Как оспорить законность договора аренды?

Оспаривание договора аренды как сделки, заключенной в ущерб интересам юрлица

Как оспорить законность договора аренды?

Появление в 2013 году в Гражданском кодексе (ГК) новой редакции статьи 174 (а в особенности пункта 2), позволяющей юридическому лицу или представляемому оспаривать сделку, совершенную единоличным исполнительным органом или представителем, если такой сделкой юрлицу или представляемому причинен ущерб, сразу породило дискуссии о том, в каких случаях допустимо применение данного механизма оспаривания сделок и создаст ли данное положение риски для стабильности оборота. Об этом рассказала партнер международной юридической фирмы Dentons Карина Чичканова.

Часть авторов и практикующих юристов выразили мнение, что польза превышает риски, так как данное положение может применяться в исключительных случаях, когда иные механизмы защиты представляемого или юридического лица не могут быть применены (например, так как получено необходимое корпоративное согласие, и сделка не может быть оспорена как крупная сделка или сделка с заинтересованностью), и, по существу, речь идет о защитном механизме последней инстанции, применяемом против злонамеренных действий представителя или единоличного исполнительного органа, которые находятся в сговоре с другой стороной сделки.

В пользу исключительного характера данного механизма, на первый взгляд, говорят используемые ГК РФ формулировки оснований, по которым второй пункт статьи 174 позволяет оспаривать сделки.

Так, для оспаривания сделки по первому основанию, приведенному во втором пункте статьи 174, причинившая ущерб сторона сделки должна знать о явном ущербе для представляемого или юридического лица, при этом подтверждением исключительности данного механизма является то, что выражение «явный ущерб» в Общей части ГК больше нигде не используется. Для оспаривания по второму основанию пункта 2 статьи 174 должны иметь место обстоятельства, свидетельствующие о сговоре (и это единственный случай, когда выражение «сговор» используется в ГК, что также вроде бы указывает на исключительность данного механизма) либо об иных совместных действиях органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам юридического лица.

С одной стороны, целесообразность наличия такого исключительного механизма в целом не вызывает сомнений, так как злонамеренные действия представителей или единоличного исполнительного органа могут быть весьма изощренными, не оставляя для представляемой стороны иной возможности для защиты своих прав.

Особенно, если речь идет о разных по своему экономическому весу сторонах сделки.

С другой стороны, с принятием новой редакции данной статьи ГК на суды возлагается большая ответственность в оценке конкретного дела на предмет возможности применения положений данной статьи, так как оба основания, при всей их кажущейся жесткости, позволяют занизить планку и признать недействительной сделку, которая просто оказывается экономически невыгодной другой стороне.

Предположу, что на данную статью обратили пристальное внимание те юристы, которые в условиях кризиса 2014 – 2015 года безуспешно, хотя быть может и вполне добросовестно, пытались прекратить действие сделок со ссылкой на положения статьи 451 ГК.

К сожалению для них, судебная практика крайне сдержанно отнеслась к попыткам применения статьи 451 ГК к сделкам, ставшим в результате изменения валютного курса обременительными для одной из сторон.

В свете такой сдержанной правоприменительной практики по статье 451 ГК новые положения пункта второго статьи 174 ГК, на первый взгляд, создавали новые и очень перспективные основания для оспаривания оказавшихся невыгодными сделок.

Отмечу, что обоюдоострый характер данного положения и угроза его применения против добросовестной стороны становятся очевидными в контексте крупных и очень крупных сделок.

Именно в крупных сделках стороны принимают на себя предпринимательские риски, реализация которых может привести к существенным (порой исключительно в силу размера сделки) потерям для одной из сторон, что однако совсем не обязательно свидетельствует о злонамеренном характере действий другой стороны.

Если мы допустим возможность применения положений второго пункта статьи 174 ГК для таких сделок, то мы по существу лишим участников оборота возможности оценивать для себя действительность любой крупной сделки, для которой были получены все необходимые корпоративные согласия (предположим, что обе стороны финансово состоятельны). И здесь решающее значение приобретает разграничение понятий «явный ущерб» и «значительный ущерб».

Так, можно предположить, что интересам оборота будет противоречить любое применение данной нормы, что позволяло бы стороне, для которой сделка оказалась невыгодной, оспорить такую сделку, ссылаясь исключительно на значительность потерь от сделки в качестве единственного обоснования явного характера причиненного ущерба.

Представляется, что, следуя именно таким образом понятым интересам стабильности оборота, Верховный суд (ВС) РФ повысил планку для оспаривания сделок по пункту 2 статьи 174 ГК РФ, разъяснив в своем постановлении Пленума N 25 от 23 июня 2015 года, что о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. Таким образом, были введены в практику критерии «заведомости» и «значительности» ущерба, которые будут считаться соблюденными в случае занижения размера встречного предоставления по сделке в несколько раз по сравнению с рыночным.

