Как оформить в собственность квартиру, если в отношении застройщика введена процедура внешнего управления?

Что делать дольщику в случае банкротства застройщика :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Как оформить в собственность квартиру, если в отношении застройщика введена процедура внешнего управления?

Банкротство застройщика – не приговор для дольщиков.

Depositphotos/araraadt

В 2011 году в закон о банкротстве был введен 7-ой параграф, определяющий особенности банкротства застройщиков. Им определен приоритетный порядок удовлетворения прав дольщиков, даже перед подрядчиками и кредиторами, объясняет министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган.

Более того, добавляет министр, в ряде случаев только банкротство позволяет оценить реальную экономику объекта. В рамках формирования реестра кредиторов становится ясно, сколько квартир продано, сколько свободно, каковы долговые обязательства застройщика. А без такой информации просто невозможно привлечь к достройке новую компанию.

“Слово “банкротство” вызывает у людей панический ужас, так как под ним, не вдаваясь в юридические детали, многие понимаю полный крах компании, отказ от исполнения обязательств, потерю вложенных денег”, – говорит Ирина Ермакова, руководитель инициативной группы дольщиков объектов квартала Лукино в Балашихе.

“Банкротство само по себе не страшно, надо не паниковать, а самоорганизоваться и сотрудничать”, – советует Ирина. Из-за банкротства застройщика ЗАО “МЭННИ” почти 500 дольщиков в Лукино ждали своих квартир на четыре года дольше положенного. Однако в конце прошлого года силами ФСК “Лидер” оба корпуса были введены в эксплуатацию.

За год работы Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью введено в эксплуатацию 15 проблемных объектов, застройщики которых находились в процедуре банкротства. В настоящее время на разных стадиях банкротства в Московской области находятся 26 застройщиков с общей суммой невыполненных обязательств более 28 миллиардов рублей.

Банкротство состоит из следующих этапов:

1. Наблюдение.

2.В случае если по итогам наблюдения выявлена возможность восстановления платежеспособности застройщика, то в отношении него возможно введение процедуры внешнего управления или финансового оздоровления.

3. Если восстановление платежеспособности невозможно, то в отношении застройщика вводится конкурсное производство для максимального удовлетворения требований кредиторов и ликвидации юридического лица.

Закон предусматривает три варианта возврата:

1.Путем передачи объекта незавершенного строительства.

2.Путем передачи жилых помещений.

3.Путем погашения денежных требований

Что делать

В случае возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства первое, что необходимо сделать участнику строительства (дольщику), – это заявить свои требования в деле о банкротстве.

Чтобы предъявить свои требования, участнику строительства необходимо обратиться в арбитражный суд, рассматривающий  дело о банкротстве, с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов застройщика.

Законом предусмотрено, что арбитражный управляющий обязан уведомить всех выявленных участников строительства о возбуждении в отношении застройщика процедуры банкротства.

Однако полагаться на это не стоит, лучше взять инициативу в свои руки и, не дожидаясь уведомления, самостоятельно обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов застройщика, отмечают в по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью.

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика процедуры банкротства в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур участниками строительства могут быть заявлены требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования.

Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Требования кредиторов, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов, удовлетворяются за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника.

Рекомендуется заявлять требования о передаче жилых помещений, так как они в случае необходимости могут быть преобразованы в денежные требования.

В соответствии с Законом кредиторами организации банкрота являются лица, имеющие по отношению к нему права требования по денежным и иным обязательствам.

Указанные требования должны быть предъявлены в рамках возбужденной процедуры банкротства.

Закон не предусматривает какой-либо обязательной формы заявления о включении требований в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.

В целях защиты нарушенных прав участников строительства законом предусмотрено преимущественное право удовлетворения их требований, включенных в реестр.

В первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда.

В рамках процедур в деле о банкротстве (финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства) предусматривается  возможность погашения требований кредиторов путем передачи им объекта незавершенного строительства.

Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищностроительного кооператива (ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива.

В случае невозможности создания ЖСК либо вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства и земельного участка требования участников строительства преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов, соответственно, третьей и четвертой очереди.

Также у участника строительства есть право самостоятельно отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения и обратиться в суд с денежными требованиями к застройщику.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что денежные требования физических лиц по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, подлежат включению в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика, а юридические лица и иные кредиторы – в четвертую.

Размер требований участника строительства складывается из суммы, уплаченной им по договору, предусматривающего передачу жилого помещения, и суммы реального ущерба.

Такой ущерб определяется в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения) и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора.

Закон предусматривает возмещение участнику строительства не только суммы, уплаченной им по договору, но и возмещение реального убытка.

