Как обезопасить себя от выселения при заключении договора безвозмездного пользования квартирой?

Аренда и субаренда жилого жилья

Как обезопасить себя от выселения при заключении договора безвозмездного пользования квартирой?

Физическое лицо заключила договор с матерью, которая является предпринимателем, на безвозмездное пользование квартирой. Как правильно заключить договор аренда данной квартиры между матерью и третьим лицом – читайте в статье.

Вопрос: У физического лица имеется в собственности 2 жилые квартиры, которые оно хочет передать в безвозмездное пользование своей матери на неопределенный срок с её согласием, оформленным письменным договором, для последующей их сдачи в аренду.

Допускает ли законодательство заключение одного договора на обе квартиры? Требуется ли его регистрировать? На мать оформлено ИП.

Может ли ИП (мать) передать помещения другому ИП по договору найма с целью сдачи комнат в наем (мини-отель) и получать по договору плату? Или в данной ситуации возможен только договор аренды? Допускает ли законодательство заключение одного договора найма (аренды) на обе квартиры?

Ответ: 1. Действующее законодательство не содержит запрета на оформление одного договора безвозмездного пользования на несколько объектов. Государственной регистрации такой договор не подлежит независимо от срока, на который он заключен.

2. Стороной договора найма (нанимателем) может быть только физическое лицо (ст. 671 ГК РФ). Так как индивидуальный предприниматель является физическим лицом, то для передачи ему жилого помещения по договору найма препятствий нет. Наниматель также может с согласия наймодателя сдать жилое помещение в поднаем.

3. Запрета на заключение одного договора найма на две квартиры в действующем законодательстве нет.

Обоснование

Чем договор безвозмездного пользования (договор ссуды) отличается от иных договоров

Если организация передает свое имущество во временное пользование бесплатно, такую передачу оформляют договором безвозмездного пользования. Другое название таких сделок – договор ссуды. Часто их заключают между собой дружественные компании или организации, которые входят в один холдинг.

Такая сделка имеет много общего с иными договорами о передаче имущества – арендой, хранением, наймом, беспроцентным займом. Поэтому есть риск, что суд может переквалифицировать договор безвозмездного пользования в другую сделку или признать притворным.

Например, Московской городской суд установил, что сторона договора безвозмездного пользования стремилась достигнуть не того правового результата, который должен возникнуть из сделки, и совершила ее с целью прикрыть истинную сделку.

Поэтому он удовлетворил иск о признании сделки недействительной (определение от 16 марта 2012 г. по делу № 33-6239/2012).

Чтобы избежать таких последствий, важно понимать, чем именно договор безвозмездного пользования отличается от иных договоров.

Отличие договора безвозмездного пользования от аренды

Отличие 1: возмездность. Основное отличие состоит в условии о встречном предоставлении, то есть плате за пользование имуществом.

 Договор аренды носит возмездный характер, тогда как из самого названия договора безвозмездного пользования следует, что имущество передается безвозмездно.

Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона предоставляет что-либо другой без встречного предоставления (п. 2 ст. 423 ГК РФ).

Если предусмотреть в договоре ссуды условие о плате за пользование вещью, то суд может переквалифицировать его в аренду.

В то же время суд может признать такую сделку смешанным договором аренды с элементами ссуды.

Это допускается, если стороны согласовали безвозмездное пользование в течение определенного срока, а по истечении этого срока – пользование на условиях аренды за плату.

Такое условие, по мнению суда, не противоречит нормам гражданского законодательства (постановление ФАС Уральского округа от 31 июля 2013 г. № Ф09-6736/13 по делу № А60-44249/2012).

Отличие 2: ремонт. По договору безвозмездного пользования ссудополучатель обязан проводить и текущий, и капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором (ст. 695 ГК РФ). Однако в арендных отношениях, по общему правилу, обязанности по ремонту разделены между сторонами: капитальный ремонт – обязанность арендодателя, а текущий – арендатора (ст. 616 ГК РФ).

Это различие имеет значение только в том случае, если стороны решат использовать диспозитивные нормы Гражданского кодекса РФ и не договорятся о ином распределении обязанностей по ремонту.

Отличие 3: ответственность.

 В отличие от аренды ответственность ссудодателя ограничена возмещением реального ущерба, то есть размером расходов, которые ссудополучатель произвел или должен будет произвести для восстановления права (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Это означает, что он не может требовать возмещения упущенной выгоды. Например, ссудополучатель вправе потребовать возместить только реальный ущерб, если контрагент (ст. 692, абз. 2 п. 1 ст. 693, ст. 694 ГК РФ):

  • не исполнил обязанности передать принадлежности;
  • не оговорил недостатки имущества или
  • не предупредил о правах третьих лиц.

Отличие 4: расторжение договора. Стороны договора аренды могут согласовать иные основания его расторжения помимо тех, что названы в законе (ст. 619, 620 ГК РФ).

Однако для соглашения о безвозмездном пользовании установлен исчерпывающий перечень таких оснований. Это означает, что стороны договора ссуды не вправе предусмотреть какие-либо иные основания его расторжения (ст. 698 ГК РФ).

Однако при этом всегда можно расторгнуть договор в общем порядке, то есть (ст. 450, 450.1, 451 ГК РФ):

  • по соглашению сторон;
  • в связи с существенными изменениями обстоятельств;
  • при одностороннем отказе, когда такой отказ допускает закон или договор;
  • по требованию одной из сторон в судебном порядке, если одна из сторон существенно нарушает договор.