Выступая в защиту добросовестной стороны, которая полагалась на действительность заключенной сделки, ВС РФ также отметил, что при оценке конкретного дела следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения, а также пояснил, что по этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной. В частности, ВС РФ указал, что будет являться экономически оправданной сделка, которая «хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам».

Последнее уточнение защищает комплексные сделки, заключаемые с обязательством об отложенном исполнении и предусматривающие уплату в будущем сумм, выраженных в иностранной валюте.

Яркий пример таких сделок – предварительные договоры купли-продажи или предварительные договоры аренды, по которым одна сторона обязывается построить объект и в дальнейшем продать или сдать его в аренду, а другая сторона обязуется заключить основной договор на заранее согласованных условиях.

Предположу, что разъяснение ВС РФ об оценке экономической целесообразности сделок на момент их совершения защищает обе стороны таких сделок от риска оспаривания ставшей невыгодной сделки, так как оценка рыночности должна производиться на дату заключения предварительного договора, при этом любая оценка основного договора должна производиться во взаимосвязи с заключённым предварительным договором.

В отсутствие такого разъяснения, которое обязывает оспаривающую сторону доказывать нерыночный характер сделки в момент ее заключения, крайне уязвимыми оказываются не только упомянутые выше сделки в области недвижимости, но также и сделки с ценными бумагами и любыми производимыми в России товарами с обязательством об отсроченном исполнении по оплате, так как обосновать рыночный характер привязки цены таких объектов или прав на них к курсу иностранной валюты на момент исполнения обязательства по оплате может быть крайне сложно.

Но, следуя логике ВС РФ, беспокоиться в отношении стабильности или, наоборот, надеяться на разворот таких сделок добросовестным участникам оборота нет оснований, так как оценка рыночности в любом случае должна производиться на момент заключения сделки. Но даже нерыночность сделки в момент ее заключения позволяет сохранить сделку, если противоположной стороне удастся доказать, что имели место обстоятельства, позволяющие ее считать экономически оправданной.

В контексте вышесказанного, особый интерес представляет судебное дело, в котором судами первой и апелляционной инстанций были рассмотрены требования арендатора, требовавшего признать недействительным договор аренды складской недвижимости, заключенный в 2015 году во исполнение предварительного договора аренды, заключенного в 2013 году. Судя по фабуле дела, речь идет о распространенной на рынке сделке, по которой застройщик и будущий арендатор заключили предварительный договор аренды, предусматривающий обязательство застройщика построить для арендатора объект недвижимости и после завершения его строительства передать его в аренду на ранее оговоренных условиях.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-35746/16 от 6 апреля по иску АО «Связной Логистика» (арендатор) к ООО «Склады 104» (арендодатель) был признан недействительным договор долгосрочной аренды складских помещений (заключенный в 2015 году во исполнение предварительного договора аренды, заключенного в 2013 году) по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 174. Речь идет о крупной сделке аренды (площадь помещений – свыше 20 тысяч кв.м., срок аренды – до 2025 года), заключенной в 2013 году, то есть на пике рынка, задолго до падения курса рубля, случившегося в 2014 году. Аналогичных сделок на рынке было заключено довольно много, поэтому дело представляет большой практический интерес.

По мнению суда апелляционной инстанции, оставившего в силе решение суда первой инстанции и признавшего договор аренды недействительным, договор аренды причинил явный ущерб истцу.

Самое любопытное состоит в том, что доказательством осведомленности истца о таком ущербе, по мнению суда, стало интервью генерального директора ответчика, которое было опубликовано в газете «Ведомости» в 2015 году. В интервью гендиректор признает, что среднерыночные ставки аренды в 2015 году находились в диапазоне от 4 000 до 6 000 рублей за квадратный метр.

Из текста постановления суда также следует, что ставки аренды по признанному недействительным договору, заключенному в 2015 году, значительно (в два раза) превышали среднерыночные.

На возражения ответчика и его предложение использовать для оценки рыночного характера сделки ставки 2014 года (т.е. ставки за период непосредственно после заключения предварительного договора), выраженные в иностранной валюте, суд посчитал, что гораздо больше доверия вызывает экспертное заключение истца с указанием ставок за «схожие временные рамки (2015 год)».

Вызывает удивление оценка судом рыночного характера договора аренды по состоянию на дату второй сделки (т.е.

договора аренды), а не на дату заключения предварительного договора, во исполнение которого была совершена вторая сделка, при том, что, по мнению ответчика, именно в период между двумя сделками кардинально изменился курс доллара и, следовательно, выросли рублевые значения ставок, выраженных в долларах США.

Возможно, удовлетворяя требования истца, суд посчитал, что арендатор не был связан условиями предварительного договора (который, однако, не был оспорен) и счел возможным оценить сделку аренды в отрыве от первоначальной сделки.

