Как без агента оформить договор аренды квартиры?

Аренда: как составить договор найма — Справочник Недвижимости

Как без агента оформить договор аренды квартиры?

Что такое договор найма квартиры

Это документ, который будет регулировать все взаимоотношения между собственником недвижимости и квартирантами.

Договор найма имеет юридическую силу: если что-то пойдёт не так, каждая из сторон имеет право указать на нарушение и обратиться в суд. На практике до  суда доходит редко, но документ может стать неплохим сдерживающим факторов, например, если собственник решит внезапно поднять арендную плату или жилец устроит потоп в квартире и откажется возмещать ущерб.

Договор найма фиксирует все договорённости, права и обязанности в письменном виде. Это официально.

Аренда или наём?

Если вы снимаете жильё, то вам нужен договор найма квартиры. Он заключается физическими лицами в отношении жилой недвижимости. Договор аренды используется, когда хотя бы одна из сторон — юридическое лицо, а недвижимость может быть как жилая, так и коммерческая.

Эти договоры регулируются разными законами, поэтому внимательно смотрите, какой именно документ вы подписываете: если речь идёт о найме, а в «шапке» договора написано «аренда», для вас он не будет иметь юридической силы.

Вам нужен договор найма жилого помещения между физическими лицами.

Обычно выражения, типа «наём квартиры», «мы сдаём квартиру в наём» не используются. Все говорят просто «аренда» и прекрасно понимают друг друга. Но об этой юридической тонкости важно помнить при заключении и подписании договора.

А договор точно нужен? 

Договор найма квартиры защищает обе стороны, и именно им регулируется разрешение всех споров и конфликтов.

Вас должно насторожить, если собственник предлагает всё обсудить устно. Без договора вам будет сложно доказать, что вы имеете какое-либо отношение к снимаемой квартире, это развязывает руки её владельцу.

Доказать, на каких условиях, за сколько и на какой срок вы сняли жильё без договора практически невозможно.

Если хозяин решит внезапно поднять ежемесячную плату или потребует освободить квартиру через два дня, вы не сможете ничего сделать.

Как составить договор найма

Документ можно составить самостоятельно — в интернете много образцов, просто доработайте один из них «под себя». Нотариального заверения это не требует. Если вашу сделку сопровождает риелтор, он подскажет, как оформить договор найма или даст стандартный.

На Яндекс.Недвижимости есть образцы документов для сделок с жилой недвижимостью, составленные юристами. В том числе договор найма. Он учитывает интересы обеих сторон.

Если документ подготовил собственник жилья, внимательно прочитайте его. Перед тем, как заключить договор найма, попросите объяснить все непонятные моменты, если они есть. Мы рассказывали, что имеет и что не имеет права делать собственник, если он сдал квартиру. Посмотрите, чтобы договор найма ничего не нарушал.

Срок действия договора

Заключить договор можно на любой срок.

По закону, договор найма на срок более 1 года нужно зарегистрировать в Росреестре в течение одного месяца после его подписания. Если договор заключается на срок менее 12 месяцев, то регистрация не требуется. Но с точки зрения закона, это такой же официальный документ.

Собственники обычно настаивают на заключении договора сроком 11 месяцев или 364 дня, чтобы его не регистрировать.

Ведь на регистрацию договора нужно потратить силы и время, заплатить пошлину (2 тысячи рублей — физическим лицам и ИП), а аренда помещения будет отображена в качестве обременения в выписке ЕГРН, и продать квартиру до истечения срока аренды по закону можно будет только с квартирантами.

Сдать квартиру на длительный срок с регистрацией договора хозяевам, как правило, выгодно в двух случаях: они сдают очень дорогую недвижимость или уезжают надолго и не смогут никак контролировать происходящее в квартире.

В этом случае регистрация договора даёт дополнительные гарантии.

Квартирантов, конечно, регистрация договора тоже защищает дополнительно: ведь в нём прописывают срок найма — можно не волноваться, что хозяин попросит съехать через год. 

Но, как уже было сказано, чаще всего договор найма заключается на срок менее года.

При этом, если за три месяца до истечения договора хозяин квартиры не выразил желание расторгнуть договор или пересмотреть его условия (например, цену аренды), то договор считается автоматически продлённым на тех же условиях и на такой же срок.

Однако есть риск, что собственник просто попросит жильца съехать через год (даже если на этапе подписания договора говорил, что намерен сдавать квартиру «на 4–5 лет»).  