Общее у договоров безвозмездного пользования и аренды. На договор безвозмездного пользования распространяются многие правила, которые регулируют аренду, а именно нормы о (п. 2 ст. 689 ГК РФ):

  • объектах сделки – передавать можно только вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, например земельные участки, транспорт, здания, сооружения, оборудование и др. (ст. 607 ГК РФ);
  • сроке пользования имуществом – его нужно определить в договоре, иначе договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610 ГК РФ);
  • возобновлении договора – если сторона продолжает пользоваться вещью после истечения срока его действия и контрагент не возражает, то соглашение считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ);
  • порядке использования имущества – его необходимо использовать только в соответствии с условиями договора и по назначению, иначе собственник может потребовать расторгнуть договор и возместить убытки (п. 1 и 2 ст. 615 ГК РФ);
  • улучшениях имущества – отделимые улучшения являются собственностью ссудополучателя, если иное не указано в договоре, а стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия ссудодателя, не возмещается (п. 1 и 3ст. 623 ГК РФ).

Есть сходство и в том, как закон регулирует право следования при аренде и безвозмездном пользовании имуществом (см. ст. 617 «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон» и ст. 700 «Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования» ГК РФ). Договор ссуды не прекращается, а продолжает действовать, если:

  • ссудополучатель передал третьему лицу в собственность или в возмездное пользование имущество, которое находится в безвозмездном пользовании;
  • гражданин-ссудодатель умер;
  • организация-ссудодатель или организация-ссудополучатель провела реорганизацию;
  • организация-ссудодатель ликвидировалась.

Пример из практики: суды защищают право следования при смене собственника имущества, переданного в безвозмездное пользование

Пример 1: «Смена ссудодателя, как стороны договора, по действующему гражданскому законодательству (пункт 1 статьи 700 Гражданского кодекса Российской Федерации) не является основанием для прекращения договора безвозмездного пользования» (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 марта 2014 г. по делу № А70-5188/2013).

Пример 2: в случае смерти гражданина его права и обязанности как ссудодателя переходят к наследникам в порядке наследования по закону или по завещанию (апелляционное определение Московского городского суда от 18 сентября 2014 г. по делу № 33-23648).

Пример 3: реорганизация ссудополучателя не прекращает действия договора, если иное не предусмотрено самим договором. Правомочия ссудополучателя переходят к правопреемнику (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 марта 2012 г. по делу № А19-6335/2011).

Если ссудодатель решил продать имущество, переданное в безвозмездное пользование, или передать его другому лицу в возмездное пользование, не требуется получать согласие ссудополучателя.

Это связано с тем, что для перехода к другому лицу прав кредитора согласие должника не нужно (постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 октября 2015 г. по делу № А21-10547/2014, Арбитражного суда Уральского округа от 10 декабря 2014 г.

№ Ф09-7746/14 по делу № А60-6053/2014, определением Верховного cуда РФ от 15 апреля 2015 г. № 309-ЭС15-2086 отказано в передаче дела для пересмотра).

Отличие безвозмездного пользования жилым помещением от договора жилищного найма

Отличие 1: возмездность. По договору безвозмездного пользования собственник предоставляет жилое помещение для проживания безвозмездно, а жилец проживает в нем и обязан вернуть в таком же состоянии, в котором его получил.

Договор найма жилого помещения в отличие от безвозмездного пользования является возмездным. То есть он предполагает, что наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение для проживания за плату (ст. 671 ГК РФ).

Несмотря на отсутствие оплаты, в договоре безвозмездного пользования можно предусмотреть обязанность ссудополучателя платить за коммунальные услуги и нести иные расходы по обслуживанию помещения.

Договор, который включает условия о такой оплате, не может быть переквалифицирован в наем или аренду, так как эти платежи являются расходами на содержание жилья.

Ссудополучатель их вносит не в качестве платы по договору и не собственнику помещения, поэтому они не могут рассматриваться как вознаграждение ссудодателю.

Отличие 2: срок и преимущественное право на продление. Безвозмездное пользование может продолжаться в течение любого срока: договор ссуды можно заключить как на определенный период, так и бессрочно.

Никаких ограничений на этот счет закон не содержит (п. 2 ст. 689, п. 1 ст. 610 ГК РФ). Договор жилищного найма можно оформить только на срок до пяти лет.

Если стороны срок не определили, договор все равно считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

Наниматель имеет преимущественное право заключить договор на новый срок после того, как истечет срока найма (ст. 684 ГК РФ). Пользователь жилого помещения по договору безвозмездного пользования такого права не имеет. Он может только возобновить соглашение на неопределенный срок, если продолжает пользоваться помещением, а ссудодатель не возражает (п. 2 ст. 689, п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Отличие 3: ремонт. По договору найма жилого помещения текущий ремонт проводит наниматель, а капитальный – наймодатель, если иное не предусмотрено договором (ст. 681 ГК РФ). По договору безвозмездного пользования и текущий, и капитальный ремонт проводит ссудополучатель, если иное не предусмотрено договором (ст. 695 ГК РФ).

Отличие 4: расторжение договора. Наниматель вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время, уведомив наймодателя в письменной форме за три месяца. Также договор можно расторгнуть в судебном порядке по требованию наймодателя или любой из сторон при условиях, которые указаны в пунктах 2, 3 и 4 статьи 687 ГК РФ.