Так как речь идет о первом деле, в котором пункт 2 статьи 174 ГК РФ применяется в контексте предварительного договора аренды, вызывает сожаление, что постановление суда не содержит анализа экономической обоснованности сделки (в том числе во взаимосвязи с предварительным договором), на необходимость которого при рассмотрении таких дел указал ВС РФ.

Что в итоге? Судя по рассмотренному судебному акту, опасения юристов об обоюдоостром характере положений статьи 174 ГК и рисках этой статьи для стабильности оборота неожиданно начинают сбываться, несмотря на разъяснения ВС РФ.

Ответчик обжаловал судебные акты в кассационную инстанцию, которая поддержала решение суда первой инстанции и постановление апелляции.

Источник: http://rapsinews.ru/legal_market_publication/20170907/280057161.html

Жилищное право

Как оспорить законность договора аренды?

В сфере жилищного права мы квалифицированно проконсультируем как владельцев недвижимости или арендодателей, так и арендаторов по следующим вопросам:

Покупка недвижимости

Если Вы хотите воплотить свою мечту о собственных четырёх стенах, мы поможем Вам разобраться: на что нужно обратить внимание при оформлении договора купли-продажи недвижимости или финансирования строительства, а также с чем Вы, как новый владелец недвижимости, можете столкнуться. Вы осуществили свою мечту и стали счастливым владельцем недвижимости, Вы столкнётесь со следующими вопросами.

Общее собрание собственников (Eigentümerversammlung)

Ежегодное собрание собственников недвижимости, на котором кроме всего прочего, решаются такие важные вопросы, как расчёт расходов на содержание, хозяйственный план, а также ремонтные и восстановительные мероприятия на следующий год, смена правления требует основательной подготовки, в противном случае решения будут приняты без вашего участия. Но в результате счета Вам прийдетсяоплачивать! Поэтому, необходимо предварительно и основательно ознакомиться с планами домоуправления или поручить перепроверить специалистам.

Решения сообщества собственников (Beschlüsse der Wohnungseigentumsgemeinschaft)

Решения собраний собственников недвижимости можно оспорить в течение установленного законом срока в 1 месяц.

Однако, нужно обратить внимание на то, что срок действует не с даты получения протокола собрания собственников, а с даты принятия решения.

Поэтому рекомендовано участие в собрании с предварительной и основательной подготовкой к нему и активным в нём участием, причём Ваши интересы могут быть представлены третьими лицами, например адвокатом, который оценит законность принятых решений.

Сдача недвижимости в аренду

Если Вы приобрели недвижимость с целью вложения капитала и дальнейшей сдачи в аренду, очень важным является перед оформлением договора аренды перепроверить его у квалифицированного адвоката, на предмет соответствия актуальному правовому статусу.

Поскольку очень много пунктов в типовых договорах аренды признаются юрисдикцией или судебной практикой недействительными.

Это часто приводит к тому, что арендодатель несёт расходы или затраты на содержание и ремонт, которых при правильно составленном с точки зрения законов и права договоре аренды можно было бы избежать.

При текущем договоре аренды, мы поможем Вам урегулировать возможные проблемы, например, с задолженностью по арендной плате или шумом в доме.

Мы предоставим Вам комплексную консультацию относительно того какие расходы могут быть возложены на вашего арендатора и какие еще права Вы имеете в отношениях с ним.

Если это необходимо, мы от Вашего имени будем сопровождать процесс расторжения договора аренды согласно действующему законодательству, или согласуем вопросы повышения арендной платы с Вашим арендатором, если для этого имеются законные предпосылки.

Прекращение договора аренды

Закон предусматривает несколько случаев прерывания договора аренды, которые связаны с определёнными законами и сроками.

Если договор аренды необходимо расторгнуть, то уведомление о расторжении должно быть оформлено письменно. То есть оно должно быть вручено получателю в оригинале и с оригинальной подписью. Если арендатор не один, или арендодатель коллективный, то уведомление должны получить все задействованные стороны.

Бессрочное расторжение договора аренды может происходить по инициативе арендодателя, в случае задолженности по арендной плате, если, например, оплата так и не была произведена после двух предъявленных сроков.

Это возможно, однако, только при определённых обстоятельствах и предпосылках.

Мы перепроверим для Вас, существуют ли по факту, в вашем конкретном случае, такие предпосылки, а также проконсультируем по поводу оформления и обоснования уведомления о расторжении договора аренды.

Понижение арендной платы

Если арендуемая недвижимость имеет недостатки и её состояние не соответствует нормам, то это является предпосылкой для понижения арендной платы. В какой мере Вы в действительности обладаете таким правом, лучше всего спросите адвоката, прежде чем Вы получите от арендодателя отказ и уведомление о необоснованности сокращения арендной платы.