Бывает и так, что собственник просит «освободить» квартиру до истечения срока найма или квартирант решает переехать досрочно. В первом случае жилец имеет полное право обратиться в суд, но практика показывает, что почти никто не хочет тратить на это силы и время. Во втором случае хозяин, как правило, просто не возвращает страховой депозит — если это условие прописано в договоре.

Что должно быть указано в договоре

Помимо срока сдачи квартиры, в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

  • Ф. И. О. и паспортные данные нанимателя и наймодателя (и их нужно сверить);
  • Ф. И. О. и паспортные данные всех, кто будет жить в квартире;
  • точные данные (адрес, этаж, номер) и параметры квартиры (площадь, количество комнат);
  • права и обязанности сторон;
  • срок и стоимость найма и порядок оплаты. Рассчитываться можно наличными или переводом на карту — как договоритесь. Исключение — если квартиру оплачивает компания для своего сотрудника. В этом случае надо решить (и прописать это в договоре), кто будет платить подоходный налог 13%. Обычно это делает юрлицо, которое оплачивает квартиру. Как правило, при заключении договора наниматель отдаёт деньги за первый месяц проживания плюс страховой депозит, равный сумме ежемесячного платежа. Это гарантия сохранности квартиры и имущества для хозяина. Если жилец ничего не испортит, он получит страховой депозит обратно при выселении. Кроме того, обычно наниматель платит за свет и воду по счётчикам, интернет и телефон. А наймодатель оплачивает ЖКУ. Иногда в ежемесячные платежи входят ещё услуги консьержа и парковка — стоит обговорить, кто будет рассчитываться за них;
  •  условия пересмотра платы за жильё. Как правило, в договоре указывают, что менять стоимость проживания в одностороннем порядке нельзя. И если собственник решит накинуть несколько тысяч в середине срока аренды, ему придётся согласовать это с нанимателем, а вот просто поставить его перед фактом не получится. Условия договора должны соблюдаться в течение всего периода его действия;
  • условия и порядок досрочного расторжения договора. Договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает его условия. Например, если наниматель обязался не заводить животных, а потом оказалось, что у него здоровенная собака, которая уже погрызла половину мебели. Или хозяин вместо оговоренного одного визита в месяц приходит, когда вздумается, да ещё и открывает дверь своим ключом. Если собственник недоволен своим жильцом, он просит его освободить квартиру — обычно на это дают месяц. Если недоволен наниматель, он тоже говорит об этом собственнику и съезжает в течение месяца. Если к соглашению они не придут (например, жилец не захочет съезжать), решать вопрос придётся через суд. Без решения суда насильно выселить никого не получится, даже при нарушении условий договора. В этом случае надо понимать, что судебный процесс может затянуться и на полгода (переносить заседание будут, например, каждый раз, когда ответчик пропускает слушания), и доверить вести его стоит юристу. На практике собственники обычно выставляют вещи квартиранта за дверь и меняют замки. Однако принципиальный жилец тоже может подать в суд, а аферист — придумать историю, как при «выдворении» его вещей из квартиры, было что-то испорчено или украдено (большая сумма денег, например) и требовать деньги за отзыв заявления из органов. Это грозит собственнику длительными разбирательствами;
  • штрафные санкции. Они обычно касаются задержек оплаты — в договоре стоит прописать, сколько пени будет «капать» за каждый день просрочки;
  •  количество визитов собственника. Оптимальный вариант — ограничить эти визиты одним в месяц, в противном случае не исключено, что хозяин квартиры будет наведываться с проверками часто и без предупреждения;
  • описание того, что можно и нельзя делать в квартире (например, курить, делать ремонт, заводить животных или вешать на стены картины без разрешения владельца). По большому счёту наймодатель может запретить всё, что захочет (квартира-то его), и только нанимателю решать, согласен он с этими или нет. Если жилец не будет выполнять прописанные в договоре условия, договор может быть расторгнут.

Скачать типовой договор найма жилого помещения можно по ссылке.

Что ещё нужно приложить к договору

К договору обязательно нужно приложить опись имущества, чтобы собственник не потребовал при расторжении договора у арендатора лишнего и, напротив, чтобы арендатор не прихватил ничего с собой. Описать имущество можно и в акте приёма-передачи квартиры.

Когда будете описывать вещи, которые есть в квартире, не ограничивайтесь абстрактными формулировками вроде «состояние хорошее» или «состояние удовлетворительное». Указывайте всё максимально подробно — от производителя до детального описания трещин или росчерков от фломастера.

