Как осуществляется раздел общедомового земельного участка 2 х квартирного дома?

Придомовая территория многоквартирного дома

Как осуществляется раздел общедомового земельного участка 2 х квартирного дома?

Придомовая территория многоквартирного дома — прилегающий земельный участок, относящийся к общему имуществу МКД, принадлежащему всем собственникам.

Включает в себя пожарные проезды, сушилки для белья, детские площадки, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (1).

Придомовая территория «старых» многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советские времена и ранее, подлежит бесплатной приватизации в общедолевую собственность владельцев МКД (2).

В дальнейшем может быть огорожена, а также может использоваться в коммерческих целях.

Формирование земельного участка для новостроек осуществляется застройщиком, соответственно, их стоимость входит в стоимость приобретаемых квартир.

1) Формула

Размеры придомовой территории многоквартирного дома производится исходя из существующей плотности окрестной застройки, этажности здания и наличия дорог общего пользования (3).

За основу берется формула:

Sнорм. = S к * У пзд,

где S норм. — нормативная площадь придомовой территории многоквартирного дома;

S к — общая площадь помещений в МКД;

У пзд — удельный показатель земельной доли на 1 кв. метр жилья, на который влияют этажность здания и год постройки.

В случае наличия на земле ряда объектов, которые по каким-либо причинам не могут войти в состав общего имущества (например, внутриквартального проезда, обслуживающего сразу несколько зданий) а также ряда других частных нюансов, при формировании границ придомовой территории рекомендуется проводить ломанную линию. Если стоит задача раздела территории, на которую могут претендовать сразу несколько МКД, законодательством предусмотрены более сложные формулы, при этом в ходе расчета предусмотрены похожие принципы (3).

2) Расчет удельного показателя земельной доли

Данная величина определяется в соответствии со строительными нормами и правилами (СНиП), действующими на момент ввода дома в эксплуатацию (3). Последние составлялись исходя из предусматриваемых критериев средней обеспеченности жильем одного жильца (которая в тех же 50-х годах составляла всего 9 кв. метров на человека), а также этажности объекта.

Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 кв. метр общей площади жилых помещений для зданий разной этажности:

СНиП на дату ввода МКД2 эт.3 эт.4 эт.5 эт.6 эт.7 эт.8 эт.9 эт.12 эт.14 эт.16 эт.17 эт.18 эт.20 эт.22 эт.> 22 эт.
1957 г. СН41-582,842,01,571,341,231,191,1_________
1967 г. СНиП II-K.2-622,721,971,811,521,391,31,211,04________
1967 г. СНиП II-K.2-622,301,801,591,361,211,151,10,980,94_______
ВСН 2-85_1,851,471,321,161,050,960,850,800,740,690,670,660,650,64_
1994 г.3,571,851,331,311,161,050,960,850,600,740,690,660,660,650,64_

II. Законодательное несовершенство

Как мы видим из представленной таблицы и формулы, в большинстве случаев площадь придомовой территории должна быть не меньше общей площади всего многоквартирного дома, а в ряде случаев она может быть существенно больше.

 Вместе с тем документ, оговаривающий принципы данного вычисления, морально устарел, в частности, действующий на момент его принятия термин кондоминиум после вступления в силу Жилищного кодекса РФ заменен термином «многоквартирный дом».

Однако он остается в силе, никто его не отменял по настоящее время.

Существующей путаницей успешно пользуются на местах муниципальные власти, зачастую творя законодательное самоуправство (4-5). В некоторых городах на собственников «вешаются» чрезмерно большие площади земли, не имеющие отношения к жилому зданию.

Одновременно ряд других населенных пунктов ударился в другую крайность, оставив жильцов многоквартирных домов без придомовой территории.

К таковым относится в частности Ростов, собственники многоквартирных домов которого в большинстве своем не смогли приватизировать землю.