Удовлетворение таких требований производится за счет денежных средств, вырученных от продажи объекта незавершенного строительства. Причем большая часть этих средств идет на погашение требований участников строительства – физических лиц, включенных в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика.

В случае реализации объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d27339a7947a78ce929e8

Как дольщику получить жилье, когда застройщик – банкрот

Как оформить в собственность квартиру, если в отношении застройщика введена процедура внешнего управления?

За год (к июню 2018 г.

) число застройщиков-банкротов в России увеличилось в 2,4 раза, достигнув в сумме 320 компаний, что составляет 10% от общего количества девелоперов (данные Единого реестра застройщиков).

Пока банкротами чаще всего становятся небольшие компании. Но в связи с законодательными ужесточениями правил работы на рынке дамоклов меч банкротства может нависнуть и над рядом крупных игроков отрасли.

На что может рассчитывать дольщик в ситуации, когда компания, которой он отдал свои деньги за квартиру, вдруг оказалась банкротом? Какой стратегии поведения следует придерживаться в такой ситуации?

Первый шаг покупателей после объявления банкротства – это самоорганизация. Как правило, дольщики проектов находятся в очень тесной коммуникации еще тогда, когда ничто не предвещает беды.

Поэтому сначала необходимо поискать дополнительную информацию о ситуации на официальных сайтах застройщика и его проектов, официальных и неформальных форумах дольщиков, а также в группах в социальных сетях.

Обычно еще до банкротства на таких ресурсах выделяются наиболее активные участники, которые следят за ситуацией и делятся полезной информацией.

После предварительной разведки необходимо обратиться к юристам. Они разъяснят формальную сторону дела и помогут включить дальнейшие процессы, в том числе и судебный процесс.

С 2011 г. для застройщиков предусмотрена особая процедура банкротства. Признак банкротства появляется, если компания, привлекающая средства граждан на строительство жилого дома, перестает исполнять обязательства перед контрагентами в течение трех месяцев и более.

Застройщик становится банкротом по решению суда после обращения кредиторов, наемных работников, участников долевого строительства и других лиц. Обычно процедуру банкротства инициируют банки, выдавшие кредит на строительство.

Но иногда следует проявлять инициативу и дольщикам. Во-первых, обращение по поводу возможного банкротства подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика.

Соответственно, если дольщики живут далеко от места регистрации фирмы (скажем, в другом регионе), то участвовать в процессе им будет неудобно. Поэтому к обращению прикладывается ходатайство о переносе рассмотрения дела в другой суд.

Во-вторых, поскольку чаще всего строительство ведется на арендованной земле, дольщики могут просить суд запретить арендодателю участка распоряжаться им до улаживания спора.

Рассмотрев обращение, суд либо отказывает заявителям, либо назначает процедуру конкурсного производства. Застройщики-банкроты не проходят типичные для других юридических лиц этапы процедуры (к примеру, наблюдение).

задача конкурсного управляющего в этот период прозаична – сформировать очередь (реестр) из всех претендующих на имущество компании (конкурсную массу), после чего разделить его между ними.

На этом этапе дольщики формулируют и заявляют требования.

В ходе банкротства дольщик может рассчитывать на несколько вариантов удовлетворения своих требований: передачу квартиры, возврат денежных средств, оформление собственности на незавершенный объект. Рассмотрим их в отдельности.

1. Требуем готовую квартиру

Наиболее распространенное требование дольщиков – это квартира. Перспективность такого дела зависит от того, на какой стадии строительства находится дом.

Идеальная для дольщика ситуация: дом построен, принят комиссией, а передаточный акт между ним и застройщиком уже подписан. По сути, покупателю остается только получить ключи и оформить право собственности.

Менее удачный вариант: дом построен, комиссия разрешила ввод в эксплуатацию, но дольщики не успели подписать акты о передаче квартир. В этом случае дольщик получает квартиру только при следующих условиях.

Во-первых, больше половины кредиторов четвертой очереди согласны на передачу квартир.

Во-вторых, оставшегося после передачи квартир имущества банкрота хватает на оплату требований первой и второй очередей, предшествующих дольщикам (это третья очередь).

В-третьих, объект не заложен у других лиц. Наконец, жилых помещений, имеющихся или построенных в будущем, достаточно, чтобы удовлетворить требования всех желающих получить квартиры.

2. Требуем в собственность недостренный дом

Если возведение дома не завершено, дольщики могут потребовать признать его своей собственностью. Для этого клиенты обращаются в суд и в случае успешного исхода дела регистрируют совместное долевое право на объект незавершенного строительства.

Эта тактика оптимальна в нескольких ситуациях. К примеру, если дом находится на завершающем этапе строительства и для достройки требуются относительно небольшие вложения.

В этом случае дольщики образуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который заканчивает строительство или продает объект.