К договору также должна прилагаться платёжная ведомость. Это бумага, в которой собственник и арендатор будут вести учёт арендной платы. Лист бумаги нужно разделить на четыре колонки: в первой — название месяца, во второй — сумма платежа, в двух оставшихся — подписи жильца и собственника, которые они ставят при ежемесячной передаче денег.

Это поможет избежать любых споров, связанных с оплатой. Если расчёт происходит по безналу и это официальный платёж (например, за квартиру платит организация), его назначение будет прописано и может считаться подтверждением платежа в случае спорных ситуаций.

Если деньги на карту переводит частное лицо, то лучше всё-таки встретиться с собственником для отметки в ведомости.

Обязательно пропишите в договоре невозможность кого-либо, за исключением наймодателя (в том числе других собственников квартиры, если они есть), влиять на ваше с ним соглашение. Вы заключаете договор с конкретным человеком, и он отвечает за соблюдение всех его условий. 

Заключение

В России жильцы и хозяева квартир редко выясняют отношения в суде. Как правило, всё решается на личных переговорах или заканчивается драматическим разрывом отношений, не всегда кристально чистым с точки зрения закона.

Поэтому чем лучше и подробнее будут прописаны и обговорены права и обязанности сторон, тем меньше претензий возникнет в дальнейшем.

Если обе стороны стремятся оформить всё грамотно и соблюсти процедуры, то это хороший знак: значит, люди ответственно подходят к найму жилья и хотят каждый со своей стороны минимизировать возможные риски и проблемы.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Дарья Чухрова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/arenda-kak-sostavit-dogovor-nayma

Как сдать квартиру без посредников?

Как без агента оформить договор аренды квартиры?

Для большинства россиян сдача квартиры в аренду – вынужденная мера. Из-за финансовых трудностей иной раз даже приходится съезжаться с родственниками, чтобы освободить площадь.

Такие собственники обычно арендодатели неопытные. Конечно, среди них есть и профессионалы, однако эта статья не для них.

Наша аудитория – новички, которым будет полезно узнать, как самостоятельно сдать квартиру на длительный срок.

Итак, с чего начать? Процедура сдачи квартиры в аренду состоит из нескольких шагов: подготовительных работ, написания объявления и его публикации, показов квартиры, заключения договора и передачи ключей. Остановимся на каждом подробнее.

Шаг 1. Готовим квартиру

Для начала нужно подготовить квартиру к аренде. Первое, что нужно сделать – вывезти все личные вещи. Второе – сделать косметический ремонт, ведь «свежая» квартира сдастся быстрее и дороже. Третье – нужно позаботиться о меблировке: избавиться от захламляющей квартиру мебели и завезти недостающую.

Быстрее сдается квартира визуально полупустая. В идеале на кухне должен быть гарнитур, стол и несколько стульев. В гостиной – диван, кресло, журнальный стол, комод, обеденный столик, стулья. В спальне – удобная двухспальняя кровать, платяной шкаф, тумбочки.

Если квартира трехкомнатная, во второй спальне тоже должна быть кровать одно- или полутораспальная и письменный стол со стулом, небольшой шкаф или полочка для бумаг, книг. Многие арендаторы требовательны к санузлам, все должно сверкать чистотой и быть исправным.

Четвертым пунктом идет бытовая техника. Плита и холодильник должны быть в квартире обязательно.

А вот наличие микроволновой печи, электрочайника и другой бытовой техники скорее необязательное условие: арендатор решает этот вопрос по своему усмотрению.

Кондиционер – дополнительное преимущество, если, конечно это не элитное жилье. С учетом того, что жара у нас длится недолго, многие не обращают внимания на его отсутствие.

Почти все арендаторы хотят, чтобы в квартире был интернет. Но на практике провайдер, с которым есть договор, может не устроить жильцов. И они могут захотеть сами подключиться к более качественной беспроводной связи. Так что если в квартире интернета нет, спешить с выбором провайдера не стоит.

Пятый  пункт – подготовка документов. Заранее позаботьтесь об оплате всех счетов и коммунальных платежей. Отсутствие задолженности – требование любого арендатора, который поселится в квартире.

Также нужно подготовить документы о собственности на квартиру – наверняка перед заключением договора будущий квартирант захочет удостовериться, что жилье сдает собственник или его доверенное лицо.

В последнем случае на руках должна быть доверенность на право заключения договора третьим лицом.

