Как оспорить расторжение договора на аренду, заключенного с ИП?

Вс пояснил, когда положения договора аренды лесного участка могут не соответствовать земельному кодексу

Как оспорить расторжение договора на аренду, заключенного с ИП?

Верховный Суд РФ вынес Определение № 306-ЭС19-4748, в котором разобрался, может ли договор аренды лесного участка у муниципалитета содержать положения, противоречащие Земельному кодексу.

На основании протокола от 17 марта 2017 г. заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, находящегося в муниципальной собственности городского округа город-герой Волгоград, 4 апреля 2017 г.

Департамент городского хозяйства администрации Волгограда и ООО «Волжскстрой» заключили договор аренды лесного участка.

Договор был заключен сроком на 49 лет с целью использования лесного участка для осуществления рекреационной деятельности без права размещения объектов капитального строительства.

Из п.

23 договора следует, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае невнесения арендной платы два и более раза подряд по истечении установленного срока платежа, уведомив об этом арендатора в письменной форме за 30 дней до даты расторжения. Пунктом 24 предусмотрено, что договор прекращает свое действие с даты, указанной в письменном уведомлении. В случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора он считается расторгнутым. Пунктом 25 закреплено право уже арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор, известив об этом арендодателя в письменной форме за 90 дней до предполагаемой даты расторжения, при условии отсутствия недоимки по арендной плате. 4 мая 2017 г. договор был зарегистрирован Росреестром по Волгоградской области.

Посчитав, что в части приведенных пунктов договор аренды нарушает публичные интересы муниципального образования и в этой части является недействительной (ничтожной) сделкой в силу ч. 2 ст. 168 ГК, первый заместитель Волжского межрегионального природоохранного прокурора обратился в арбитражный суд иском к Департаменту и «Волжскстрой».

Свои требования прокурор мотивировал тем, что в соответствии с ч. 1 ст. 74.1 Лесного кодекса изменение и расторжение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии с Гражданским, Земельным и Лесным кодексами. В силу ч. 9 ст.

22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Прокурор посчитал, что к спорному договору подлежит применению ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса и расторжение договора по инициативе как арендодателя, так и арендатора во внесудебном порядке и без установления существенности допущенных нарушений договорных условий противоречит указанной правовой норме и в связи с этим нарушает публичные интересы и права публично-правового образования.

Суды трех инстанций, руководствуясь ст. 422, 450, 619 ГК, ч. 2 ст. 3, ч. 4 ст. 71, п. 1 ст. 74.1 Лесного кодекса, установив, что спорный договор заключен на срок более 5 лет, пришли к выводу, что условия п. 23, 24, 25 договора противоречат п. 9 ст. 22 Земельного кодекса.

Они указали, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке при условии существенного нарушения арендатором условий договора, поэтому сделка в части данных условий является недействительной (ничтожной) в силу ст. 168 ГК.

Не согласившись с решением кассации, администрация г. Волгограда обратилась в Верховный Суд.

Изучив материалы дела №А12-17382/2018, ВС отметил, что правоотношения сторон в рамках договора аренды лесного участка регулируются ГК, если специальными положениями Лесного кодекса или иного закона, регулирующего лесные отношения, не установлены особенности, в частности прекращения договора аренды. В той части, в которой эти отношения не урегулированы ГК, Лесным кодексом или иным специальным законом, подлежит применению Земельный кодекс.

Суд указал, что согласно ч. 7 ст. 73.1 Лесного кодекса типовые договоры аренды лесных участков, в том числе предусматривающие осуществление мероприятий по охране, защите и воспроизводству лесов, утверждаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти для каждого вида использования лесов, предусмотренного ч. 1 ст. 25 Лесного кодекса.

Кроме того, он напомнил, что на момент заключения договора такие типовые договоры были утверждены Постановлением Правительства от 21 сентября 2015 г. № 1003 «О типовом договоре аренды лесного участка» (далее – Типовой договор), п.

23 которого предусматривал возможность расторжения договора в одностороннем порядке в случае невнесения арендатором арендной платы два и более раза подряд. Данное правило было сохранено в приказе Министерства природных ресурсов и экологии от 20 декабря 2017 г. № 693 «Об утверждении типовых договоров аренды лесных участков». ВС также отметил, что п.

23 и 24 договора воспроизводят соответствующие условия, предусмотренные п. 23 Типового договора, а п. 25 договора – условия п. 25 Типового договора.

Суд также сослался на п. 1 ст. 450.1 ГК, в соответствии с которым предоставленное данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст.