Косметический и капитальный ремонт

Обязаны ли Вы в текущих арендных отношениях делать косметический ремонт, при переезде покрасить стены и потолок, или выполнить другие ремонтные работы по восстановлению, зависит от соответствующего договора.

В этой связи, чтобы это определить, мы перепроверяем правомерность в соответствии с условиями договора аренды. Если Вы выполнили восстановительные или ремонтные работы, не будучи обязанными их производить, Вы имеете право потребовать возмещение от арендодателя.

Однако необходимо отметить, что срок подачи претензий при расторжении договора аренды истекает через 6 месяцев.

Повышение арендной платы

Повышение арендной платы возможно исходя из положений договора или исходя из определённых условий. Если Вы получаете от Вашего арендодателя требование о повышении арендной платы, лучше всего проконсультироваться у юриста относительно обоснованности такого повышения, а также соблюдения арендодателем всех формальностей.

Расчёт коммунальных платежей и эксплуатационных расходов (Nebenkostenabrechnung)

Каждый арендатор ежегодно получает расчёт коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Он должен быть предоставлен арендатору не позднее чем по истечению 12 месяцев после окончания расчётного периода. Если этот срок не соблюдён, то арендатор не обязан производить никакие доплаты.

На основании опыта приблизительно половина расчётов не соответствует нормам начисления ли нормам права, что часто приводит к требованию со стороны арендодателя значительных доплат и компенсации издержек.

Только квалифицированный адвокат может распознать данные нюансы и тонкости.

Однако, мы рекомендуем Вам не медлить с решением этого вопроса, поскольку неверный или неправомерный расчёт коммунальных и эксплуатационных платежей в арендной плате может быть оспорен только в течение установленного законом срока в один год.

На страницу НАШИ АДВОКАТЫ

Источник: https://demin-koll.de/ru/mietrecht

ВС: увеличение арендных платежей возможно без уведомления арендатора

Как оспорить законность договора аренды?

10 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-12083 по спору между сторонами договора аренды земельного участка о взыскании многолетней задолженности по арендным платежам.

спорного договора аренды

В 2005 г. Департамент имущественно-земельных отношений г.

Ростова-на-Дону предоставил общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» земельный участок по договору аренды.

Участок предназначался для использования арендатором административно-учебного здания на срок до 15 июля 2054 г., право государственной собственности на него не было разграничено.

По условиям договора арендная плата вносилась арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы за год не позднее 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на счет УФК по Ростовской области.

За нарушение срока внесения арендной платы п. 5.

2 договора предусматривал ответственность в виде пеней из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В п. 3.4 стороны установили, что размер арендной платы изменяется по уведомлению арендодателя ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год. В п. 5 договора указывалось на обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора. Договор был зарегистрирован 7 июня 2016 г.

В приложении № 2 к договору, в частности, указывалось на то, что при определении размера арендной платы использовалась формула, установленная Положением о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону (утв. постановлением мэра города от 15 апреля 2004 г.

№ 555 в редакции постановления от 11 мая 2005 г., с применением коэффициентов, действовавших на момент заключения договора). Размер годовой платы (4951,61 руб.) был определен путем перемножения значений соответствующих спорному участку коэффициентов, ставки земельного налога и площади участка.

Суды всех трех инстанций отказались удовлетворять иск арендодателя

В марте 2018 г. Департамент направил контрагенту претензию с требованием погасить задолженность по арендному договору за период с 1 января 2006 г. по декабрь 2017 г. на сумму 925 млн руб. Она включала в себя задолженность по арендной плате и пеням.

В случае несогласия с заявленной к уплате суммой арендатору предлагалось обратиться в городской МФЦ с заявлением о предоставлении акта сверки. Поскольку получатель претензии не ответил на нее и не погасил задолженность по договору, Департамент обратился в суд с соответствующим иском. Его сумма составила 850 млн руб.

, так как истец учел факт оплаты ответчиком в 2017 г. арендной платы в размере 78 тыс. руб.

Суды всех трех инстанций отказали в удовлетворении иска, ссылаясь на пропуск исковой давности относительно взыскания долга и пеней за период с 1 января 2006 г. по первый квартал 2015 г. включительно.

Они также отметили, что ответчик должен был платить годовую арендную плату в размере 4951,61 руб., поскольку истец не уведомлял его об изменении арендных платежей и не заключал с ним соответствующих дополнительных соглашений.

Суды также сочли, что оплата ответчиком арендной платы в размере 78 тыс. руб. в 2017 г. погасила его оставшуюся задолженность по договору. Кроме того, они подчеркнули, что арендная плата за спорный участок определялась по результатам рыночной оценки согласно п.

11 приложения № 2 к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, однако Департамент не представил результаты рыночной оценки стоимости пользования спорным участком.