Совсем не лишним будет застраховать квартиру. Ведь в случае непредвиденных обстоятельств может пострадать не только квартира с имуществом собственника, но и жилье с имуществом соседей. Например, страховка конструкций квартиры на 3 млн рублей и гражданской ответственности на 300 тыс. рублей в компании «Ресо Гарантия» обойдется в 7,1 тыс. рублей.

Шаг 2. Пишем объявление 

Второй важный этап – написание объявления и размещение его на специализированном ресурсе. В настоящее время львиная доля объявлений о сдаче квартир размещается на электронных носителях, а не на бумаге. Это и проще, и удобнее.

Но прежде чем разместить объявление, его нужно грамотно составить. И здесь есть свои тонкости. В начале текста следует назвать целевую аудиторию, на которую оно рассчитано. Например, квартира для молодой семьи с ребенком или квартира для холостяка, небольшая квартира для двух студенток.

Эта информация поможет избежать «лишних» звонков. Текст объявления лучше написать в деловом стиле, так он будет понятнее. Описывать квартиру нужно четко, выделяя преимущества.

Если поблизости есть метро, так и напишите – «квартира рядом с таким-то метро», а если парковая зона – «квартира рядом с парком».

В тексте укажите общую площадь квартиры и жилую площадь каждой комнаты, а также площадь кухни, санузла, коридора. Эта информация позволит потенциальным арендаторам представить квартиру и сориентироваться отвечает ли она их требованиям.

Если в квартире установлены новые стеклопакеты, нужно обратить внимание и на них, равно как и упомянуть о наличии кондиционера. Нужно коротко рассказать о меблировке и бытовых приборах. Также необходимо прописать ваши требования. Например, что в квартире не могут проживать животные, запрещено курить.

Важно указать на какой срок сдается квартира и будет ли возможность продлить договор.

Текстовая часть должна содержать не более 20 предложений. Указав цену в начале объявления, желательно в конце текста сообщить, согласны ли вы на торг или ставка окончательная.

Вместе с объявлением нужно загрузить фотографии квартиры. Желательно сделать их в ракурсе, чтобы сохранился реальный масштаб. Уловки типа «сфотографирую так, чтобы комната казалась больше», вряд ли пройдет, так как при просмотре все станет на свои места.

Окончательное решение принимается не благодаря художественному мастерству фотографа, а после реального просмотра.

Желательно фото делать в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер – лучше. Загружать огромное количество фотографий вряд ли стоит.

Главное показать все комнаты, если их несколько, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон. Оптимальное количество фотографий – около 10.

Этого вполне достаточно, чтобы составить общее представление о квартире.

Шаг 3. Устраиваем показы

После публикации объявления начинают поступать звонки. Чтобы не тратить свое и чужое время, нужно сразу в беседе задать все интересующие вопросы и сделать вывод о том, насколько вам подходит кандидат. При положительном решении назначайте время просмотров.

Главное на показах – порядок и чистота в квартире. Впрочем, запах свежесваренного кофе никогда не помешает.

Отправляясь на показ, захватите с собой правоустанавливающие документы на жилье и паспорт. Во-первых, эти документы захотят увидеть наниматели перед тем, как примут решение. А во-вторых,  может случиться так, что договор они решат заключить сразу. Размер задатка обсуждается, а его получение подтверждается распиской. 

Впрочем, чтобы безопасно сдать квартиру без посредников спешить не стоит. Нужно проверить паспортные данные потенциального арендатора, а также попросить у него справку с места занятости. Справка потребуется для того, чтобы убедиться в его платежеспособности.

Плюс к этому в интернете есть сервисы, с помощью которых по номеру паспорта и номеру мобильного телефона можно проверить «надежность» нанимателей, а также удостовериться в том, что они не состоят в «черных списках», как неплательщики. Также в социальных сетях есть свои списки, с содержанием которых неплохо было бы познакомиться.

Поэтому даже если наниматель понравился, лучше взять у него задаток, а подписание договора назначить на следующий день или дату, которая всех устроит.

Шаг 4. Заключаем договор 

Последний этап – подписание договора. Ее форму можно найти в интернете, дополнив своими пунктами. Для заключения договора понадобятся два, а лучше три комплекта бланков (на случай, если какой-то лист будет испорчен), паспорта обеих сторон, а также лиц, которые будут проживать с арендатором в квартире. Хозяин еще должен иметь с собой документ о собственности на квартиру.

При заполнении бланка договора в него вносятся паспортные данные, сведения о квартире, указывается срок, на который заключается договор. Что же касается срока, то договор до 11 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре. При бОльшем сроке это обязательная процедура для договора, имеющего юридическую силу. Максимальный срок действия договора – пять лет.