Кроме того, признание права собственности – это необходимый шаг, если местные власти готовы достроить здание за счет бюджета или с помощью нового девелопера.

Вместе с тем дольщики превращаются в совладельцев долгостроя. Поэтому распоряжаться его непростой судьбой придется сообща: выбирать новых застройщиков или добиваться внимания властей. При этом среди покупателей всегда будут те, кто хочет «побыстрее», и те, кто хочет «подешевле» решить общую проблему.

Закрепляя право на недостроенный дом, дольщики добиваются еще одного преимущества – объект незавершенного строительства выводится из конкурсной массы. Это значит, что его не выставят на торги для удовлетворения требований других кредиторов.

Возврат средств дольщику предполагает прекращение выполнения его обязательств по ДДУ. Однако шансы на удовлетворение денежных требований, как правило, минимальны. Надежды дольщиков, требующих возврата средств, связаны только с активами застройщика, товарно-материальными ценностями компании, недвижимостью и т. п., продажа которых покроет расходы. На практике такое происходит крайне редко.

Помимо этого денежные требования дольщиков удовлетворяются только в третью очередь.

Вырученные на торгах средства сначала идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, а затем – наемным работникам, не получившим зарплату.

Оставшиеся после этого средства также идут на оплату обязательных расходов (к примеру, коммунальных платежей, а также на зарплату арбитражного управляющего).

Помимо возврата средств компенсируются неустойки. То же происходит и в случае, если часть дольщиков оформили собственность на завершенные или незавершенные объекты строительства, которые после этого не подлежат продаже. После этих маневров до дольщиков доходят незначительные денежные суммы.

Определившись с требованиями, дольщики подают заявку на включение в соответствующий реестр. Все желающие участвовать в разделе имущества банкрота делятся на три очереди. В первой очереди находятся граждане, которым требуется компенсировать нанесенный застройщиком вред здоровью. На практике такое встречается крайне редко.

Вторую очередь составляют работники застройщика. Как правило, у банкротов большие долги по заработной плате, поэтому данная группа «очередников» обычно забирает львиную долю свободных средств.

Третью очередь составляют кредиторы. Сюда же включаются и дольщики, которые с точки зрения законодательства о банкротстве также кредитуют застройщика посредством собственных денег.

Однако дольщики имеют приоритет по сравнению с другими кредиторами. Их требования удовлетворяются в первую очередь, а потом уже получают компенсацию другие инвесторы (банки, например).

Поэтому фактически на активы застройщика претендует четыре очереди граждан.

Дольщики получают еще одну преференцию – они формируют сразу две очереди. В первой участвуют те покупатели, которые претендуют на передачу квартир, а в другой – желающие вернуть вложенные деньги. Впрочем, закон не запрещает дольщикам числиться в обеих очередях, но получить можно либо жилье, либо деньги.

После решения суда о начале процедуры банкротства застройщика информация об этом официально публикуется (газета «Коммерсантъ»). Кроме того, сам управляющий обязан в течение 30 дней уведомить дольщиков об открытии конкурсного производства. С этого момента у дольщиков есть 30 дней, чтобы заявить требования.

В заявлении указывается Ф.И.О. и контакт конкурсного управляющего, наименование арбитражного суда, название застройщика-должника, сведения о заявителе, дата и номер ДДУ, идентификационные данные дома и квартиры, стоимость квартиры по ДДУ, реквизиты документов, подтверждающих оплату.

После получения заявления конкурсный управляющий в течение 30 дней включает требования дольщика в реестр или отказывает в этом. В течение еще 30 дней управляющий уведомляет дольщика о решении.

Если у застройщика есть незавершенные объекты строительства, конкурсный управляющий созывает собрание дольщиков.

На обсуждение участников долевого строительства выносится вопрос о коллективной подаче иска в арбитражный суд с целью передачи в собственность готового или незавершенного дома.

Кроме того, конкурсный управляющий предлагает участникам дольщикам обратиться за компенсацией в Фонд защиты прав, к поручителям застройщика или страховой компании.

Каждый договор долевого участия страхуется. Как правило, этим занимаются частные компании, которые получают по 1-1,5% от каждого зарегистрированного ДДУ. Признание застройщика банкротом и введение конкурсного управления уже дает основание требовать причитающиеся средства у страховщиков.

Обоснованием служит решение арбитражного суда, а также выписка из реестра требований кредиторов. Это справедливо и в тех случаях, когда застройщика страхует поручитель. Дальнейший порядок рассмотрения обращения и выплат регулируется соответственно договорами страхования и поручительства.

В то же время практика показывает, что эти методы обеспечения обязательств застройщиков оказались неэффективными при банкротстве. С недавних пор у дольщиков появился более реальный шанс получить вложенные деньги назад. С 2017 г.