Прошлой осенью президент РФ Дмитрий Медведев поручил подготовить нормативный документ, оговаривающий новые принципы формирования придомовой территории под многоквартирными домами. Однако до сих пор в этом вопросе расставлены далеко не все точки над «i», в результате земля, принадлежащая собственникам многоквартирных домов, по-прежнему является объектом спекуляций и самоуправства.

Ссылки:

Источник: http://rostov-dom.info/2011/08/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma/comment-page-2/

����� ���������� �������

Как осуществляется раздел общедомового земельного участка 2 х квартирного дома?

1. ����������� �� ������������� ����������� ������� ����� (���)?

�����: ��, �����������. ��������� ����������� �������� ����� – ������ ������� ��������������� �������� �� ����������������. ���� ����� ������, ��� ��������� �������, ���� ������� ����������, ������� �� �� ������� ������.

�������� � �� ����� N 261-�� �� 23 ������ 2009 �. «�� ����������������…» ������������ ���� ������������� ��������� �� 1 ���� 2012 ���� ���������� ����������� ������� ����� ��������������, � ��� ����� �������� ����.

 ��� �������������� ������� � ��������� �������� �����, � 1 ������ 2015 ���� ������������ ����� ����������� ���������� ������������ � ����� �� ����������� ���������������, ��-�� ������� ������ ������� � ����� ��� ��������� ����� ������� ����������� ������. ������� ������ ������ ���� �������������� � ��������� ����������� �������� �����.

2. ��� �������������� ���������� �������  � ������ ����������������� ����������� ������?

�����:  �������������� ������������� ������������� ������� �� 19 ���� 2013�. � 376 ����������� �����������������  ����������� ������ – � ��� �� ������ ������������.

���������� ������� – ��� ������� ������������� �������, ������� ������������ ��� ������� ����� �������� ����� ���������� ������� � ��������, ���������� ������ � �������������� ���������� �� ������ ���� (���, ��������������������).

3. ��� ����� ������� ����� ������� ���� � ������������?

�����: ������� ����������� �������� ����� ������� ���� � ����� ��������� (��������) ���������������� ���� (����������� �� ������ 12.4.2)

������� ����������� �������� ����� ������� ����, ������������� � ����� �������������� ���� ��� ��� ����� (���� � ������������� ���������) (����������� �� ������ 12.4.2)

4. ������ �������� ����� ���������� ������ ����� ������� ����?

�����: ����������� � ������������ ������� ����� ������� ���� � �� = 15 ��

5. ��� ����� ������������� ��������?

�����: ����������� ������ ������������, �� ���� ����������� �������, ��������� �������, ���� ������ �������� �� ��������� �������������� ���������.

������������� �������� � ���� ������� ������� � �������� ������� �����. �������, ������������� �� ������� ��������� �������������, ����� ������������� �������� �� 4 �� 6 ���. �������, ������������� �� ������� �������� ������������� ����� ������������� �������� �� 4 �� 5 ���. ������������� �������� ����������� �� ���� ��������� �������.

6. ��� ����� �������� ������ ����� ������� ���� (�������)?

�����: ���������� ����� �� ��������������� ������� ���������� ��������� ���� ������������ �������� ������������ �� ��� �������������, ��������������� ������ ������� ������������� ������������� �� �� ����� ���������� �������.

� �. ���������� ������� ������������ ����������� ��������������� ����� �������������� ������ �������������� ���������� � ������������, �������������

�� ������: ��. ������������, �. 31�,

������� ��� ������� 26-05-96

7. ��� ����� ����������� ����� (���) �� �������� ����? ��� �������������� ���?

�����: � ������������ � ������������ � ��������� ����� ������������ ����������� ������������ ��������� ������� ����� ����� �������� �� ���������� ������ ��������� ���������� ����� ����� � ����� ����� ������������� �� ��� ���������.  

� ����������� ������ �� �������� ���� ��������� �������������� ���������� ������� �� �������� ������� ���������, ������ � ���������, ����� ������� �� �����, ���� ���� ��� ������� ��� ������ ��������, �������� ���� ��������� �������������.