310 ГК) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Верховный Суд посчитал, что из положений Лесного кодекса и Типового договора следует, что оспариваемые условия, предусмотренные договором аренды лесного участка от 4 апреля 2017 г., урегулированы нормами лесного законодательства, имеющими приоритет перед нормами Земельного кодекса, и соответствуют ст. 450.1 ГК.

При таких обстоятельствах, указал ВС, суды необоснованно применили к спорным правоотношениям п. 9 ст.

22 Земельного кодекса, поскольку оснований для признания спорной сделки недействительной (ничтожной) в указанной части по данному основанию не имелось.

Высшая инстанция посчитала, что данный вывод соответствует позиции, содержащейся в апелляционном определении ВС от 15 июня 2017 г. № 2-АПГ17-7.

Верховный Суд напомнил, что п. 25 договора закреплено право арендатора на отказ от договора аренды лесного участка при условии надлежащего уведомления арендодателя и отсутствия недоимки по арендной плате.

«Признав данное условие противоречащим пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса, суды не учли, что, кроме изложенного выше, приведенная норма ограничивает расторжение договора земельных участков только по инициативе арендодателя, не ограничивая право расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендатора», – указал Суд.

Верховный Суд РФ разъяснил судам, как применять общие положения ГК РФ об обязательствах

Кроме того, он отметил, что, согласно п. 14 Постановления Пленума ВС от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на односторонний отказ от исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

В связи с допущенными нарушениями ВС определил отменить решения нижестоящих инстанций, в удовлетворении требований первого заместителя Волжского межрегионального природоохранного прокурора отказать.

В комментарии «АГ» партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев усомнился в правильности условия договора, согласно которому арендодатель вправе отказаться от его исполнения при двукратной просрочке внесения арендных платежей.

«Дело в том, что подобное нарушение договора действительно предусмотрено ЗК в качестве основания для его расторжения, но в судебном порядке.

Если посмотреть на нормы ЗК о договорах аренды (в той редакции, что существовала на момент заключения спорного договора), то мы увидим, что в отношении договоров аренды публичных земель на срок менее года прямо предусматривается возможность изменения этого регулирования договором, а если срок договора аренды больше 5 лет, то оговорка о возможности предусмотреть в договоре иное отсутствует», – пояснил Александр Латыев.

Он указал, что из этого специалисты делали вывод, что для договоров аренды публичных земель на срок более 5 лет законодателем предусмотрены большие гарантии прав арендатора, и даже в случае двойной просрочки им арендных платежей арендодатель может прекратить действие договора только лишь через суд.

«То есть суды нижестоящих инстанций правильно оценили направленность правового регулирования и посчитали этот пункт договора противоречащим ЗК. Другое дело, что нормы кодекса здесь явно направлены на защиту арендатора, т.е.

частного лица, так что вопрос о том, по какой причине оспаривать это условие стал прокурор, становится еще более актуальным», – подчеркнул эксперт.

По мнению Александра Латыева, тексты договоров с публичными арендодателями в подавляющем большинстве своем представляют дословное воспроизведение текста закона, какое бы то ни было творчество встречается в них крайне редко, и потому проблемы, подобные рассмотренной в этом деле, также относительно редки.

При этом он отметил, что нельзя сказать, чтобы этот случай был совсем уникален: недаром ВС указал, что текст договора был основан на типовом договоре, утвержденном правительством. «Чтобы оставить решения нижестоящих инстанций в силе, видимо, потребовалось бы констатировать незаконность и Постановления Правительства РФ.

Вряд ли это входило в планы прокурора, предъявлявшего иск», – резюмировал Александр Латыев.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Никита Семякин отметил, что не сразу согласился с позицией ВС. Он указал, что крайне важно понимать, что Земельный и Гражданский кодексы хоть и являются наиболее универсальными источниками права для правоотношений с недвижимостью, необходимость применения норм лесного или градостроительного права от этого не уменьшается.

«Суды нижестоящих инстанций упустили самую главную деталь, а именно наличие установленной “формы” договора аренды лесного участка, утвержденной правительством.

Следовательно, указанная форма носит характер нормативно-правового акта и обязательна к применению в сфере лесных правоотношений.

Таким образом, ошибочное применение норм Земельного и Гражданского кодексов в настоящей ситуации повлекло за собой ошибки, выраженные в неверных судебных актах», – посчитал Никита Семякин.

По его мнению, подобные дела не носят массовый характер, поскольку действующая судебная система зачастую отдает предпочтение принципу «прямого толкования закона», то есть если прямое указание в законе есть – его необходимо применять.