начал работать Фонд защиты прав участников долевого строительства, который удовлетворяет денежные требования дольщиков от застройщиков-банкротов.

Однако такую возможность получили участники только тех проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2017 г.

Кроме того, фонд компенсирует только стоимость квартиры: неустойки, убыток, моральный вред государство не возмещает. При этом стоимость квартиры не должна превышать произведение общей площади квартиры (не более 120 кв. м.) на среднюю по региону цену квадратного метра, определяемую государством.

Помимо Фонда защиты прав есть и другие каналы помощи дольщикам, предусмотренные государством.

Признание застройщика банкротом – прямое основание для включения покупателя недостроенного дома в реестр обманутых дольщиков.

Такие списки составляются региональными властями, которые помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, ищут инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам временное жилье из резервного фонда, выкупают права требования к застройщику и т. д. При этом дольщик должен удовлетворять следующим требованиям:

– предоставить полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– жилой комплекс, в котором приобретена квартира, должен возводиться на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор должен относиться к ДДУ или быть признан таковым в суде.

Несмотря на широкий выбор возможных стратегий защиты прав, участники долевого строительства чаще всего вынуждены выбирать только один из них. Я имею в виду передачу незавершенного объекта строительства в распоряжение дольщиков. Все прочие варианты либо крайне редки, либо оборачиваются для дольщиков большими потерями, а не выгодами.

Получить от застройщика деньги, скорее всего, уже не получится, причем в судах этот процесс будет проходить дольше, чем если дольщик потребует передачи готового или недостроенного дома. Тем не менее покупателю всегда следует учитывать специфику его ситуации, чтобы сделать правильный выбор.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/07/06/774809-dolschiku-zhile-zastroischik-bankrot

Включение в реестр требований о передаче жилых помещений при банкротстве застройщика

Как оформить в собственность квартиру, если в отношении застройщика введена процедура внешнего управления?

Банкротство застройщика – очень неприятная процедура для дольщиков. Казалось бы, дом уже достроен, и можно заниматься ремонтом и оформлением собственности на собственное жилье. Но судебные разбирательства по вопросу признания строительной компании неплатежеспособной рушат все планы.

Если вы не успели подписать акт приема-передачи до того, как арбитражный суд принял к производству заявление о признании застройщика банкротом, то стать полноправным владельцем квартиры можно уже только через суд.

Одним из таких способ является – включение в реестр требований о передаче жилых помещений.

Как узнать о банкротстве застройщика?

Данная информация публикуется в газете Коммерсант или на сайте арбитражного суда. Чем раньше дольщику удастся узнать об этом, тем больше шанс того, что зарегистрировать право собственности можно будет без суда.

Когда строительство дома подходит к завершению, велик риск того, что застройщик начнет банкротиться сам или эту процедуру инициируют кто-либо из его кредиторов.

Например, если стройка затянулась, и сроки были существенно нарушены, то у дольщиков может возникнуть желание потребовать от строительной компании неустойку.

Чтобы не терять деньги на выплату штрафных санкций, застройщик может начать процедуру банкротства.

Если застройщик приглашает вас на подписание акта приема-передачи, целесообразно не тянуть с этим. Ведь если данный документ будет подписан до начала банкротства, то есть шанс просто зарегистрировать право собственности в Регпалате без суда.

Даже если в регистрирующий орган вы не успели обратиться, то с подписанным актом приема-передачи можно будет заявить в арбитражном суде, который рассматривает дело о банкротстве вашего застройщика, иск о признании права собственности на квартиру.

При этом важно, чтобы соблюдалось два условия:

  • дом был введен в эксплуатацию (об этом можно узнать у местных властей);
  • акт приема-передачи подписан до даты принятия судом заявления о признании застройщика банкротом.

На официальном сайте Электронное правосудие http://kad.arbitr.ru/ можно найти информацию о банкротстве компании и узнать дату принятия заявления о банкротстве:

  1. В строке для участника спора введем известные нам данные по застройщику, например, ИНН, чуть ниже нажмем кнопку — Найти (название компании в качестве критерия для поиска лучше не использовать, так как программа часто не выдает результатов).
  2. Справа будет список дел, которые рассматриваются арбитражным судом с участием вашей строительной компании.
  3. Чтобы найти среди них именно банкротное дело, нужно выбрать вкладку Банкротные.
  4. Откройте банкротное дело. Нас будет интересовать определение о принятии заявления о банкротстве. Оно то и будет содержать дату, когда началась процедура банкротства. В нашем примере дата начала банкротства – 28.11.2014 года.

В какие сроки нужно подать заявление о включении в реестр требований о передаче жилого помещения?