��� � ����� � ������� ��������� � ��������������� ����� ����� (����� ����) ����������� ����������������� ������������ ������ � ���� � ���������������� ������ ���������� ��������������� ����� �������������� ��������� � ���� ����, � ����� � ������, ���� ������ ���������� � ��������������� ���� �� ������ ���� ��������� ������ ���������� �� ����������.

 ��� ���������� ������������� (������������) ������� ����� ������ ����� �� ������������ ������ ��������� �������������, ��������������� �� ����������� ����� � ��������������� ���� �������������� ������ �� ����������.

��� (��������, �3) = ������� ���� ������ ����������� * (�������� ���) * ������� ��������� / ����� ������� ����� � ������� ���������.

������ ����������� ���� �� �������� ���� � ���� � ������������� ����������� �������� ����� ������������ ��� ������� ����� �������, ������� ������� ��� � ������:

1) �������� �� ���������� �������������� ���������;

2) �������� �� ��������� � ���������, �� ������������� ��������� �����;

3) �������� ������� ��������� (���� ��� ����).

��� ������� �������������� ����� ����� �������������� ��������������� ������� �� �������� (��� ����������� �� ���������� ����������� � ��� �������) ��� �������� ���������.

��� ����,  �������������� ����� ������������� ����� ������������ ������, ��������������� �� ����������� ����� �� ��������� ������, �� ����� ��������� ������ ������������ ������, ������������� ������ �� ���������� ����������� ���������������� ������������� ������� � ����� ���������� ������ ��������� � ��������������� ����, �� ����������� �������, ���� ����� ��������� ������������� ��������� � ��������������� ����, ����������� � ������������� �������, ������� ������� � ������������� ������ ������������ ������ �������� ���������� ������ ������������ ������, ��������������� �� ����������� �����, ������������� ������ �� ��������� ������������� (������������) ������� �����, ��� �������, ������������ ������ �� ���������� ����������� ������������� ������� � ����� ���������� ������ ��������� � ��������������� ����, ����� ����� ������ � �������� ����������� ��������������� ������� ����� ������� ������� ������ � �������� ���������.

��� (����, �3) =������� ��������� * ���� ((����� ������ �� ���� – ������ �������� ����������� � ������ �����������)  /  ����� ������� ����� � ������� ���������).

��� ������� ����� �� ������������ ������, ��������������� �� ����������� ����� ����������� � ������� ���������, ������������ ���� (������), ������������� ��� ��������� ������������, � ������� ��������� ����� �����������.

���� ����� ������������ ������, ��������������� �� ��������� ������ �� ����������� �����, �������� ����, �� ����� �� ��������������� ��� ������������ ������, ��������������� �� ����������� ����� �� ����� ��������� ������, ������������ �� �����������.

����� �� ��������������� ��� ������������ ������, ��������������� �� ��������� ������ �� ����������� ����� �� �����������, ���� ��� ������� ������ ������������ ������, ��������������� �� ��������� ������ �� ����������� �����, ����� �����������, ��� ����� ������������� �������, ������������ ������ �� ��������� ������������� (������������) ������� ����� �� ���� ��������� ������ ������,  ��� ����� ������� ���������������� ���� ������������ ������, ��������������� �� ���� ��������� ������ ������������ �� ���� ����� � ������� ����������. 

8. ��� ����� �������������� ���, ���� ������ ����� ����������, � ��������� �� ��������?

�����: � ��� ������, ���� ����������� �� �������� � ��� «���» ��������� ��������������� ������� �����, ����� �� �������� ���� ����������� ��� ��������� �������:

� ������� 6 ������� – ������ �� ������������� ��������������� ������ ����������� ����, ������������� �� ���������� ��������������� ������� ����� �� ��������� 6 �������;

�� ��������� 6 ������� – �� ��������� �����������.