При этом Никита Семякин отметил, что наличие утвержденных форм тех или иных документов временами рассматривается в качестве «рекомендательного» характера.

Он предположил, что при принятии решения суды нижестоящих инстанций (если поднимался вопрос о существовании утвержденной формы договора аренды лесного участка) оценили утвержденную форму и окрестили ее скорее «рекомендацией», чем императивной нормой, что и повлекло за собой ошибочную трактовку норм материального права.

«Вместе с этим, что касается права на односторонний отказ от исполнения договора аренды, позиция судов (ВС в том числе) остается неизменной: для легитимного одностороннего отказа от исполнения договора необходимо соблюдение ряда условий, а также наличие добросовестности в действиях. Нарушение принципов разумности и добросовестности путем одностороннего отказа влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований (Дело № А40-176481/2018)», – подчеркнул Никита Семякин.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-poyasnil-kogda-polozheniya-dogovora-arendy-lesnogo-uchastka-mogut-ne-sootvetstvovat-zemelnomu-kodeksu/

Расторжение договора аренды: как арендатору выехать из помещения, не неся дополнительные расходы

Как оспорить расторжение договора на аренду, заключенного с ИП?

Аренда недвижимости занимает одну из ключевых позиций в предпринимательской деятельности, так как немногие могут себе позволить приобрести коммерческую недвижимость в собственность.

При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно.

Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале.

При заключении договора аренды недвижимости арендатору, даже предполагающему взаимовыгодное и долгосрочное сотрудничество с арендодателем, все же следует ответственно подойти к согласованию условий договора, учитывая возможность принудительного прекращения арендных отношений при отсутствии на то согласия и желания арендодателя.

В частности, предпринимателям, равно как и юристам компаний, при заключении договора аренды недвижимости (помещения) следует крайне скрупулезно отнестись к согласованию условий договора аренды в части возможности арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке и сопутствующих такому расторжению условий.

Согласно действующему законодательству если срок договора аренды не истек, то стороны могут прекратить возникшие правоотношения в следующих случаях:

  • по обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  • в судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в Гражданском кодексе РФ;
  • по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным в законе и/или самом договоре аренды.

В статье 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора.

Кратко основания для расторжения можно описать следующим образом:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, о которых арендатор не знал;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;
  • имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, не по вине арендатора.

Изменить или расторгнуть договор по соглашению стороны смогут, даже если в договоре не предусмотрено данное обстоятельство, в силу закона (ст. 450 ГК РФ).

При заключении договора аренды помещения важно убедить арендодателя включить в договор право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке (при наличии каких-либо обстоятельств либо немотивированно).

В противном случае, даже если арендатор покинет помещение, ему все равно придется платить арендную плату до окончания срока действия договора либо подписания соглашения сторон о расторжении договора аренды (см., например, Определение ВС РФ от 23.05.

2017 № 301-ЭС16-18586 по делу № А39-5782/2015).

В практике встречаются ситуации, когда арендатор неправильно трактует условие договора аренды, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, — сформулированное таким образом условие не дает автоматически право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Важно различать условие о наличии права на односторонний отказ и требование о расторжении. В договоре должно быть четко сказано, что арендатор «имеет право отказаться от договора» или «имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке».

Если стороны укажут в договоре, что у арендатора есть право требовать расторжения, то он сможет только обратиться в суд с соответствующим исковым требованием (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по делу № А65-18291/2009).

Порядок расторжения действующего договора аренды, предусматривающего право арендодателя на отказ

Если в договоре предусмотрено право арендатора на односторонний отказ, то для одностороннего расторжения договора необходимо выполнить ряд юридически значимых действий.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/368574/

Расторжение договора

Как оспорить расторжение договора на аренду, заключенного с ИП?

По каким основаниям действующий договор может быть расторгнут? Можно ли расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Основания расторжения договора прописаны в п.2 ст.450 ГК РФ. Так, расторжение договора допустимо при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. 

СОПРОВОЖДЕНИЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ

Как расторгнуть договор?

Когда расторгается договор по обоюдному согласию, то проблем не возникает, ведь по общему правилу стороны могут договориться расторгнуть договор в любой момент до истечения срока его действия (п.1 ст.450 ГК РФ). И основанием для расторжения договора будет взаимное согласие сторон.

Напомним, что обязательным требованием к соглашению о расторжении договора является соблюдение формы, в которой был составлен сам первоначальный договор (п.1 ст.452 ГК РФ). То есть, если первоначальный договор составлен в письменной форме, нотариально удостоверен, подлежит государственной регистрации, то все те же действия должны быть выполнены и в соглашении о расторжении договора. 