По договору безвозмездного пользования каждая из сторон вправе потребовать досрочного расторжения на основании статьи 698 Гражданского кодекса РФ.

Как ссудодатель, так и ссудополучатель вправе отказаться от договора, который был заключен на неопределенный срок, известив об этом другую сторону за один месяц.

Если стороны предусмотрели срок действия договора, то по общему правилу отказаться от него может только ссудополучатель (ст. 699 ГК РФ).

Что необходимо проверить при оформлении и составлении договора безвозмездного пользования имуществом

Если у организации недостаточно денежных средств, чтобы купить или арендовать движимое или недвижимое имущество, она может получить его в безвозмездное пользование.

Для этого нужно найти организацию, которая его готова предоставить, и заключить с ней договор безвозмездного пользования имуществом (договор ссуды).

Часто такие договоры используют для передачи имущества внутри одного холдинга (между аффилированными компаниями).

Форма договора

Договор безвозмездного пользования можно заключить по общим правилам о форме сделок (гл. 9 ГК РФ), используя предусмотренные законом способы.

Единственное исключение установлено для случаев, когда в безвозмездное пользование передают объект культурного наследия. Такие договоры с 22 января 2015 года подлежат государственной регистрации (п. 3 ст. 689 ГК РФ).

Наличие такого обременения объекта культурного наследия, как безвозмездное пользование, вносится в ЕГРП (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/206691-arenda-i-subarenda-jilogo-jilya

Договор безвозмездного пользования жилым помещением: бесплатная аренда?

Как обезопасить себя от выселения при заключении договора безвозмездного пользования квартирой?

13.02.2013

Договора безвозмездного пользования квартирой, домом, комнатой, составленные юристами Правильной Аренды
Разработка индивидуального договора безвозмездного пользования, соcтавленного с учетом всех Ваших пожеланий

Данный вид договора часто ошибочно называют “договор безвозмездного найма” или “договор безвозмездной аренды”, понимая под этим что-то вроде бесплатной аренды жилого помещения.

Правильное название данной формы договора – договор безвозмездного пользования. Как следует из названия, предоставляя свою квартиру в безвозмездное пользование, официально вы не получаете за это никакой оплаты.

Отношения, возникающие между сторонами по такому договору, урегулированы гл. 36 ГК РФ. Сами же стороны называются ссудодатель (тот, кто “сдает” квартиру) и ссудополучатель (тот, кто “снимает”) (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

Заметим, что “бесплатность” касается только самого проживания в квартире.

В договор безвозмездного пользования могут быть включены обязательства ссудополучателя оплачивать коммунальные платежи и нести иные расходы по поддержанию квартиры в надлежащем состоянии.

Из-за этих условий договор безвозмездного пользования не может быть переквалифицирован в договор аренды или найма.

Случаи применения договора безвозмездного пользования

На практике такой договор может быть использован для проживания в квартире родственников или знакомых. То есть в случаях, когда плата за проживание не взимается, но есть необходимость документально оформить отношения, например, для регистрации проживающих. Также заключение такого договора снимает вопросы о том, что квартира нелегально сдается в аренду.

Мы крайне не рекомендуем использовать договор безвозмездного пользования, когда в действительности имеет место аренда или наем, то есть наймодатель получает оплату за предоставляемую квартиру. Это несет существенные риски для самого наймодателя. По “договору аренды квартиры бесплатно“законных оснований требовать оплаты за предоставление помещения у него нет!

Договор “аренды квартиры бесплатно”

Можно сказать, во всем, что не касается оплаты, договор безвозмездного пользования имеет много общего с договором аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования применяются отдельные нормы договора аренды:

  1. Срок договора. Договор заключается на срок, определенный договором (п.1 ст. 610 ГК РФ). Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на неопределенный срок (п. 2. ст. 610 ГК РФ).
  2. Пользование имуществом. Ссудополучатель обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Если ссудополучатель использует имущество не по назначению, ссудодатель в праве потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3. ст. 615 ГК РФ).
  3. Преимущественное право ссудополучателя при заключении договора на новый срок. Если ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны ссудодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
  4. Улучшение безвозмездно предоставленной квартиры. Если иное не предусмотрено договором, то все отделимые улучшения квартиры, произведенные ссудополучателем, являются его собственностью (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Если же ссудополучатель произвел неотделимые улучшения без согласования с ссудодателем, то стоимость этих улучшений ему возмещена не будет (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Другие права и обязанности сторон по договору безвозмездного пользования жильем

Как уже было сказано выше, по содержанию статьи гл. 36 ГК РФ похожи на статьи, содержащиеся в гл. 34 ГК РФ (Аренда).

Как и по договору аренды, по договору безвозмездного пользования ссудодатель обязан предоставить квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора. (п. 1 ст. 691 ГК РФ). В случае же непредоставления квартиры ссудополучатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения понесенного ущерба (ст. 691 ГК РФ).

Также ссудодатель несет ответственность за недостатки квартиры, которые не были оговорены при заключении договора (п. 1 ст. 693 ГК РФ).

Поэтому составление акта приема – передачи квартиры будет не лишним и при заключении договора безвозмездного пользования. В этом документе стоит описать и состояния самой квартиры, и все имущество, находящееся в ней.

За оговоренные недостатки имущества ссудодатель ответственности не несет (п. 3. ст. 693 ГК РФ).