��� ������� ���, � ������� ������ 6 ������� ����� ����� ����������� ��������� ����������� ������, � ����� 6 ������� – �����������. 

9. ������ ������ ������ ������� �� �������, �� ������������������ �� ����� ����������? 

�����: ���� � ��������, �� ������������� �������������� �������� ����� ���������� ��������� ������ �������, ��� ���������, ������ ������� �� ���� ����� ���� �� ����� ��������������� �������, ������� �������� ���������� �����. ��� ������ � ����� ������?

���������� ���������� � ����������� (�������������) �������� (��) (���, ���) ��� �����������  ���� �� ������������ ���������� �������, �������� ����������� � ����� ���������.

� ���� ����������� ���� � ����� ��� �����������, �������, ��� � �������� ������������ ��������� (��������� ������������ �����������), �����, ����� ��� ����������, �������� � ���������� �������� ����������� ������������.

��� ������������� �������������� �� (���, ���) � ������������� ���������, � ������� ��������� �������������������� ��������. � ������ ������ ������������ ��������� �� ���������� ����, � ���� �������� ��������������� �������, � ��� ������������� �������������� �� (���, ���), �� ����� ��� 2 �������� � ������������� ������ ���������������� ����, (������������� ���, ���).

��� ���������� ������� ���� ������������ �������������� �� (���, ���) � ������� 3-� ���� �� ��� ��� ����������� � ������ ���������� ��� (���). ���� ��������� ������������������� � ��� ���� ������������ �� (���, ���) � ��������� ��� ������������� ������� ����� �� ������������� � �������������.

10. ������ ������ ������ ������� �� ������ ���� � �������?

�����: ��������������� �� ������ ���� �� ������� ������������ ����, ����� �� ����������� (�������������) ��������. ����� �� ����� �������������� �������, ������ ������ ���� ������������ ����� ����������� (�������������) ��������� ������ � ������ ������ ����. ����� �� ����� ��������� ��� �������� ����� �������  ����������� ���������� � ����� �������.

11. ��� ����� ������� �������, ����� ������� �� ���� ������?

�����: ����� ������ ������� �� ����������� ����� �� �������� ����, ������ ����� ��������������� ���������� ��������: 

  • �������� � ����������� (�������������) �������� ����������, ������� � ���� ������� � ��������������� ��������� ����� � ����� �� ����� �����������, � ��� �� ������� ������� �� ����������� ���������� � �� ����� �����������;
  • ������ � ��������������� ����������� (�������������) �������� ���� ��� � 6 ������� ���������� ��������� �������������� �������� ����� � ��������� ������� ����;
  • ���������� �������� ����������� � ���� �����;
  • ��� ����������� ������ � ������� ����������� ����� ����������� (�������������) ��������� ������ � ������ ������ ����.

12. ��� ������� �� «������» �������� � ����������������� ������������ ��� ���������� ����� ����������� ������������, ������������� ������������� ����� ���� �������� ������������?

�����: ��� �������� �� «������» �������� ����� �������������� ���������������� ���� � ����������������� ������������ ������������� ���������������� ���� ���������� ������� ������� �� ����� �������� ������������� � ���������� �������������� ��������� � ��������������� ����, ������������ �� ������ �����, � �������, ������������� �������� ��������, �������� ��������� ������������� � ������������� � ����������������� ������������.(�.4.4 �.2 ��. 44 ��������� ������� ��). ����� ������� � �������� ������ �������� �� �������, ���������� ����, �������� ����������� �����, �� ���������� �������� ���� ������� ����� �������� � ���� �� �������, ��� ����� ������ ���� ����� ���������� ������ ��������, � ����������������� ����������� (�.1 ��. 46 ��������� ������� ��).����������������� ����������� ���������� � �������������� ������������ ������ ��� ������� ����������� � � ����� ����� ������� � ���������. �� ������� ����������������� ����������� ���� �������� �� «������» �������� ����� ���� ���������, �� �� ����� ��� �� ��� ����������� ������. (�.1 �.7 ��. 157.2 ��������� ������� ��).