Если вам уже стало достоверно известно о том, что компания-застройщик начала банкротиться, то стоит поторопиться с подачей заявления о включении в реестр. Так как сроки включения ограничены законом.

  1. После введения процедуры наблюдения.

После того, как суд вынес определение о начале процедуры наблюдения в отношении застройщика, у дольщика есть 30 календарных дней, чтобы заявить о своих требованиях. Заявление с необходимыми документами нужно направить не только в арбитражный суд, но и временному управляющему, а также застройщику.

В нашем примере наблюдение было введено только 20.01.2016 года.

  1. После введения процедуры конкурсного производства.

В соответствии с абз 3 ч. 1 ст. 142 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в отношении реестра требований о передаче жилых помещений установлен двухмесячный срок его закрытия.

В рамках процедуры конкурсного производства дольщик может обратиться в судебный орган с соответствующим требованием в течение 2 месяцев со дня опубликования информации о начале конкурсного производства.

Срок может начаться и с даты направления уведомления от конкурсного управляющего об открытии процедуры конкурсного производства, если оно направлялось позже публикации сведений (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 14452/12).

Вместе с тем, согласно судебной практике суд может восстановить пропущенный по уважительной причине срок подачи соответствующего заявления. К уважительным причинам можно отнести – болезнь, длительную командировку, неполучение уведомления от конкурсного управляющего.

Кроме того, иногда суды восстанавливают срок для подачи заявления, если дольщик не получал уведомления от конкурсного управляющего, хотя последний направлял его по почте (см. например, определение Амурского арбитражного суда по делу № А04-8494-2014  от 31.10.2016 года — http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/9df17965-e2ea-4eba-ab5f-525974cedca8/A04-8494-2014_20161031_Opredelenie.pdf ).

При наличии уважительных причин для пропуска двухмесячного срока необходимо обратиться в арбитражный суд с ходатайством о восстановлении пропущенного срока.

В случае если уважительные причины для пропуска срока отсутствуют, то требования дольщика о передаче квартиры, заявленные после закрытия реестра, удовлетворяются за счет имущества застройщика, оставшегося после удовлетворения требований включенных в реестр.

Обратите внимание! Хотя закон и возлагает на конкурсного управляющего (временного  управляющего) обязанность по уведомлению дольщиков о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства, целесообразно не полагаться на это, а самостоятельно регулярно отслеживать ход банкротного дела вашего застройщика. Так как не всегда суд благосклонно относится к положению дольщиков и может не посчитать уважительной причину пропуска срока, если дольщик вовремя не получил уведомление.

Что нужно, чтобы подать заявление о включении в реестр требований о передаче жилого помещения?

При подготовке заявления о включении в реестр нужно учесть следующие требования закона.

К заявлению о включении в реестр требований о передаче жилых помещений необходимо приложить следующие документы:

  • договор долевого участия (иные документы, которые подтверждают возникновение вашего права на квартиру, например, договор переуступки прав);
  • документы, подтверждающие оплату по договору ДДУ;
  • копия паспорта дольщика;
  • кредитное соглашение, если есть;
  • документы, подтверждающие направление данного заявления в адрес управляющего и застройщика.

Все документы направляются в виде копий, которые вы самостоятельно заверяете. Будьте готовы к тому, что впоследствии в суде нужно будет предъявить оригиналы указанных бумаг.

Обратите внимание! Если застройщик просрочил сдачу дома, то вы можете потребовать в заявлении и взыскания неустойки, а также компенсации  морального вреда.

В самом заявлении необходимо указать следующие сведения:

  • название арбитражного суда и его адрес;
  • данные застройщика и управляющего;
  • данные по договору и оплате за квартиру (укажите стоимость квартир и сколько денег вы уже заплатили застройщику, а также вашу задолженность, если она имеется);
  • данные о жилом помещении, которое должно быть передано дольщику по ДДУ;
  • требование о включении в реестр.

Обратите внимание! Оплачивать госпошлину не нужно.

Суд рассмотрит ваше заявление и вынесет соответствующее определение. Если суд сочтет обоснованным ваше требование, то оно будет включено в реестр.

Согласно закону требования дольщиков относятся к третьей очереди. Сначала будут удовлетворяться требования о компенсации морального вреда, зарплаты работникам строительной компании. Затем только требования дольщиков. Остальные кредиторы смогут получить свои деньги только после дольщиков.

Как направить заявление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений?

После того как с документами вы определились, нужно узнать адресата. В нашем случае документы понадобятся в трех экземплярах, так как направлять их нужно будет 3 адресатам:

  • застройщику;
  • временному (конкурсному) управляющему;
  • в арбитражный суд.