Обязанностью ссудополучателя является поддержание квартиры в надлежащем состоянии, осуществление текущего и капитального ремонта и оплата всех расходов по эксплуатации квартиры. Заметим, что в договоре может быть прописан и иной порядок распределения расходов по содержанию квартиры (ст. 695 ГК РФ).

Досрочное расторжение и отказ от договора безвозмездного пользования

Случаи, в которых стороны могут потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования, перечислены в ст. 698 ГК РФ.

Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, если ссудополучатель (п. 1 ст. 698 ГК РФ):

  • пользуется имуществом не в соответствии с договором и назначением имущества;
  • не выполняет своих обязанностей по поддержанию имущества в надлежащем состоянии;
  • существенно ухудшает состояние имущество;
  • передал имущество третьему лицу без согласия ссудодателя.

Для ссудополучателя же предусмотрены следующие случаи, когда он может потребовать досрочного расторжения договора (п. 2 ст. 699 ГК РФ):

  • при обнаружении недостатков имущества, препятствующих нормальному использованию имущества (при условии, что ссудополучатель не знал об этих недостатках в момент заключения договора);
  • если имущество окажется в непригодном для использования состоянии;
  • если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о наличии прав третьих лиц на квартиру;
  • при неисполнении ссудодателем обязанности предоставить имущество.

В соответствии со ст. 699 ГК РФ вправе отказаться от договора (заключенного без указания срока), известив об этом другую сторону за месяц. Но в договоре можно предусмотреть и иной срок извещения. Для договора, заключенного с указанием срока, такое право отказа есть только у ссудополучателя.

Резюме

Как видно, договор безвозмездного пользования жилым помещением в чем-то похож на договор аренды, но не подразумевает оплату за предоставление этого самого помещения.

Но в отличие от договора аренды, регистрировать договор безвозмездного пользования нет необходимости, вне зависимости от срока, на который он заключен. Заверение договора у нотариуса также не требуется – достаточно простой письменной формы.

Важно: единственный правомерный способ использования такого договора – предоставление квартиры без взимания оплаты.

Использование же этого договора для сокрытия своих доходов и уклонения от налогов несет весьма значительные риски для обеих сторон – “наймодатель” может остаться без оплаты, а “наниматель” лишается значительной части своих прав, гарантированных ему по договору найма в соответствии гл. 35 ГК РФ.

Тем более что с 1 января 2019 года в четырех регионах – Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области – запущен эксперимент по налогообложению самозанятых, в рамках которого налог может быть снижен до 4-6%.

Купить пособие “Арендодатель-Самозанятый”

Нужна помощь?

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/dogovor-bezvozmezdnogo-pol-zovaniya-zhily-m-pomeshheniem/

Как экс-супруг остался без жилья из-за брачного договора

Как обезопасить себя от выселения при заключении договора безвозмездного пользования квартирой?

Елена Бойцова

Председатель Коллегии адвокатов города Москвы “Центр правовых экспертиз”

специально для ГАРАНТ.РУ

23 мая 2017 года Верховный суд Российской Федерации рассмотрел дело по иску С.А. к А.В.

о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, возложении обязанности передать ключи и отменил судебные акты нижестоящих судов, направив дело на новое рассмотрение (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 мая 2017 г. № 85-КГ17-19). Решающее значение при вынесении ВС РФ такого определения сыграл брачный договор. Почему это определением можно считать судьбоносным, рассмотрим в данной колонке.
 

История семьи

В 2003 году состоящие в браке С.А. и А.В. приобрели земельный участок и расположенный на нем бревенчатый жилой дом. Право собственности на указанные жилой дом и земельный участок было зарегистрировано за супругой С.А.

В 2008 году на ремонт жилого дома супругами был взят кредит в размере 501 тыс. руб. Также на реконструкцию дома были потрачены личные денежные средства супругов (полученные от продажи личной собственности и от родственников).

В жилом доме была проведена реконструкция, возведена пристройка, подведены коммуникации, стены обложены кирпичом, площадь дома увеличена с 79,1 до 111,3 метров.

В 2011 году супруги заключили брачный договор, которым установили режим раздельной собственности, а именно: все имущество, нажитое супругами в период брака, является в период брака и в случае его расторжения собственностью того из супругов, на имя которого оно приобретено. Таким образом, земельный участок с расположенным на нем жилым домом перешел в раздельную собственность С.А.

В 2015 году брак супругов был расторгнут.

Бывший супруг В.А.был зарегистрирован в жилом доме, где и продолжал проживать. Он начал создавать невыносимые условия для С.А. и несовершеннолетнего ребенка.

В связи с этим С.А. обратилась в суд с иском о признании бывшего супруга утратившим право пользования жилым помещением.
 

Какое решение вынес районный суд?

Дзержинский районный суд Калужской области, учитывая отсутствие доказательств о правах ответчика на иные жилые помещения, пришел к выводу, что основания для выселения, признания ответчика утратившим право пользования и снятии его с регистрационного учета в конкретной жизненной ситуации отсутствуют.

В связи с чем, суд отказал С.А. в удовлетворении исковых требований (решение Дзержинского районного суда Калужской области от 14 июня 2016 г. по делу № 2-861/2016 ~ М-764/2016). Судебная коллегия по гражданским делам Калужского областного суда 19 сентября 2016 года оставила решение районного суда в силе.

 

Какое определение принял ВС РФ?