Источник: http://dvk-dzr.ru/1/12/17/19/36/

Многоквартирный дом: что кому принадлежит

Как осуществляется раздел общедомового земельного участка 2 х квартирного дома?

30.05.2016

С развитием института собственности у граждан возникают проблемы с государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Жилищное законодательство предусматривает спе­циальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в много­квартирных домах.

Так, в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее  –  ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.

2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением   о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от  21.07.

1997 № 122-ФЗ        «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее  – Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

С учетом положений статьи 23 Закона о регистрации и статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со статьёй 16 Закона о введении в действие ЖК РФ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Предоставление документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с Законом о регистрации (в том числе статьями 16, 17 и 18 Закона о регистрации).

Так, на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставляются:

1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, либо решение общего собрания собственников помещений о наделении представителя полномочиями для государственной регистрации прав всех собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме;

3. Документы, подтверждающие уплату государственной пошлины;

4. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправлении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие ЖК РФ (01.03.2005 г.);

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, не сформирован до введения в действия ЖК РФ – 01.03.2005 г.);

6 Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в случае, если решением общего собрания собственников помещений не был определен иной порядок распределения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме);

7. Документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;

8. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о регистрации (до 30.01.1998 г.

) на помещения, в случае если на момент предоставления документов на государственную регистрацию наличия права общей долевой собственности на объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  (далее – ЕГРП) отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников помещений в многоквартирном доме;

9. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в случаях, установленных законодательством.

Регистрация прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственника на его индивидуальное помещение.

В соответствии с подпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме взимается государственная пошлина в размере 200 рублей.

 Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после проведения государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе «Вид права» не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в ЕГРП может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Проведенная государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным домом удостоверяется, в частности выпиской из ЕГРП.

Спецификой общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является связанность доли в праве собственности с правом на помещение. То есть право на общее имущество как бы следует судьбе права собственности на помещение.

Долю в праве на общее имущество невозможно продать, подарить, заложить, выделить в натуре, – она не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивать нормальную эксплуатацию дома, поэтому право собственности на него возникает и прекращается вместе с правом собственности на помещение.

Есть и еще ряд особенностей режима долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме: доля в праве собственности  независимо от её размера дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом, а именно:

1. Дополнительные гарантии:

–  без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как, например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий  (мойки, автостоянки,  гаражи и т.п.) на территории, принадлежащей собственникам многоквартирного дома;

– без согласия собственника невозможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений;

– невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно.

2.Дополнительная возможная прибыль:

– собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно  увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.

3. Удобство использования:

– собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в том числе направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности многоквартирного дома.  

В.Н. Игуминова,

главный специалист-эксперт

муниципального отдела по Омскому району

Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/mnogokvartirnyy-dom-chto-komu-prinadlezhit/

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Как осуществляется раздел общедомового земельного участка 2 х квартирного дома?

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1.

Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

6.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Источник: http://zhkrf.ru/36

Раздел жилого дома на блоки

Как осуществляется раздел общедомового земельного участка 2 х квартирного дома?

» Раздел имущества » Раздел дома блокированной застройки

1 761 просмотров

Раздел блокированного дома – сложный процесс, главная проблема которого – это отсутствие четкого определения подобной недвижимости в законодательстве. На практике подобные помещения обычно рассматривают как долевую собственность от всего здания. Это позволяет делить существующие доли на несколько частей поменьше.

Понятие дома блокированной застройки

Под блокированными домами понимают малоэтажные строения, разделенные на несколько квартир, каждая из которых получает свой отдельный выход. Формально даже обычный жилой дом, разделенный на две изолированные части, признается блокированным.

Чаще же всего к таким строениям относят таунхаусы в любой их разновидности.

То есть – это отдельные жилые помещения с собственной инфраструктурой, земельным участком и выходом никак не связанные с соседними квартирами-блоками, кроме как общими стенами.