По сложившейся практике, первый долгосрочный договор заключается на 11 месяцев, если не оговорен более короткий срок. далее заключается новый договор.

Важный пункт, на который нужно обратить внимание, – оплата. В нем фиксируется не только действующая на данный момент ставка найма, но и срок внесения очередного платежа, возможность пересмотра платежей, а также дополнительные платежи. Чаще всего – это коммунальные расходы.

И здесь обязательно нужно указать, за что платит наниматель, фиксированная ли это сумма или расчет ведется на основании показаний счетчиков. В отношении интернета следует прописать, может ли наниматель перейти на другого провайдера и установить другое оборудование.

По существующей практике, расходы по интернет-трафику полностью оплачивает арендатор, но не лишним будет упомянуть это в тексте договора.

Раньше «яблоком раздора» между хозяевами и арендаторами был стационарный телефон. Интернет «пестрил» случаями, когда квартиранты съезжали, оставляя после себя огромные счета за междугородние или международные переговоры. Сейчас в век мобильных телефонов, городской телефон не является востребованной опцией. Так что во избежание неприятных разборок телефон можно его и отключить.

Еще один «финансовый пункт» касается депозита. Точнее, его размера и порядка возврата. Как правило, этот платеж не является денежной суммой, внесенной за последний месяц проживания, как считают многие наниматели.

Депозит – это  залоговая денежная масса, с которой будут вычтены все платежи по нанесенному ущербу квартире или имуществу. Если претензий нет, то вся сумма возвращается после подписания акта приема-передачи (на этом мы остановимся чуть позже).

Если, скажем, наниматели сломали стиральную машину, холодильник или что-то еще и не отремонтировали сами, деньги за ремонт или на покупку новой бытовой техники будут вычтены из залога. Также это относится к сломанной мебели или другим предметам интерьера, сантехнике.

Хозяин может вычесть стоимость ремонта, если  есть незначительные повреждения: сколы в плитке, оборваны обои и пр.  

В договоре зафиксируйте как часто вы будете приезжать в съемное жилье и можете ли вы это делать без присутствия жильцов.

Важный пункт – условия пользования квартирой. В нем прописывается, что квартира сдается только для проживания, разрешается ли проживание других лиц и на какой срок, а также то, что несоблюдение условий ведет к расторжению договора и, скажем, невозврату депозита.

Ответственность сторон можно прописать и в отдельном пункте – «досрочное расторжение договора». В нем будут перечислены условия, при наступления которых договор может быть расторгнут сторонами и с какими финансовыми потерями.

В договоре указывается и дата освобождения квартиры, в случае если он не будет продлен на нужный срок. Не лишним окажется пункт, касающийся уборки или ее стоимости, если жильцы не удосужатся это сделать.

Это как раз простимулирует арендаторов освободить квартиру в надлежащем виде.

Юристы рекомендуют вносить в договор пункт, регламентирующий порядок решения спорных вопросов.

То есть, необходимо написать, что если сторонам не удастся «разрулить» конфликт, так сказать, по обоюдному согласию, то его решением займется суд.

В принципе, это естественное решение любых споров, но тем не менее, лучше об этом проинформировать заранее. Вдруг обращение к этому пункту поможет решить вопрос без участия карающих органов?

Шаг 5. Акт приема-передачи жилья 

К договору прилагается акт приема-передачи жилья. В нем описывается состояние квартиры и указываются дефекты, если таковые есть. Например, царапины на паркете или пятно на обоях. Дается опись всей мебели с указанием состояния каждого предмета интерьера. Желательно всю мебель сфотографировать, чтобы впоследствии была возможность для сравнения.

Конечно, такие нюансы больше важны для владельцев квартир с качественным ремонтом и соответствующей меблировкой. «Бабушкины» квартиры, как может показаться, вряд ли есть смысл детально описывать. Хотя и при сдаче старой квартиры лучше подстраховаться, чем потом о чем-то жалеть.

То бишь, комод-то был прабабушкин, а на нем арендаторы кастрюли с супом ставили, испортили всю поверхность!

Еще один перечень в акте – вся бытовая техника, которую хозяин квартиры оставит жильцам с указанием ее рабочего состояния.

После всех описаний в акте следует отметить, что в случае утраты первоначального вида квартиры, мебели и поломки бытовой техники, наниматели компенсируют потери или ремонтируют все сами. То есть, квартира на момент освобождения должна быть в том же состоянии, что и до заселения.