Не согласная с судебными постановлениями первой и апелляционной инстанций, С.А. подала кассационную жалобу, по которой ВС РФ отменил решение районного суда и апелляционное определение областного суда и направил дело на новое рассмотрение.

Суд кратко обозначил закрытый перечень юридически значимых для разрешения спора обстоятельств:

  • семейные отношения между супругами прекращены;
  • ответчик является бывшим членом семьи собственника жилого помещения;
  • после прекращения брака право пользования спорным жилым помещением за ответчиком не сохранилось;
  • соглашения между собственником спорного жилого дома и ответчиком о праве пользования спорным жилым домом не имеется.

Иные обстоятельства не имеют значения для дела, и, следовательно, районный суд должен вынести решение о признании А.В. утратившим право пользования жилым помещением.
 

Гуманность или закон?

Отказывая в удовлетворении исковых требований С.А., районный и областной суды посчитали, что поскольку у А.В.

отсутствуют права на другое жилое помещение, то с учетом конкретных обстоятельств дела не имеется оснований для признания ответчика утратившим право пользования спорным жилым домом.

И возникла ситуация, когда в жилом доме, принадлежащем на праве собственности С.А., сохранил право пользования чужой для нее человек.

Суды приняли во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, выраженную в Постановлении от 3 ноября 1998 года № 25-П и в Определении от 3 ноября 2006 года № 455-О о том, что гарантии прав бывших членов семьи собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности и с обеспечением взаимного учета интересов собственника жилого помещения и бывших членов его семьи.

Таким образом, суды гуманно отдали предпочтение интересам бывшего члена семьи – ответчика, существенно ограничив права С.А. на спорный жилой дом.

А что устанавливает закон?

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования (ч. 1. ст. 30 Жилищного кодекса РФ).

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ).

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ).

Подтверждая вышеуказанное, Постановление Пленума Верховного суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ” разъясняет, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (п. 13).

Таким образом, существуют правовые основания выселить человека из квартиры или жилого дома, даже если в его собственности нет иного жилья.
 

Мотивы заключения брачного договора значения не имеют

Районный суд посчитал нашедшим подтверждение факт заключения супругами брачного договора при условиях наличия конфликтных отношений у ответчика с мачехой и его отъездом на Крайний Север.

Мачеха на момент заключения брачного договора была получателем алиментов от ответчика и имела по отношению к нему наследственные права.

Ответчик же пытался избежать этого и брачным договором отказался от права собственности на жилой дом.

Согласно позиции ВС РФ на выяснение мотивов заключения брачного договора даже не стоило тратить время, поскольку “мотивы заключения брачного договора не имеют правового значения для разрешения возникшего спора”.
 

Возможно ли было признать брачный договор недействительным, чтобы не выгонять бывшего супруга на улицу?

Возможно полагать, что А.В. был поставлен брачным договором в крайне неблагоприятное положение, поскольку в результате его заключения он остался без жилья.

Однако, отсутствуют правовые основания признать брачный договор недействительным по основанию ч. 2 ст. 44 Семейного кодекса РФ: если брачный договор заключен с условиями, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение. На основании брачного договора супругу в раздельную собственность перешло несколько земельных участков, и он не остался “у разбитого корыта”.
 

Имеют ли значение вложения, произведенные супругами в недвижимость до подписания брачного договора?

В рассматриваемом деле бывший супруг вложил в покупку жилого дома помимо общих с супругой денег денежные средства, полученные от продажи доли в принадлежащей ему до брака недвижимости, вкладывал личный труд в реконструкцию дома, на ремонт дома были направлены кредитные средства, совместно полученные и погашаемые супругами.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Однако все это было “перечеркнуто” брачным договором, установившим режим раздельной собственности супруги на жилой дом. Это была воля обоих супругов, направленная на изменение законного режима собственности на договорной и неприменение последствий совершенных супругом вложений в недвижимость.

Верховный суд обоснованно указал, “приобретение спорного имущества на совместные денежные средства не имеет правового значения для разрешения возникшего спора”.
 

Чему это судебное дело может научить супругов, которые собираются заключить брачный договор?

1

Взвесьте все “за” и “против” заключения брачного договора. 

Перед заключением брачного договора необходимо изучить все возможности и преимущества брачного договора. Но немаловажно понять и последствия его заключения.

В рассматриваемом деле бывший супруг преследовал цель исключить свою мачеху из числа наследников, а личные риски не принял во внимание.

К сожалению, и нотариус, удостоверивший брачный договор, не сообщил ему о перспективе остаться на улице.

2

Оставьте для себя запасной путь. 

Если существует хоть малейшее опасение, что в результате заключения брачного договора вы можете остаться без жилья, предусмотрите для себя право безвозмездного пользования квартирой или жилым домом, которые переходят в раздельную собственность вашего супруга (супруги). Это право может быть установлено как на определенный срок, так и пожизненно.

3

Идите до конца. 

Не стоит останавливаться и бояться подавать кассационные жалобы в ВС РФ. Зачастую именно там выносят вердикты, основанные на законе и только законе. Не дойди С.А. до ВС РФ, мы бы сейчас не обсуждали это дело, а нижестоящие суды продолжали бы принимать решения, существенно нарушающие нормы материального права.

Примечательно, что и прокурор Генпрокуратуры РФ также полагала судебные постановления первой и апелляционной инстанций подлежащими отмене.