Узнать данные по управляющему можно на сайте арбитражного суда в определении о введении наблюдения или конкурсного производства.

Адрес застройщика можно найти в вашем договоре с ним. Лучше, конечно, перепроверить ничего ли не изменилось — на официальном сайте ФНС (https://egrul.nalog.ru/). Для этого также понадобиться только ОГРН или ИНН строительной компании.

В первую очередь направить документы нужно застройщику и управляющему.

Сделать это можно, направив пакет документов по почте – заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении. В описи вложения обязательно укажите все документы, которые направляете в письме.

На руках у вас должны остаться – опись вложения с отметкой Почты России, а также квитанция о направлении письма.

Теперь можно формировать пакет документов для суда, направляете всё то же самое, что и управляющему и застройщику, но дополнительно прикладываете описи вложения и квитанции об отправке писем. Если вам уже успели вернуться уведомления о вручении писем, то их тоже можно приложить.

В суд можно направить документы также по почте или лично отнести в канцелярию суда. В последнем случае нужно будет сделать заявление в двух экземплярах. На одном из них в канцелярии вам поставят отметку о приеме документов.

Также документы в суд можно подать через сайт арбитражного суда. Для этого вам потребуется зарегистрироваться на указанном сайте и отсканировать все бумаги, которые вы хотели направить в суд. Затем выберете вкладку — Подать документы.

Теперь вам необходимо выбрать вкладку – Требование кредитора и вложить необходимые документы.

В течение 2-3 рабочих дней на сайте должна появиться информация о поступлении ваших документов на сайте арбитражного суда.

Если у вас остались какие-либо вопросы или возникли сложности в оформлении документов для включения в реестр, будем рады вам помочь. Позвоните по телефону +7 (812) 409-49-30 и получите консультацию юриста по ДДУ.

Источник: http://trdat.ru/vklyuchenie-v-reestr-trebovanij-o-peredache-zhilyx-pomeshhenij-pri-bankrotstve-zastrojshhika/

Как купить квартиру по новым правилам

Как оформить в собственность квартиру, если в отношении застройщика введена процедура внешнего управления?

Сегодня обманутым дольщикам приходится годами ждать, когда достроят их дома. Теперь появилась возможность значительно сократить этот процесс, сообщил “Российской газете” министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев.

Он также объяснил, почему не стоит ждать резкого повышения стоимости жилья с переходом на новые правила, вступившие в силу 1 июля. И какие обязанности появятся у застройщика при передаче готовых квартир владельцам.

Владимир Владимирович, дольщикам, действительно, очень долго приходится ждать, пока недостроенный дом передадут новой компании. Как можно ускорить этот процесс?

Владимир Якушев: Процедура банкротства в настоящий момент – единственно возможный механизм скорейшей достройки проблемных домов.

Исключение с 1 января 2018 года процедур наблюдения и внешнего управления существенно сократили эту процедуру. Теперь в отношении застройщика-банкрота сразу вводится конкурсное управление. Только это одно изменение сразу позволило сократить срок восстановления прав участников строительства минимум на год.

Сколько стоит самая дешевая квартира в России

Был значительно упрощен порядок включения требований участников строительства в реестр по передаче жилых помещений.

Если раньше для этого требовалось каждое заявление рассмотреть арбитражному суду, теперь это делает конкурсный управляющий. Срок рассмотрения заявления гражданина управляющим и включения его в реестр не должен превышать 30 дней.

Мы планируем дальнейшее внесение изменений в закон для того, чтобы внедрить дополнительные механизмы, которые позволят максимально быстро передать проблемные дома тем застройщикам, которые готовы их достраивать и решать проблемы дольщиков, купивших в них квартиры.

Максимально быстро, на ваш взгляд, это за какое время?

Владимир Якушев: В идеале – не более полугода с момента признания застройщика банкротом до выхода нового застройщика на объект.

При этом хочу отметить, что принятие решений по делам о банкротстве застройщика – это исключительная компетенция арбитражных судов, так что по каждому делу о банкротстве срок будет зависеть от конкретных обстоятельств.

У строителей жилья появился шанс получить банковские кредиты под 6-7 процентов годовых

В новом законе есть норма о достройке объектов Фондом защиты участников долевого строительства, в каких случаях она применяется?

Владимир Якушев: Эта норма применяется только в тот момент, когда принято решение правительства в отношении того или иного проекта. В других случаях она не работает.

Порядок работы с другими объектами определен, составлены дорожные карты субъектов, работа будет продолжаться так же, как и велась.

Фонд защиты участников долевого строительства появился совсем недавно. По новому законодательству застройщики должны отчислять в него взносы?

Владимир Якушев: Все застройщики, которые переходят на эскроу-счета, освобождаются от отчислений взносов в фонд.