ВС выявил многочисленные нарушения нижестоящих инстанций

Со ссылкой на существенные нарушения норм материального и процессуального права Департамент обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

Изучив обстоятельства дела № А40-66220/2018, высшая судебная инстанция напомнила, что плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен. В соответствии с нормами ЗК РФ, Постановления Правительства Ростовской области № 135 от 2 марта 2015 г.

полномочиями по установлению порядка определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ростовской области, наделено областное правительство.

В свою очередь, органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов ответственны за определение размера арендной платы по видам использования. В Ростове-на-Дону нормативные правовые акты о порядке расчета арендной платы за указанные земли до 2012 г.

утверждались мэром города, а с 2012 г. такие акты принимает городская администрация.

«Так как договор аренды от 14 сентября 2005 г.

публичного земельного участка заключен с организацией после введения в действие ЗК РФ не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в г.

Ростове-на-Дону. Кроме того, стороны и в договоре аренды предусмотрели порядок исчисления арендной платы на основании таких нормативных правовых актов, а также право арендодателя пересчитывать арендную плату в связи с изменением действующего законодательства и указанных нормативных правовых актов.

При таком положении неверны выводы судов о том, что, поскольку Департамент не направлял арендатору уведомления об изменении арендной платы в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок расчета такой платы, и не заключил с ним дополнительных соглашений об изменении договора в части размера арендной платы, истец не вправе требовать взыскания с организации платы за пользование землей в размере, установленном такими актами, и поэтому ответчик должен платить за аренду в год в размере 4951,61 руб., определенном при заключении договора в 2005 г.», – отметил ВС.

Верховный Суд также подчеркнул, что неуведомление арендодателем арендатора об изменении арендной платы не освобождает последнего от обязательства заплатить ее. В то же время арендатор имеет право оспаривать правомерность начисления ему неустойки за нарушение сроков внесения платы.

Суд отметил, что в рассматриваемом деле имелся подробный расчет задолженности по спорному договору, подготовленный Департаментом, в котором он детально обосновал использование специальной формулы.

Из имеющегося в деле расчета долга по арендной плате следует, что Департамент учел арендный платеж, уплаченный арендатором в 2017 г.

«Однако в нарушение требований ст. 71 АПК РФ суды представленные истцом документы не исследовали, не проверили расчет долга организации по арендной плате на соответствие нормативным правовым актам, регулирующим порядок расчета арендной платы в г. Ростове-на-Дону, а также, необоснованно сославшись на п.

11 приложения № 2 “Порядок определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области” к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, неправильно посчитали, что размер арендной платы за спорный участок, предоставленный организации как собственнику административно-учебного здания, подлежит определению по результатам рыночной оценки стоимости пользования спорным участком», – отмечено в определении.

Кроме того, Верховный Суд отметил, что нижестоящие суды не учли в отношении долга по арендной плате за первый квартал 2015 г. факт приостановления течения срока исковой давности на обязательный 30-дневный календарный срок для досудебного урегулирования спора со дня направления претензии, а также установленное п. 3.

2 договора аренды правило внесения арендных платежей. В соответствии с ним обязанность по внесению арендной платы за 1 квартал 2015 г. наступила у арендатора 20 марта 2015 г.

Таким образом, ВС РФ не согласился с выводом нижестоящих судов о пропуске Департаментом срока исковой давности по требованию о взыскании долга за первый квартал 2015 г.

С учетом изложенного Верховный Суд отменил все судебные акты по делу и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Значение для практики

Юрист юридической фирмы Eterna Law Андрей Пархоменко полагает, что решение ВС имеет большое значение для участников рынка, чья деятельность связана с арендой земельных участков у публично-правовых образований.

«Ключевым выводом определения Суда является то, что к арендаторам таких земельных участков предъявляются повышенные требования в части осмотрительности при уплате арендных платежей.

Судебной коллегии ВС РФ предстояло в том числе решить вопрос относительно правомерности изменения размера арендной платы за землю без уведомления арендатора.

Так, Суд указал, что, несмотря на то что договором аренды предусмотрено обязательное уведомление арендатора относительно изменения размера платы, отсутствие такого уведомления не препятствует взысканию увеличенной арендной платы. При этом Суд указал на возможность арендатора возражать против правомерности исчисления периода взыскания неустойки посредством положения ст. 406 ГК РФ “просрочка кредитора”», – отметил он.

По словам эксперта, такая позиция существенно нарушает баланс интересов арендодателя и арендатора, так как риски неуведомления относительно изменения платы несет именно последний, что не очень соответствует самому смыслу таких уведомлений.

«Кроме того, пункты арендных договоров, содержащие обязанность по уведомлению арендатора, на деле юридически не обязывают арендодателя совершать данные действия.