В заключении отметим, что брачный договор – это полезный для семьи правовой инструмент, но его надо правильно использовать, чтобы интересы обоих супругов были учтены.

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/boytsova/1124396/

Безвозмездное пользование жилым помещением: оформление договора, условия | Правоведус

Как обезопасить себя от выселения при заключении договора безвозмездного пользования квартирой?

Согласно юридической классификации договор безвозмездного пользования квартирой является договором ссуды, в котором в качестве ссудодателя выступает собственник жилого помещения, а в роли ссудополучателя – пользователь этого помещения.

Порядок и условия безвозмездного пользования жилым помещением регулируется нормами гражданского, жилищного и земельного законодательства. В соответствии со ст. 288 ГК РФ в права собственника жилого помещения входит возможность его сдачи только для проживания третьими лицами и на основании письменного договора.

Глава 36 гражданского законодательства РФ регулирует порядок безвозмездного пользования имуществом, в частности, объектами жилой недвижимости.

Договор безвозмездного пользования жилым помещением имеет значительное сходство с договором аренды квартиры, согласно которому ссудодатель передает свое имущество во временное пользование ссудополучателю (арендатору), последний обязуется вернуть вверенное ему имущество в том же состоянии с учетом естественного износа. Кроме того, договор безвозмездного пользования жильем регулируется основными нормами и правилами арендных отношений:

  • ст. 607 ГК РФ устанавливает объекты аренды;
  • п. 1-2 ст. 610 ГК РФ – определяет сроки договора;
  • п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ – устанавливает порядок пользования имуществом;
  • п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ – определяет судьбу улучшений арендованного имущества, произведенных нанимателем;
  • п. 2 ст. 621 ГК РФ – определяет порядок дальнейшего пользования жильем по окончании срока действия договора.

При отсутствии возражений со стороны собственника договор может быть пролонгирован на неопределенный срок.

Правом передачи в безвозмездное пользование квартиры обладает собственник, а также уполномоченные на то лица при наличии нотариальной доверенности, договора или иного документа. Правом безвозмездного пользования жилым помещением обладают члены семьи собственника квартиры, временные жильцы, в отдельных случаях бывшие члены семьи собственника.

Юридическое лицо не имеет права передавать имущество в безвозмездное пользование учредителям организации, другим участникам, руководителю, а также членам ее органов управления.

Ссудодатель (собственник) предоставляет жилое помещение ссудополучателю в состоянии, обусловленном договором безвозмездного пользования (ст. 691 ГК РФ), данный объект недвижимости может быть использован только для проживания (ст. 288 ГК РФ).

Квартира (дом, дача) передается ссудополучателю со всеми документами, необходимыми для оплаты коммунальных услуг, целевых и иных сборов, предусмотренных договором.

В момент заключения договора безвозмездного пользования квартирой или иным жилым помещением ссудодатель обязан проинформировать ссудополучателя обо всех правах, которыми обладают третьи лица на данное имущество, в том числе, право ограниченного пользования (залог, сервитут и иное).

В случае нарушения данного условия ссудополучатель имеет право выставить требование к ссудодателю о расторжении договора и компенсации понесенного ущерба.

Передача объекта жилой недвижимости по договору безвозмездного пользования не является основанием для прекращения прав третьих лиц на данное имущество.

Ответственность собственника помещения при передаче квартиры в безвозмездное пользование

В соответствии со ст. 693 Гражданского кодекса РФ ссудодатель несет ответственность за не предоставление сведений о наличии недостатков имущества, передаваемого ссудополучателю по договору безвозмездного пользования. В случае обнаружения таких недостатков, ссудополучатель вправе потребовать от собственника:

  • безвозмездного устранения недостатков;
  • возмещения расходов, которые ссудополучатель понес при устранении этих недостатков;
  • досрочного расторжения договора безвозмездного пользования с возмещением фактически понесенного ущерба.

Собственник квартиры (ссудодатель) не отвечает за недостатки, которые имели место быть и о которых ссудополучатель был проинформирован при заключении договора. Если ссудополучатель готов устранить недостатки жилого помещения своими силами за счет средств собственника, в случае его согласия, ссудополучатель должен быть официально уведомлен о данной возможности (п. 3 ст.

693 ГК РФ). В случае, если возникшие неисправности в жилом помещении являются неустранимыми, то есть являются следствием неравномерной усадки фундамента, образования трещин и деформаций в несущих конструкциях и другие существенные недостатки, угрожающие жизни и здоровью жильцов, ссудополучатель вправе расторгнуть договор безвозмездного пользования в одностороннем порядке.

Ответственность ссудополучателя по содержанию жилого помещения после принятия его в безвозмездное пользование

После передачи жилого помещения по договору безвозмездного пользования ссудополучатель приобретает ряд обязанностей, в числе которых поддержание квартиры (дачи, дома) в надлежащем состоянии, нести все расходы по содержанию, включая оплату капитального и текущего ремонта, если иное не предусмотрено договором (ст. 695 ГК РФ). Кроме того, ссудополучатель несет риск случайного повреждения имущества, полученного после передачи по договору безвозмездного пользования (ст. 696 ГК РФ) в случаях:

  • если недостатки жилого помещения возникли вследствие использования его ссудополучателем не в соответствии с договором и назначением;
  • если жилое помещение было передано ссудополучателем в пользование третьим лицам без согласия на то собственника;
  • если возникновения неисправностей можно было избежать, использовав для предотвращения какое-либо собственное имущество.