  В акт записываются показания всех счетчиков учета (электричества, воды, газа) и в будущем наниматель будет производить платежи исходя из них.

Договор заключается в двух экземплярах и подтверждается подписями сторон: один остается в наймодателя, а второй у нанимателя.

Шаг 6. Расчет

Завершающий этап – расчет. Арендатор отдает собственнику причитающиеся деньги – сумму оговоренного депозита и ставку месячной аренды. Собственник пишет в двух экземплярах расписку о получении денег (для двух сторон). После этого хозяин квартиры передает арендатору ключи, и они договариваются о дате следующей встречи.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-sdat-kvartiru-bez-posrednikov-288643/

Как правильно оформить договор аренды жилья

Как без агента оформить договор аренды квартиры?

Заплати налоги и спи спокойно 

Все правовые нормы, которые необходимо изучить как собственнику, так и арендатору жилья перед заключением договора, содержатся в главе 35 Гражданского кодекса РФ “Наем жилого помещения”.

Стоит заметить, что к жилым помещениям правильнее использовать термин “наем жилого помещения”, будь то коммерческий или социальный, но так как в данном случае будет рассматриваться исключительно коммерческий наем жилого помещения, то для простоты восприятия в дальнейшем будет использоваться всем известный термин “аренда”.

Собственнику жилья, намеревающемуся сдать его в аренду, следует помнить, что получаемая им арендная плата – это его доход, с которого он обязан заплатить налог.

Если он будет сдавать жилье как гражданин, налог составит 13% от полученной за год арендной платы.

Однако если собственник зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя и выберет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения “доходы”, то сумма налога составит 6% от полученной арендной платы в отчетном налоговом периоде. 

Собственнику, зарегистрированному в качестве индивидуального предпринимателя, налоговое законодательство также предоставляет право выбрать патентную систему налогообложения, которая является одной из разновидностей упрощенной системы налогообложения (УСН).

В соответствии со статьей 346.47 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения при выборе патентной системы признается потенциально возможный к получению годовой доход индивидуального предпринимателя по соответствующему виду предпринимательской деятельности.

Налоговая ставка составляет 6%. 

Например, в 2013 году стоимость патента на сдачу квартир в аренду составляет 60 тысяч рублей в год.

Из этого следует, что арендодатель, имеющий статус индивидуального предпринимателя, оплачивает указанную сумму и больше никаких налогов от сдачи квартиры в аренду не платит.

Данный способ налогообложения подойдет скорее для арендодателей с арендной ставкой за квартиру превышающий средний уровень. 

Механика действий

Каждому арендодателю, независимо от того имеет физическое лицо статус индивидуального предпринимателя или не имеет, по истечению налогового периода необходимо отчитаться в налоговом органе по месту жительства о полученных доходах от сдачи жилья в аренду. Узнать о том, к какой налоговой прикреплен налогоплательщик можно на портале Федеральной налоговой службы, обратившись на “горячую линию” Федеральной налоговой службы РФ или своего региона. 

Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ заполняется и подается собственником – физическим лицом в налоговый орган самостоятельно, до истечения срока предусмотренного пунктом 1 статьи 229 Налогового кодекса РФ, а именно до 30 апреля года следующего за годом, в течение которого были получены доходы (налоговый период). Например, декларацию за 2012 год необходимо подать до 30 апреля 2013 года. 

Программные средства для упрощения задачи налогоплательщиков по заполнению налоговой декларации по форме 3-НДФЛ находятся в свободном доступе на портале Федеральной налоговой службы РФ. Для этого необходимо скачать на свой компьютер “Программу подготовки сведений по форме “3-НДФЛ”. Кроме того арендодатель может получить необходимые бланки декларации в самой налоговой.

Подача налоговой декларации по доходам, полученным от сдачи квартиру в аренду является обязательной для всех арендодателей. Других способов отчетности не предусмотрено.

После подачи налоговой декларации арендодателям необходимо оплатить исчисленную сумму налога на банковские реквизиты налогового органа любым удобным способом, например, через Сбербанк или с использованием пластиковой карты.

К сведению арендатора

Для арендатора жилья законом налогов не установлено. Однако отметим, что иногда собственники жилья с целью избежать налогообложения предлагают арендаторам заключить не договор аренды, а договор безвозмездного пользования.

На это соглашаться не следует, поскольку, хотя собственник в такой ситуации от налогообложения и освобождается, налог должен будет заплатить арендатор, в данном случае его доходом будет признаваться безвозмездное проживание, за которое в обычных условиях арендатор должен производить оплату.