Каждый собственник следит за своей частью дома и может делать с ней все, что ему захочется, при условии, что это не будет нарушать закон и/или права остальных владельцев.

Пример: Собственник одного блока может разместить на своем участке дополнительные постройки, покрасить стены своей части дома в другой цвет или изменить планировку внутренних помещений. Но он не имеет права пробивать дыры в общих с соседями стенах или любым образом занимать чужие земельные участки.

Характерные особенности блокированного дома:

  • Максимальное количество блоков: 10.
  • Минимальное количество блоков: 2.
  • Максимальная этажность: 3.
  • Отдельный вход/выход на собственный участок.
  • Участок может быть огороженным или не огороженным.
  • Каждый блок имеет собственную инфраструктуру и коммуникации: свет, газ, вода и канализация.
  • С каждого участка можно выйти на улицу.
  • Нет общедомовой собственности, принадлежащей всем собственникам.

В некоторых случаях владельцы могут назначать/выбирать своего представителя, который отслеживает состояние коммуникаций и отвечает за бесперебойную подачу воды, газа и света. Это актуально только при условии, что все они отходят из одного источника и уже потом разделяются на каждый конкретный блок. На практике подобное встречается редко.

Главной особенностью раздела таких строений является то, что земельный участок, выделяемый под каждый отдельный блок зачастую берется минимально возможного размера.

Получается, что разделить такую территорию невозможно и единственным доступным вариантом остается общая совместная собственность, при которой владельцы вместе проживают в одном помещении, пользуются общими для них коммуникациями и землей в соответствии с достигнутыми между ними договоренностями. Если же земли достаточно, то собственники могут решить проблему с разделом через суд или по соглашению.

Раздел дома блокированной застройки через суд

Если у одного блока образуется несколько владельцев, которые не могут договориться друг с другом об особенностях совместного использования помещений, можно подать исковое заявление в суд с требованием определить порядок пользования или разделить блок дома в натуре.

Порядок действий

  1. Попытаться договориться с другими собственниками блока. Если не получается, рекомендуется оформить отказ от переговоров документально или, как минимум записать процесс переговоров на видео.

Всех попадающих в кадр следует предупреждать, что их снимают и для чего это делается. В противном случае суд может посчитать, что запись сделана незаконно.

  1. Определить для себя, каким именно образом будет осуществляться раздел блокированного дома.
  2. Составить исковое заявление.
  3. Подать заявление в суд.
  4. Оплатить государственную пошлину.
  5. Ожидать заседания и присутствовать на нем (как вариант, можно отправить представителя).
  6. Получить решение и строго следовать всем пунктам.

Если одна из сторон отказывается следовать решению суда и при этом не подает на апелляцию, то можно обращаться в исполнительную службу, способную заставить собственника выполнять решение суда в принудительном порядке.

Исковое заявление такого типа аналогично любым другим вариантам раздела имущества. При его составлении следует руководствоваться требованиями, описанными в ст.131 ГПК РФ. В документе должна быть следующая информация:

  • Название суда, в который подается иск.
  • Данные истца и ответчика/ответчиков.
  • Описательная часть возникшей проблемы.
  • Требования к ответчику.
  • Перечень прилагаемых бумаг.
  • Подпись и дата.

Скачать образец искового заявления о разделе блокированного дома

В какой суд обращаться

Если цена вопроса меньше 50 тысяч рублей, то обращаться нужно в мировой суд. Во всех остальных случаях – в районный. Учитывая, что даже часть дома с землей вряд ли будет стоить меньше 50 тысяч, можно сразу же идти в районный суд по месту проживания ответчика.

Если адрес проживания ответчика неизвестен, можно подавать иск в суд по месту регистрации истца или расположению спорной недвижимости.

К исковому заявлению нужно приложить:

  • Паспорт истца.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.
  • Доказательства своей правоты.
  • Правоустанавливающие документы на дом и землю.