Вред, причиненный третьему лицу вследствие пользования жилым имуществом, предполагает несение ответственности собственником этого помещения. При этом, согласно ст. 697 ГК РФ собственник помещения может быть освобожден от ответственности, если он сможет доказать факт причинения вреда имуществу по грубой неосторожности ссудополучателя.

Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования жилым помещением

В соответствии со ст. 698 ГК РФ договор безвозмездного пользования жилым помещением может быть расторгнут в одностороннем порядке, если ссудополучатель:

  • использует переданное ему жилое помещение не по назначению;
  • не исполняет своих обязанностей по содержанию имущества и поддержанию его в исправном состоянии;
  • осуществляет действия, существенно ухудшающие состояние помещения;
  • выполнил передачу квартиры (дачи, дома) третьим лицам без согласия на то собственника.

Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 698 ГК РФ основаниями для требований со стороны ссудополучателя досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в одностороннем порядке могут являться:

  • обнаружение недостатков, о которых он не был проинформирован собственником жилья, и которые делают нормальное пользование имуществом невозможным или обременительным;
  • возникновение обстоятельств, за которые ссудополучатель не несет ответственности, но данные обстоятельства делают имущество непригодным для проживания;
  • обнаружение прав третьих лиц, о чем ссудополучатель не был проинформирован при заключении договора.

В соответствии со ст. 699 ГК РФ обе стороны соглашения имеют право отказаться от договора безвозмездного пользования, который был заключен без указания срока действия. При этом одна сторона должна известить другую сторону о прекращении действия договора не позднее, чем за 1 месяц.

В случаях, когда при досрочном расторжении договора безвозмездного пользования по требованиям одной из сторон другой участник соглашения имеет возражения, решение данного вопроса производится в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ).

Кроме вышеназванных причин для досрочного расторжения договора безвозмездного пользования, существенным основанием для прекращения договора является смерть ссудополучателя (ст. 701 ГК РФ), в данном случае закон исключает переход права пользования к наследникам или правопреемникам.

В случае смерти ссудодателя (собственника помещения) его права и обязанности передаются наследнику вместе с правами и обязанностями, определенными договором безвозмездного пользования, а имущество в свою очередь, как предмет договора, остается обремененным правами и обязанностями ссудополучателя.

Договор безвозмездного пользования жилым помещением образец

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/bezvozmezdnoe-polzovanie-zhilyim-pomeshheniem/

Сдача в аренду: чем грозит уклонение от налогов

Как обезопасить себя от выселения при заключении договора безвозмездного пользования квартирой?

Пустующая квартира, которую можно сдавать в аренду – неплохой источник дохода. На деньги, получаемые от аренды квартиры, ее владельцу можно безбедно жить целый месяц. Одна «беда»: надо платить налоги, чего, конечно, наш человек всеми силами старается избежать.

До недавнего времени лазейкой для хозяев квартиры служил договор безвозмездного пользования, который они заключали с жильцами. Однако и налоговики не лыком шиты – об этой схеме они хорошо знают. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.

ru разбирался в том, что ждет в ближайшем будущем такие виды договоров.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Лишь единицы арендодателей, на самом деле успешно получающих доход от сдаваемых жилых площадей, готовы делиться им с государством, внося в казну 13% от величины арендной платы – такова ставка налога на доходы физических лиц, к которым относится и доход от аренды собственного имущества. Поскольку 13% от 20-30 тыс. руб. не так уж мало, а российский народ не отличается ни особым правовым послушанием, ни высоким уровнем жизни, большинство арендодателей тщательно скрывают свои доходы, используя самые разнообразные схемы. Но стоит отметить, что не только укрывательство доходов движет гражданами с «лишней» жилплощадью, многие из них (особенно пенсионеры) не против налогов, но не хотят заполнять непонятные им декларации о доходах и лишний раз связываться с госорганами и их не очень вежливым и обходительным персоналом.

Самое простое решение для таких граждан – не оформлять отношения с арендаторами документально, довольствуясь лишь устными соглашениями, но устные соглашения арендатору всегда легко нарушить.

Чтобы обезопасить себя от этого, владельцы съемных квартир идут на различные схемы, одна из самых распространенных – заключение с арендаторами договора безвозмездного пользования жилым помещением, который регулирует взаимоотношения сторон, но не упоминает о получаемом доходе.

«Если говорить о нашей практике, то договор безвозмездного найма – это значительная доля среди договоров, которыми оформляется фактическая аренда», – сообщает Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет – Недвижимость».

Однако в работе агентства недвижимости «Азбука Жилья» по словам его исполнительного директора Андрея Банникова подобные договоры встречаются довольно редко, «так как заключаются обычно между людьми, глубоко доверяющими друг другу – родственниками или хорошими знакомыми».

Договор не защитит от неплательщика…
Отношения в рамках договоров безвозмездного пользования (договоров ссуды) регламентируются главой 36 Гражданского кодекса РФ, согласно которой по договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель, наймодатель) передает какую-либо вещь другой стороне (ссудополучателю, нанимателю) во временное и главное, в безвозмездное пользование. «При заключении договора безвозмездного пользования, как и в договоре аренды важен срок, на который заключается договор, а также порядок и условия использования жилого помещения», – разъясняет Андрей Банников («Азбука Жилья»).