Налоговой базой в этом случае, с которой и будет начисляться налог, будет являться средняя стоимость арендной платы, которая действует в регионе места расположения арендуемой квартиры.

Доверяй, но проверяй

Человек, ищущий жилье, вполне может заключить договор самостоятельно, если будет знать, какие документы проверять у возможного арендодателя.

В первую очередь следует определить, у скольких человек в собственности находится жилье. Важно запомнить, что если жилье в собственности более чем у одного лица, то договор должен быть заключен со всеми собственниками, а не с одним из них. Чтобы это проверить, арендатор должен запросить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект недвижимости. 

Кроме того, у собственника следует уточнить, приобреталась ли недвижимость в период брака. Если это так, то необходимо запросить письменное согласие супруга собственника на сдачу недвижимости в аренду. Если с названными документами все в порядке, арендатор может начинать оговаривать условия договора.

Что касается собственника жилья, то ему достаточно проверить документы, удостоверяющие личность потенциального арендатора. 

“Черные дыры” процесса

Если собственник или арендатор решили заключить договор с агентством, то следует обращать внимание на репутацию агентства недвижимости на рынке.

Наибольшие риски в этом случае возникают у арендатора. В частности, не следует заключать договор по поиску жилья, где указано, что агентство обязуется предоставлять клиенту варианты жилья в течение какого-то срока, по окончании которого договор прекращается.

В этом случае плата за подбор помещения клиенту не возвращается, даже если подходящее жилье так и не подобрали. Чаще всего подобные договоры предлагают заключать недобросовестные агентства, которые реально не будут искать жилье для клиентов.

Хорошие агентства недвижимости возьмут вознаграждение с клиента, ищущего жилье в аренду, только тогда, когда подходящий вариант найден, и договор аренды заключен. 

Собственник жилья, сдающий его через агентство, практически никогда не платит агенту за это вознаграждение. Чаще всего агент получает свое вознаграждение за сдачу в аренду жилья с найденного им арендатора.

Вознаграждение агент назначает в зависимости от ликвидности квартиры, размер вознаграждения агента может составлять от 10% до 100% от месячной арендной ставки, то есть фактически агент может по своему усмотрению назначить размер своего вознаграждения.

Вознаграждение агента оплачивается арендатором однократно, при подписании договора аренды между арендатором и арендодателем. 

При заключении договора с агентством недвижимости, собственнику следует особое внимание обратить на наличие в нем условия, в соответствии с которым это агентство наделяется исключительным правом сдачи его жилья в аренду, и хорошо подумать, устраивает ли его такое условие.

Например, если агентство имеет исключительные права на сдачу квартиры в аренду, но квартира никак не сдается из-за большого агентского вознаграждения или по каким-либо другим причинам, то арендодателю при расторжении договора раньше оговоренного в нем срока придется выплатить агентству штраф, а также оплатить фактически оказанные услуги по показу квартиры потенциальным арендаторам – за проведение рекламной компании и так далее. 

Ударим по рукам

Сами стороны договора аренды жилья могут воспользоваться типовой формой договора найма, которую можно найти, например, в интернете.

Однако поступать таким образом недальновидно, ведь и арендатор, и арендодатель заинтересованы в том, чтобы заключенный ими договор отражал интересы каждого из них и помогал разрешить спорные ситуации, которые могут возникнуть в течение срока аренды.

Поэтому участникам договора стоит как можно более конкретно прописать в нем все интересующие именно их детали дальнейших взаимоотношений. То есть помимо обязательных, предусмотренных законом условий (предмета договора, его цены и срока), стороны могут вносить в договор любые свои условия, которые не являются противозаконными. 

Олег Резников, юрист компании “Лингва Лекс Консалтинг”

Источник: https://realty.ria.ru/20130125/399466650.html

Аренда: какие документы нужно проверить, подписать и оформить — Справочник Недвижимости

Как без агента оформить договор аренды квартиры?

Какие документы проверить у собственника

Главное: надо убедиться, что вы снимаете жильё именно у собственника, и он имеет полное право им распоряжаться. Передавать деньги можно только ему.

Нередко бывает так, что мошенник снимает квартиру, выдаёт себя за арендодателя, пересдаёт нескольким жильцам на длительный срок и, получив предоплату за один-два месяца вперёд, просто исчезает. А вы остаётесь ни с чем.