Остальные застройщики как отчисляли взносы в фонд, так и будут продолжать это делать. Сейчас размер взноса в фонд составляет 1,2 процента от цены договора долевого участия, но мы не исключаем, что тариф будет повышен.

После того, как все перейдут на эскроу-счета, какая будет судьба фонда? Может быть, как-то изменятся его функции?

Владимир Якушев: Фонд будет работать в соответствии с законом до момента полного исполнения своих обязательств.

Ключи от новых квартир станут для застройщиков допуском к деньгам с эскроу-счетов. Александр Корольков/ РГ

Всех обманутых еще не сосчитали

Сколько обманутых дольщиков числится сейчас в реестре?

Владимир Якушев: Мы сегодня имеем 842 проблемных объекта в 69 регионах. Всего в реестр пострадавших граждан включено 30 633 человека.

“Дорожные карты” ведут субъекты, у каждого региона есть предложения по решению вопроса обманутых дольщиков на своей территории. Согласно этим “дорожным картам” проблема по существующим домам должна решиться до 2023-2024 годов.

Но тут есть особенность: мы продолжаем выявлять проблемные дома, которых нет в “дорожных картах” регионов. Эту работу сейчас ведет ДОМ.РФ. И это отнюдь не новые обманутые дольщики, а появившиеся несколько лет назад, однако не включенные в реестр. Их дома не были признаны проблемными. К сожалению, мы можем получить прирост по мере того, как будут оцифрованы все дома.

В Мурманске к 1 октября отремонтируют все исторические жилые дома

Как появились обманутые дольщики, проблемы которых сейчас приходится решать?

Владимир Якушев: Мы не будем говорить сейчас о прямом выводе средств из строительных проектов, о хищении. Возьмем распространенный пример: застройщик строит три дома, расчетный счет у него один, дольщики несут деньги, и с трех объектов они зачисляются на расчетный счет.

Застройщик посчитал финансовую модель, и по ней у него 30 процентов прибыли. Но он не ждет, когда эта прибыль будет заработана, объекты введены в строй, он начинает тратить ее сразу. И если меняются финансово-экономические условия, дорожают строительные материалы, то финансовая модель дает сбой. А это значит, что не все дома этого застройщика будут достроены.

Самая главная проблема – это так называемый котловой метод. Он давал возможность застройщикам собирать деньги по факту и тратить их по собственному усмотрению. Но теперь застройщики уже не смогут работать так, новый закон не позволяет этого.

Владимир Якушев: Застройщики работали с применением эскроу-счетов и до вступления в силу закона. Для ряда банков это уже стандартный продукт. Минстрой России/ Михаил Яркеев

Строителей построили

Давайте напомним, какие требования теперь установлены для компаний, которые работают на рынке многоквартирного домостроения?

Владимир Якушев: Остановлюсь на нескольких знаковых вещах, которые изменились с 1 июля. Во-первых, повысились требования к застройщикам. Они должны иметь опыт работы на рынке не менее трех лет, историю жилищного строительства не менее 10 тысяч квадратных метров.

Во-вторых, вводится правило “одно разрешение на строительство – один расчетный счет”. Это требование как раз позволит не складывать все деньги в один котел, а значит, одна из основных причин появления обманутых дольщиков будет устранена.

И третье, банковское сопровождение. Банки будут контролировать, куда застройщик тратит деньги дольщиков, которые он собирает на своем счете. Этот механизм будет работать до 1 июля 2019 года, а после этого срока деньги дольщиков можно будет использовать только с применением специальных счетов – эскроу-счетов.

Еще не все обманутые дольщики внесены в реестр, который дает шанс справить новоселье. Работа продолжается

Эти требования невозможно выполнить за один день. Сколько времени застройщикам дано на то, чтобы выстроить свою работу в соответствии с новыми правилами?

Владимир Якушев: Ряд требований будет применяться к тем застройщикам, которые получат разрешения после 1 июля 2018 года. Для тех, кто уже начал привлечение средств граждан, законом установлен срок в два месяца для открытия отдельного расчетного счета в уполномоченном банке по каждому разрешению на строительство.

Счет открыт

Застройщики уже с этого года могут переходить на спецсчета. Как вам кажется, многие ли воспользуются этой возможностью? Многие ли банки будут готовы работать с застройщиками по новой схеме?

Владимир Якушев: Застройщики работали с применением эскроу-счетов и до вступления в силу закона. Для ряда банков это уже стандартный продукт.

Просто он не имел такого широкого распространения, в том числе потому, что застройщикам было проще брать деньги дольщиков и распоряжаться ими по своему усмотрению.

К примеру, Сбербанк уже реализует проекты по кредитованию застройщиков с применением эскроу-счетов в Алтайском и Пермском краях, Республике Татарстан, Тюменской области.