При расторжении договора в соглашении стороны могут предусмотреть условие о возвращении исполненного по договору. 

РАСТОРЖЕНИЕ ТРУДОВОГО ДОГОВОРА ПО ИНИЦИАТИВЕ РАБОТОДАТЕЛЯ

Приведем образец соглашения о расторжении договора оказания консультационных услуг.

СОГЛАШЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА

от 06.02.2018 г. №45/12

Общество с ограниченной ответственностью «Лютик» в лице генерального директора Лютикова Петра Петровича, действующего на основании устава, именуемое Заказчик, с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью «Цветочек» в лице генерального директора Цветкова Александра Александровича, действующего на основании устава, именуемое Исполнитель, с другой стороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящее соглашение о расторжении договора:

1. Договор об оказании консультационных услуг от 06.02.2018 г. №45/12 расторгается с момента подписания Сторонами настоящего соглашения.

2. Обязательства Сторон прекращаются с момента расторжения настоящего соглашения.

3. Стороны вправе требовать возврата того, что было исполнено ими по договору до момента его расторжения.

4. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую
силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

5. Адреса и банковские реквизиты сторон:

Заказчик: ООО «Лютик» Адрес: 126007, г. Москва, ул. Новая Басманная, д.24 ИНН 7708123436, КПП 770801001 Р/с 40702810400008884545 в КБ «Салютный» К/с 30101810400000000222 БИК 044583222 Исполнитель: ООО «Цветочек» Адрес: 126009, г. Москва, ул. Новая Басманная, д.45 ИНН 7708123456, КПП 770801001 Р/с 40702810400002224455 в КБ «Звездный» К/с 30101810400000000222 БИК 044583222
                   П.П. Лютиков                    А.А. Цветков

Наибольшую сложность вызывает одностороннее расторжение договора. Так, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в судебном или во внесудебном порядке (п.2 ст.450, ст.450.1 ГК РФ).

На практике одним из распространенных вариантов является расторжение ряда бессрочных договоров (т.е. договоров, заключенных на неопределенный срок). Например, расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ).

Какие шаги должна предпринять сторона – инициатор расторжения договора? 

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ

Расторжение договора в судебном порядке

Прежде всего, для расторжения договора в судебном порядке необходимо направить контрагенту уведомление о желании расторгнуть договор (соблюдение обязательного порядка досудебного порядка урегулирования споров).

Например, при расторжении бессрочного договора аренды каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ).

Важно!

Расторгнуть договор в судебном порядке можно в случаях существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных договором или законодательством (ст. 450, п.2 ст.452 ГК РФ, п.1 Постановления Пленума ВАС РФ №35 от 06.06.2014 г.).

Какие обстоятельства свидетельствуют о существенном нарушении договора?

Источник: https://rosco.su/press/rastorzhenie-dogovora/

Договор аренды земельного участка: заключение и расторжение

Как оспорить расторжение договора на аренду, заключенного с ИП?

Когда Вы заключаете договор аренды земельного участка обязательно учитывайте следующие правовые нюансы, вытекающие из гражданского и земельного законодательства и судебной практики:

Очень детально должен быть описан предмет договора, т.е. сам земельный участок, подлежащий аренде, это позволит максимально четко идентифицировать земельный участок. Необходимо четко описывать границы земельного участка, его площадь, пространственные координаты, указывать кадастровый номер. Отсутствие этой информации делает договор недействительным.