Следовательно, изменение арендной платы в одностороннем порядке возможно не только без изменения договора, но и без уведомления арендатора о таком изменении», – резюмировал Андрей Пархоменко.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев отметил, что изложенный ВС подход представляется законным и согласуется с принятой в последние годы судебной практикой по данному вопросу: «Так, ранее суды (в том числе и ВАС РФ, КС РФ) неоднократно отмечали, что стоимость аренды государственного (муниципального) имущества относится к категории регулируемых цен, а потому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый ее размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта».

По словам эксперта, столь сильное влияние публичного элемента на арендные правоотношения обусловлено необходимостью обеспечения баланса частных и публичных интересов, и в частности требованием обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков (Постановление Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, Определение КС РФ от 29 мая 2019 г. № 1355-О). «Таким образом, в комментируемом акте Верховный Суд РФ вновь подчеркнул обязательность соблюдения принципа нормативного регулирования арендных платежей за публичные земли, последовательно устанавливаемого законодателем и поддержанного в судебной практике», – заключил Павел Лобачев.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-uvelichenie-arendnykh-platezhey-vozmozhno-bez-uvedomleniya-arendatora/

Судебное взыскание долгов

Как оспорить законность договора аренды?

Как и любую гражданско-правовую сделку, договор аренды земельного участка можно оспорить путём подачи искового заявления в суд. Любая из сторон договора, неудовлетворенная его условиями, может признать действующий договор мнимым или ничтожным. В более редких случаях такой договор может быть обжалован третьим лицом, пострадавшем в результате его действия.

Как показывает практика, нередко возникают и такие случаи, при которых арендатор внезапно узнаёт, что юридическому лицу, сдавшему помещение в аренду, угрожает банкротство, в результате которого договор, может быть расторгнут без всякой вины арендатора.

Досудебное оспаривание

Самым простым способом оспорить заключённое соглашение является попытка досудебного урегулирования. Сам факт обращения в суд означает неспособность сторон уладить имеющиеся разногласия полюбовно. Оспорить договор аренды можно путём написания другой стороне официальной претензии, в которой можно изложить все имеющиеся жалобы по существу. Такая претензия должна содержать:

реквизиты сторон договора;

изложение причин, по которым оспаривается сделка или договор;

важные приложения (к примеру, заключение эксперта о неудовлетворительном состоянии арендуемого помещения);

дата и подпись составителя претензии.

Дальнейшая судьба такого договора зависит только от другой стороны. Независимо от реального положения вещей и добросовестности другой стороны ответные действия могут быть различны. Лица, получившие такую претензию, могут совершить следующие действия:

проигнорировать полученную претензию;

написать ответную претензию, указывая на недостатки другой стороны (к примеру, арендодатель, получив претензию о плохом состоянии помещения, сданного в аренду, пишет в ответ о несвоевременном внесении арендатором платы);

расторгнуть заключённый договор.

Существенные условия

Предметом рассматриваемого договора может являться земельный участок, находящийся на кадастровом учёте. Сведения об официальной постановке участка на учёт можно уточнить в специальном Департаменте городского имущества (ДГИ).

При этом наиболее частыми доводами к расторжению договора являются:

непригодность арендуемого имущества для проживания;

несоответствие рыночной стоимости земельного участка и его кадастровой стоимости;

не соответствие фактической площади земельного участка площади, указанной в договоре (при применении коэффициентов на помещение арендодатели часто искусственно завышают площадь, чтобы взять с арендатора большую плату);

невыполнение арендодателем своих обязательств в части поддержания имущества в надлежащем состоянии;

отказ арендодателя выходить на контакт с арендатором помещения.

В свою очередь для арендодателя существенными причинами расторгнуть договор могут оказаться:

несвоевременная уплата по договору;

порча арендованного имущества;

не сообщение другой стороне информации о любых существенных условиях, касающиеся арендуемого имущества;

иные нарушения, нарушающие суть договора. К ним можно отнести увеличение стоимости аренды на основе оценки земельного участка, произведённой арендодателем, с чем другая сторона может быть в корне не согласна.

Судебный процесс

Если сторонам так и не удалось договориться о расторжении договора, спор подлежит рассмотрению в суде. В подаваемом исковом заявлении должно быть указано:

содержание иска и требований одной стороны к другой со ссылками на нормы права и обстоятельства;

копия договора аренды и иных документов, имеющих отношение к делу (для арендатора это могут быть чековые квитанции подтверждающие оплату по договору).

Если судом будет вынесено решение, не устроившее заявителя, он имеет право его обжаловать в суде апелляционной и кассационной инстанциях. Процессуальные сроки обжалования договоров, равно как и сроки для обжалования решении суда по вопросам аренды аналогичны процессуальным срокам по большинству различных дел.