Если заключен договор безвозмездного пользования, то  у собственника жилья не возникает ни дохода, ни, соответственно, налоговой базы. На самом же деле он может получать и получает неучтенный никем «черный» доход.

При этом он, конечно, идет на риск быть обманутым арендатором, ведь договор безвозмездного пользования не регулирует размер и сроки уплаты арендных платежей, не устанавливает порядок их изменения и взыскания неустойки при несвоевременной оплате.

Если арендатор вдруг перестанет платить, то, имея на руках лишь договор безвозмездного пользования жильем, арендодатель не сможет взыскать свои потери через суд, более того потеряет то, что получил от арендатора.

«Договор безвозмездного пользования таит в себе опасность для любой из сторон сделки. Но большие риски несет арендодатель – собственник квартиры. В соответствии со статьей 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена для прикрытия другой сделки, ничтожна.

То есть, любая из сторон договора безвозмездного пользования либо третье лицо вправе обратиться в суд и доказать недействительность сделки. Последствием будет двухсторонняя реституция, то есть возврат всех полученных денег за аренду квартиры и выселение арендатора с аннулированием его регистрации в квартире.

Таким образом, арендодатель будет вынужден отдать арендатору все полученные ранее денежные средства, а тот лишь освободит помещение», – сообщает Андрей Банников («Азбука Жилья»).

Но как показывает статистика, рисковых арендодателей в России достаточно, а злостных арендаторов-неплательщиков не так уж и много, ведь неуплата означает выселение из квартиры. «Договор безвозмездного пользования не защищает арендодателя, а ставит его в определенное зависимое положение от нанимателя.

Ведь в любой момент арендатор может заявить, что будет оплачивать по тем условиям, которые указаны в договоре, например, проживать только за оплату коммунальных платежей.

Но в реальности, таких случаев единицы, те, кто снимает и сдает жилье, находят компромисс, и наниматели стараются «держаться» за квартиру», – рассказывает Галина Фабрицкая.

… но поможет сохранить имущество
Гораздо чаще арендаторы отличаются безалаберностью и неуважительным отношением к чужому имуществу: истории о том, как после временных жильцов, в квартире приходится делать ремонт, который стоит больше всех доходов, полученных от аренды – не редкость. Но вот от этого договор безвозмездного пользования жилой площадью как раз защищает. Согласно Гражданскому кодексу ссудополучатель обязуется вернуть вещь, полученную в безвозмездное пользование, в том состоянии, в каком он ее получил, с учетом нормального износа. Поэтому если при фактической аренде жилья, но с использованием договора безвозмездного пользования, арендатор испортит имущество в квартире, арендодатель сможет обратиться в суд, несмотря на то, что укрывает от государства налоги. Конечно, если не побоится, что арендатор откроет суду глаза на истинное положение дел.

А налог возьмут с жильцов
Вывести факт аренды жилья на чистую воду на самом деле в интересах большинства арендаторов.

Дело в том, что безвозмездное пользование недвижимым имуществом не облагается налогами, только если им пользуются близкие родственники ссудодателя, т.е. муж, жена, родители, дети, братья, сестры, дедушки и бабушки.

В остальных случаях пользующиеся жильем должны платить подоходный налог НДФЛ от потенциальных расходов на аренду аналогичного жилья, ведь экономить на расходах все равно, что стричь купоны.

И получается, что хозяин квартиры получает доход, а квартирант платит и арендную плату и НДФЛ. (См. федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации»).

Поэтому наиболее юридически подкованные жильцы либо договариваются о снижении арендной платы, либо стремятся получить от своего положения какие-то выгоды. Например, по договору безвозмездного пользования жилым помещением арендаторы могут получить право временной регистрации по месту проживания.

Договор определяет и плательщика коммунальных платежей, им может быть как владелец жилья, так и арендатор. Текущий ремонт жилого помещения также может производиться как за счет арендодателя, так и за счет временных жильцов.

Однако в большинстве случаев арендаторы не осведомлены о том, что влечет за собой подписание договора безвозмездного пользования, тем более что пока Федеральная налоговая служба не может проследить за всеми арендуемыми квартирами и проконтролировать все договоры безвозмездного пользования.

Конечно, эти договоры в обязательном порядке заключаются у нотариусов, но они не обязаны сообщать о них в налоговую инспекцию. Однако в скором времени, вероятно, многие договоры безвозмездного пользования жилым помещением попадут на учет к налоговикам, механизм такой процедуры уже отработан.

Будущее «безвозмездной» аренды: всех в реестр
При подписании договора безвозмездного пользования жилым помещением фактически получается, что добрый гражданин пустил к себе в квартиру других граждан совершенно бескорыстно, видимо, ради счастья на земле. Но конечно, и законотворцы, и правительство, и налоговые органы прекрасно понимают, что за всеобщее счастье ратуют лишь единицы, а большинство граждан, прикрывшись договором безвозмездного использования жилья, получают скрытые от государства доходы.

Раскрыть их и получить причитающиеся налоги можно, только получив информацию обо всех договорах безвозмездного пользования.

Именно это было одной из целей проекта закона «О внесении изменений в статью 689 части второй Гражданского кодекса РФ и федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Автор внесенного 5 июля 2007 года в Госдуму законопроекта – председатель Совета Федерации Сергей Миронов.

Источник: https://www.metrinfo.ru/zakon/articles/sdacha-v-arendu-chem-grozit-uklonenie-ot-nalogov.48254.html

Глав-книга
Добавить комментарий