Истец и ответчик могут прилагать абсолютно любые документы, которые способны повлиять на решение суда. Но не нужно доказывать очевидные факты.

Раздел дома блокированной застройки предполагает, что у помещений уже есть несколько собственников и они хотят тем или иным образом реализовать свои права на данное имущество. Госпошлина в такой ситуации составит 300 рублей (пп.3, п.1 ст.333.19 НК РФ).

Однако если раздел производится между разводящимися супругами и их доли еще не определены, тогда придется руководствоваться пп.1 п.1 ст.333.19 НК РФ. Заплатить придется значительно больше: от 0,5 до 4% + фиксированная сумма, в зависимости от стоимости недвижимости.

Пример: Блок стоит 6 миллионов рублей. Требуется раздел между двумя бывшими супругами. Каждый из них претендует на недвижимость стоимостью 3 миллиона рублей.

В исковом заявлении указывается именно эти 3 миллиона, а не 6. В такой ситуации нужно руководствоваться последним абзацем подпункта 1. Госпошлина составит 0,5% от 2 миллионов (3-1) + 13200 рублей.

Итого: 10+13,2=23,2 тысяч рублей.

Сроки

Подать иск в суд можно в любой момент, как только у заявителя появилось право претендовать на недвижимость. Исключение составляют ситуации с разделом имущества супругов. В данном случае действует трехлетний срок исковой давности с момента нарушения права одной из сторон (а не с момента развода).

После подачи всех документов и оплаты госпошлины, до даты заседания обычно проходит от 2 до 4 месяцев. Решение выдается в течение 5 дней и после этого у сторон есть 1 месяц на апелляцию. Только после этого документ вступает в силу.

Мировое соглашение

Если стороны в процессе судебного разбирательства смогли договориться между собой, и определили порядок раздела блокированного дома, они могут заключить мировое соглашение. Этот документ немедленно прекращает судебное разбирательство.

В отличие от решения суда, соглашение практически невозможно оспорить.

Поэтому идти на уступки и договариваться есть смысл только тогда, когда все требования выполняются или альтернативный вариант, к которому явно склоняется суд, будет отчетливо хуже.

Пример: После подачи искового заявления ответчик, оценив решительный настрой истца, соглашается пойти на уступки и принять часть требований заявителя. Если последний согласен с таким вариантом решения проблемы, стороны могут заключить мировое соглашение.

Ответчик также имеет право подать встречный иск, в котором опишет ситуацию со своей стороны, приложит другие документы и укажет собственные требования к истцу по первому заявлению. Это право нужно учитывать, однако на практике к нему прибегают редко.

Раздел дома блокированной застройки при помощи соглашения

Раздел по соглашению – это более простой вариант, при котором обе стороны готовы договариваться и идти на уступки без обращения в суд. Они могут самостоятельно определить права пользования блоком-домом и разделить его по собственному усмотрению, не оглядываясь на решение суда.

Соглашение

Четких требований к документу нет, однако в нем обязательно должно быть описание сложившейся ситуации, детальная характеристика разделяемого имущества, четкие определения того, что и кто именно получает при разделе блокированного дома, а также цена вопроса, дата и подпись.

Скачать бланк соглашения о разделе блокированного дома

К какому нотариусу обращаться

Заверять соглашение можно у любого нотариуса, где бы он ни находился. Главное, чтобы выбранная контора устраивала всех. Помимо госпошлины, нужно будет оплатить еще и услуги нотариуса за составление или проверку соглашения.

В отличие от пошлины, цена за услуги может варьироваться в широких пределах и потому разумнее выбирать того нотариуса, который запросит меньше всех.

Очень важно проверить его лицензию, так как любой документ, заверенный нотариусом, который не имеет права заниматься своей деятельностью, автоматически теряет свою юридическую силу.

Источник: https://chm-b.com/razdel-zhilogo-doma-na-bloki/

Глав-книга
Добавить комментарий