  1. Для арендатора важным является отсутствие или наличие обременений на данный земельный участок. Заключая договор важно удостовериться, не является ли случайно земельный участок обремененным ипотекой.
  2. Важным условием является возможность сдачи земельного участка в субаренду. Данное условие при заключении договора необходимо отдельно оговаривать. Частью 6 ст. 22 Земельного Кодекса РФ установлено, что передача земли в субаренду возможна без согласия собственника земли при условии его уведомления. Данная норма является специальной по отношению к требованию ГК РФ о получении согласия собственника. При этом для арендатора выгоднее чтобы договором было установлена необходимость получения у него именно согласия. Следует учитывать и тот нюанс ,что если в согласии арендатора не указана конкретная сделка, это означает, что речь идет об общем согласии на любую сдачу земли в субаренду.
  3. При аренде имущества, находящегося в общей собственности необходимо получить согласие всех собственников земельного участка: при общей долевой собственности – арендодатель вправе сдать участок в аренду лишь при согласии всех сособственников. Данное согласие может быть выражено, к примеру, тем, что другие собственники также подпишут договор аренды либо наличием между собственниками соглашения о порядке пользования, распоряжения имуществом. При совместной собственности супругов – необходимо нотариальное удостоверенное согласие второго супруга. Данное положение действует только для тех договоров аренды, которые подлежат государственной регистрации, то есть заключаемых на срок от 1 года и более. При отсутствии такого согласия, второй супруг имеет право в судебном порядке признать договор аренды недействительным в течение 1 года с момента, когда он узнал об аренде.
  4. Для договора аренды земельного участка размер арендной платы является существенным условием (абзац 3 пункта 3 ст. 65 ЗК РФ). Соответственно, в случае отсутствия в договоре пункта, определяющего размер платы за пользование землей, договор будет не заключенным. При заключении договора аренды земельного участка необходимо зафиксировать арендную плату и сроки ее внесения, чтобы не было возможных односторонних пересмотров данных условий. При этом соглашение об изменении размера арендной платы для договора, заключенного на срок более 1 года, также подлежит государственной регистрации. В случае же, если механизм изменения размера арендной платы прямо предусмотрен договором, регистрация таких изменений не требуется, как и создание дополнительного соглашения об изменении арендной платы.
  5. Часто стороны заключают договор аренды земельного участка с возможностью последующего выкупа. Подобный договор будет смешанным. На него в полной мере распространяются не только правила об аренде, но и правила о купле-продаже. Следовательно, необходимо проследить, чтобы в договоре были соблюдены все требования к купле-продаже земельных участков. В частности, это касается существенных условий купли-продажи земельного участка, а именно предмета и цены договора.
  6. Стороны могут устанавливать сроки договора аренды по своему усмотрению, за несколькими исключениями:
  • договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначений может быть заключен на срок не более 49 лет, законами субъектов в зависимости от разрешенного использования устанавливаются минимальные сроки аренды;
  • договор аренды государственного или муниципального земельного участка, находящегося в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может быть заключен на срок больший, чем срок резервирования земель;
  • договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд или изыскательских работ заключается на срок не более 1 года.

Особые требования к срокам договора аренды земельного участка содержатся также в п.8 статьи 39.8 ЗК РФ и касаются аренды государственных и муниципальных земель.

Общие основания прекращения аренды (ГК РФ в ст. 610, 619, 620, 621): 

  • истечение срока действия договора аренды, если он не считается возобновленным на неопределенный срок ; 
  • отказ от договора аренды любой из сторон, если договор заключен на неопределенный срок ; 
  • досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя или арендатора . 

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, прекращается, если хотя бы одна из сторон отказывается от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В таком случае договор считается расторгнутым с момента истечения установленного законом или договором срока. Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, возможно в судебном порядке. В ст. ст.

619, 620 ГК перечислены основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон при ненадлежащем исполнении своих обязанностей другой стороной.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора только в строго определенных случаях, установленных ст. 620 ГК РФ:

  • арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка.
  • земельный участок имеет недостатки, препятствующие его целевому использованию (заболоченность, истощенность почвы, загрязненность), но не указанные арендодателем при заключении договора и не обнаруженные арендатором во время его осмотра.
  • арендодатель не осуществляет мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки.
  • земельный участок оказался в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В договоре аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания для досрочного прекращения договорных отношений, не связанные с совершением сторонами противоправных действий. 

Расторжение договора аренды возможно во внесудебном порядке, в том числе и не в связи с нарушением условий договора, если в договоре аренды земельного участка предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Пункт 9 ст. 22 ЗК в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных комментируемой статьей и ст. ст.

450 и 619 ГК, устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды государственного или муниципального земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ N 11). 

Необходимо иметь в виду, что по общему правилу при изменении сторон договора аренды договор сохраняет свою силу. Согласно ст. 617 ГК переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

 В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

При прекращении договора аренды следует также учитывать положения статьи 621 ГК РФ. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При этом стоит иметь в виду следующий нюанс: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Правильно заключить или расторгнуть договор аренды земельного участка — дело непростое, содержащее в себе массу подводных камней и юридических сложностей. 

Оспорить уже заключенный договор труднее, чем изначально грамотно подойти к процессу оформления аренды земельного участка, в чем вам в любое время могут профессионально помочь квалифицированные юристы КГ ЭТАЛОН.

Источник: http://www.etalon-cons.ru/uslugi/zemelnyj-yurist/dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka-zaklyuchenie-i-rastorzhenie/

Глав-книга
Добавить комментарий