Наше предложение

В некоторых случаях стороны договора находят друг с другом общий язык и улаживают возникшие противоречия. Но бывают случаи, при которых качественная юридическая помощь очень необходима.

Юридическая компания «Лигал Мил» поможет разобраться в различных вопросах, окажет помощь в сложных и противоречивых случаях, поможет справиться с негативным развитием событий для любой из сторон спора в вопросах аренды земельных участков, позволив сэкономить деньги, время, отстоять права на имущество или аренду в различных ситуациях.

Источник: https://legalmill.ru/uslugi/fizicheskim-litsam/arbitrajnye-spory/osparivanie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka.php

Аренда помещения в бизнес-центре. Семь проблемных условий для арендатора

Как оспорить законность договора аренды?

16.05.2016

Гераскина Татьяна Анатольевна

«Юрист компании»

Основной вопрос: арендодатель предлагает подписать договор, где указаны условия о полной ответственности арендатора за все возможные нарушения правил пользования помещением. За каждое нарушение договор предусматривает отдельный штраф.

Решение: многие невыгодные условия можно оспорить в суде, но лучше заранее найти их в договоре и убедить арендодателя пойти на уступки. В подтверждение своей позиции можно привести практику, которая говорит о незаконности таких положений.

Невыгодные положения договора лучше найти заранее и предложить арендодателю свой вариант условия, которое будет адекватным и исполнимым.

Если принять навязанные условия, компании будет трудно работать по ним – придется подчиниться жестким правилам, установленным арендодателем, и платить за каждое нарушение. Найдем семь условий, которые можно согласовать с арендодателем по-другому.

Первое условие: арендатор обязан заключить договор с управляющей компанией

Собственники помещений включают в договор обязанность арендатора заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами, техническое обслуживание помещения, содержание здания в объеме, пропорциональном занимаемой площади, и т. д. Это позволяет им не вникать в вопросы обслуживания помещения, сдаваемого в аренду.

Такое условие договора может показаться арендатору удобным для расчетов и решения текущих вопросов непосредственно с поставщиком услуг. Но арендатор не сможет учесть затраты на указанные услуги в составе расходов для целей налогообложения на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ.

Позиция суда. Бремя содержания имущества несет его собственник, за исключением случаев, определенных законом или договором (ст. 210 ГК РФ). Закон не содержит норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений.

Условие договора аренды об обязанности арендатора заключить договор с управляющей компанией само по себе не может создавать обязанность арендатора по оплате услуг в пользу третьего лица – управляющей компании. Заключить договор с управляющей компанией, которая будет вести комплексное техническое и эксплуатационное обслуживание здания, вправе арендодатель (постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.13 № 13112/12).

Совет арендатору. Подпишите трехстороннее дополнительное соглашение к договору управления между арендодателем, управляющей компанией и арендатором.

В нем установите обязанность арендатора оплачивать непосредственно управляющей компании коммунальные услуги, фактически потребленные при использовании помещения (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и т. п.).

Таким образом, арендатор будет исполнять обязанность арендодателя по оплате коммунальных услуг.

При этом подходе у налоговой инспекции не возникнет вопросов к затратам на коммунальные услуги.

Второе условие: арендатор может использовать помещение в строго отведенное время

В договоре нужно определить временные условия пользования арендуемым помещением, чтобы впоследствии не столкнуться с законным требованием арендодателя использовать объект по графику, установленному для всех арендаторов.

Собственники недвижимости либо управляющая компания могут настаивать на условии договора о том, что они вправе не допускать арендатора в помещения за пределами времени работы комплекса, если арендатор не докажет необходимость эксплуатации помещения в нерабочие часы.

Если арендатору требуется доступ к помещению в нерабочее время, нужно проверить, чтобы в договоре было прописано право арендатора на круглосуточный, свободный и неограниченный доступ. Или хотя бы не было условий об ограничениях.

Позиция суда. Суды исходят из требований закона об использовании арендованного имущества в соответствии с его назначением. Следуя этой логике, нецелесообразна работа в ночное время, когда весь бизнес/торговый центр закрыт.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Арендатор требовал разрешить ему обеспечить неограниченный, круглосуточный доступ к арендуемым помещениям через лестничную клетку.

Суд счел такое требование неаргументированным. Временные ограничения были установлены в самом договоре аренды. Арендатор не доказал, что доступ в помещения в нерабочее время необходим для проведения действий, связанных с эксплуатацией магазина (постановление АС Волго-Вятского округа от 04.02.15 № Ф01-6093/2014 по делу № А28-4754/2014).

Совет арендатору. Договоритесь с собственником помещения или управляющей компанией о компромиссном варианте, чтобы арендатору предоставили специальные часы работы, так как по роду своей деятельности он не вписывается в общий график работы комплекса. Согласуйте отдельный режим работы в отношении арендатора.