Долю в квартире можно будет передать только членам семьи

В течение этого года вы ожидаете, что большое количество застройщиков воспользуется возможностью перейти на спецсчета?

Владимир Якушев: Это зависит не только от застройщиков, но и от расторопности банков. ЦБ РФ сформирован список из 55 банков, которые уполномочены работать по новой схеме.

И многие из них готовы открывать эскроу-счета уже в этом году?

Владимир Якушев: Мы провели совещание с банками, на котором было 20 представителей кредитных организаций. Все они готовы работать по этой схеме.

Банк – это конкурентная среда. Стоит одному крупному банку полноценно включиться в работу, все остальные быстро начнут подключаться к этому процессу. Для них это ресурсы, заработки.

Цены защитят от роста

Некоторые застройщики опасаются, что банковское сопровождение, а потом и кредитование, окажется дорогим. Минстрой будет отслеживать, какие условия по банковскому сопровождению и кредитам предлагают банки застройщикам?

Владимир Якушев: Мы будем контролировать эту ситуацию. Любые услуги имеют определенную себестоимость, но мы будем следить за тем, чтобы банки не брали лишнего и новая схема не стала для них способом обогащения. Сбербанк, например, определил, что стоимость услуги банковское сопровождение для застройщика составит порядка 5 тысяч рублей в месяц.

Собственникам квартир дадут четыре дня на принятие решений

Какими будут условия по кредитам для застройщиков?

Владимир Якушев: Если бы деньги дольщиков вносились на обычный депозитный счет, банк мог бы начислять некую депозитную ставку.

Условно 5 процентов, а рыночная кредитная ставка для выдачи кредита равняется условно 12 процентам.

Но так как банк освобожден от начисления процентов на те средства дольщиков, которые хранятся на его счетах, на выходе мы получим кредитный продукт под 6-7 процентов.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

За эти деньги застройщик должен построить объект, ввести его в эксплуатацию и подписать акт приема-передачи квартиры с участником строительства, который внес деньги на спецсчет в банк. И только после этого банк закрывает счет, а деньги направляются на погашение кредитной линии. Оставшаяся прибыль поступает на расчетный счет застройщика.

Поэтому деньги дольщиков использовать в строительстве можно, но по четко очерченному механизму, который описан в законе. На тех застройщиков, которые будут работать по этому механизму, все основные требования не распространяются. Потому что деньги граждан в этом случае защищены, застройщик их не получает. Нет смысла предъявлять дополнительные требования к застройщику.

Это важно знать

Как будет выглядеть приобретение квартиры с применением спецсчета с точки зрения покупателя?

Якушев: Если человек решил приобрести в проекте квартиру, он несет деньги и кладет их на специальный счет в уполномоченный банк, и до конца проекта изъять эти средства обратно можно будет только по особой процедуре.

Эти деньги играют две роли: первая – это обеспечение кредитной линии, которую берет застройщик, и второе – это инструмент понижения процентной ставки, по которой он должен получить кредитную линию.

30,6 тысячи обманутых дольщиков насчитывается сейчас в стране

А как будут проходить ипотечные сделки с эскроу-счетами? Если я беру ипотечный кредит в одном банке, а застройщик пользуется другим, то в каком банке будут лежать в итоге деньги на квартиру?

Якушев: Вы взяли ипотеку в одном банке, затем открываете спецсчет в другом банке, в том, где обслуживается застройщик. Кладете на этот счет деньги. Перевод на эскроу-счет может быть и в безналичной форме по заявлению заемщика.

Придется ли покупателю самому закрывать этот счет?

Якушев: Нет, закрытие счета эскроу осуществляется банком. Застройщик заинтересован в том, чтобы быстрее получить средства с такого счета. А получить их он сможет, только предоставив документы, которые подтверждают ввод в эксплуатацию и регистрацию права собственности на один объект долевого участия.

От редакции

Эскроу-счет – это специальный счет, на котором можно учесть имущество, документы и деньги. Содержимое счета хранится на нем до наступления определенных обстоятельств или выполнения обязательств. В строительной сфере таким обстоятельством выступает завершение строительства и передача готового жилья покупателю.

Деньги покупателя при использовании эскроу-счета поступают не застройщику, а в банк. И весь период возведения дома лежат на таком счете, за счет чего снижаются риски потери средств дольщиком, если девелопер не закончит строительство.

С 1 июля 2018 года использование эскроу-счетов застройщиками является добровольным, а с 1 июля 2019 года обязательным.

Источник: https://rg.ru/2018/07/12/kak-budet-rabotat-rynok-mnogokvartirnogo-domostroeniia-v-rossii.html

Глав-книга
Добавить комментарий