Источник: https://www.gradient-alpha.ru/ru/arenda-pomeshheniya-v-biznes-centre-sem/

Условия договора аренды помещений, Комментарий, разъяснение, статья от 20 сентября 2007 года

Как оспорить законность договора аренды?

Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

И.М.Кирюшина,
А.В.Тюрина

Предмет аренды

Существенными являютсяусловия о предмете договора, которые названы в законе илииных правовых актах как существенные или необходимые для договоровданного вида, а также все те условия, относительно которых позаявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение(п.1ст.432 ГК РФ).

Необходимо подчеркнуть,что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу,передаваемому в аренду.

Под предметом договора, авернее, предметом обязательства, вытекающего из договора,понимаются действия (или бездействие), которые должна совершитьобязанная сторона (или соответственно воздержаться от ихсовершения).

Предметом договора арендыявляются действия арендодателя по предоставлению во временноевладение и (или) пользование имущества (объекта аренды) в арендуарендатору и действия арендатора по принятию имущества (объектааренды) по временное владение и (или) пользование с уплатойарендодателю определенной цены.

Обращаем внимание:предмет аренды не тождествен объекту аренды, а включает его в себя.Указанные понятия часто путают, выдавая за предмет арендыимущество, а не действия, порождаемые принятым обязательством.

Причина подмены понятий”предмет” и “объект” договора кроется в исторически сложившейсяпрактике включать в раздел договора “Предмет договора” или “Общиеположения” информацию о предмете и об объекте.

В результатескладывается впечатление, что предметом договора аренды выступаетименно имущество, которое детально описывается в разделе “Предметдоговора”. Данные об объекте аренды являются составляющей частьюпредмета аренды.

Вслучае отсутствия в договоре аренды условия о предмете аренды такойдоговор признается незаключенным.

Пример описанияпредмета аренды

Арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору за плату во временное владение ипользование объект нежилого фонда, а арендатор обязуется уплачиватьарендную плату за пользование объектом аренды на условиях договораи вернуть объект по окончании срока действия договора на условиях,согласованных сторонами.

Объектаренды

Договор аренды долженсодержать данные, позволяющие определенно установить имущество,подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст.607ГК РФ). В противном случае условие об объекте считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор -незаключенным.

Положения договора арендыоб объекте, составляющие предмет договора, следует формировать,основываясь на данных правоустанавливающих документов, на основаниикоторых арендодатель вправе передавать имущество в аренду.

Например, документом на здание, находящееся в собственностиарендодателя, позволяющим сформировать описание объекта аренды,будет являться свидетельство о собственности.

Вдоговор следует включать следующую информацию:

1) наименованиеимущества, передаваемого в аренду. Например, здание, сооружение,помещение, прочие составляющие здания, сооружения, помещения;

2) точный адрес, покоторому расположен объект аренды, с указанием литеры, этажа,номера на поэтажном плане и кадастровый номер;

3) целевое использованиеобъекта аренды. Например, нежилые цели или для размещения офиса ит.п.;

4) реквизиты документа,на основании которого арендодатель вправе передавать в арендуобъект аренды. Указываются орган, дата и номер соответствующегодокумента, например свидетельства о собственности и договоракупли-продажи объекта;

5) общая площадь,сдаваемая в аренду. Указывается цифрами и прописью в квадратныхметрах.

Рекомендации

Рекомендуется, но нетребуется указывать в договоре площадь помещений. Сошлитесь напоэтажный план как на неотъемлемую часть договора с выделением наплане передаваемых помещений.

Обращаем внимание:неверное или неточное обозначение данных и реквизитов объекта вдоговоре аренды может повлечь признание договора незаключенным(п.3ст.607 ГК РФ) или отказ в государственной регистрации договора,если такая регистрация необходима (п.1ст.20 Закона N 122-ФЗ).

Встречаются случаи, когдаточным описанием объекта аренды воспользоваться невозможно,например при передаче в аренду части здания или помещения, невыделенного на поэтажном плане.

Втаком случае описание объекта аренды должно содержаться в двухдокументах: в договоре и поэтажном плане.

В самом договоре арендыбудет указано “часть помещения” с указанием данных такого помещенияи его общей площади. В приложении к договору аренды в виде копиипоэтажного плана выделяются в цвете границы той части помещения,которая передается в аренду.

Изложенный порядокописания объекта аренды полностью соответствует требованиямГражданского кодекса РФ и Закона N 122-ФЗ. В частности, п.3ст.26 Закона N 122-ФЗ предусматривает возможность передачи варенду части помещения, здания с обозначением ее соответствующейчасти на поэтажном плане и указанием в договоре арендуемойплощади.

Судебнаяпрактика

Источник: http://docs.cntd.ru/document/902079253

Глав-книга
Добавить комментарий