Итак, какие документы нужны для аренды квартиры от её владельца:

  • Паспорт. Нужен, чтобы установить личность того, кто сдаёт квартиру. Проверьте, что паспорт действителен: это можно сделать на сайте МВД. Обращайте внимание на фото — на нём абсолютно точно должен быть собственник. Лучше попросить показать ещё какой-нибудь документ, например загранпаспорт или водительское удостоверение, чтобы убедиться, что перед вами владелец квартиры, а не аферист. 

Паспорт владельца квартиры

  • Выписку из ЕГРН. Она подтверждает право собственности на объект недвижимости. Иногда арендодатели показывают не выписку, а свидетельство о праве собственности. Но такие документы выдавались до 15 июля 2016 года и могли устареть. Поэтому для заключения договора найма нужно спрашивать именно выписку из ЕГРН не старше 1 месяца: если времени с её получения прошло больше, то есть риск, что квартира уже принадлежит другому человеку. Данные о владельце жилого помещения в выписке и в паспорте должны совпадать.

Совпадение паспортных данных с данными из ЕГРН

В выписке также будет указано, сколько у квартиры собственников и зарегистрированных жильцов. В идеале надо просить, чтобы на подписании договора найма присутствовали все собственники.

Если это невозможно, необходимо запрашивать доверенность у собственника, который будет заключать с вами договор. В документе пропишите, что он гарантирует, что остальные собственники не против сдать квартиру в аренду.

Так другие собственники не смогут требовать от вас выселиться без уведомления наймодателя.

Убедитесь, что на квартиру нет обременений и она не под арестом — это тоже будет указано в выписке. От квартир с «проблемами» лучше держаться подальше.

А вот если квартира в ипотеке, это нестрашно: покупать квартиру в ипотеку и потом сдавать её, чтобы побыстрее выплатить кредит, — распространённая практика. Шанс, что банк заберёт квартиру у собственника и ему придётся выселять жильцов, минимальный.

Тем более, как вы понимаете, многое зависит и от вас — будете платить своевременно, собственник будет спокойно отдавать долг банку.

  • Cвежие квитанции об оплате коммунальных услуг. Если по ним есть задолженности, надо требовать, чтобы собственник обязательно погасил их до того, как будет заключён договор аренды. А когда будете подписывать договор, укажите в нём показания счётчиков электричества и воды, чтобы потом избежать проблем с расчётами.

Какие документы проверить у квартиросъёмщика

Как правило, собственнику от арендатора нужен только паспорт — для установления его личности. На всякий случай проверьте, что паспорт действителен: это можно сделать на сайте МВД. Это нужно, чтобы обезопасить себя от аферистов, которые снимают квартиру, чтобы потом продать или пересдать её по поддельным документам.

Результат запроса настоящего паспорта

В паспорте обратите внимание на штамп о постоянной регистрации (прописке).

Это ни на что не влияет, но, возможно, жильцу потребуется временная регистрация, если он приехал из другого региона.

По закону, арендодатель обязан зарегистрировать квартирантов, если они приехали из другого региона (подробнее о постоянной и временной регистрации мы писали в этой статье)

Убедитесь, что у потенциального жильца нет судебных задолженностей. Косвенно это  свидетельствует, что он будет оплачивать квартиру вовремя. Такую информацию можно найти на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Бывает, правда, что на человеке висят долги по алиментам, но за квартиру он готов платить исправно.

Если сомневаетесь, для надёжности попросите в качестве дополнительного документа справку с работы (подойдёт написанная в свободной форме бумага, подтверждающая, что у потенциального нанимателя есть работа) или фото трудовой.

Можно поискать потенциального жильца в соцсетях, чтобы составить представление о его образе жизни.

А если квартиру у вас хочет снять иностранец?

По разным оценкам, в России постоянно проживает около 10 млн граждан других государств. И всем им надо где-то жить. Сдавать ли квартиру иностранцам — решать вам.

Никаких ограничений на это нет, и совсем не обязательно, что человек будет «вести себя» хуже россиянина.

Тем более, что подавляющее число мигрантов приезжает из стран бывшего СССР, многие из них считают русский язык и культуру родными.

Если наниматель — гражданин другого государства, проверять нужно не только его паспорт, но и документы, подтверждающие законность нахождения в России (рассмотрим только ситуации, когда человек приехал, чтобы жить и работать в РФ, и ищет жильё на длительный срок). Для разных стран необходимые документы разные. Общей будет только миграционная карта (вкладыш в паспорт), которая выдаётся на границе. Её тоже стоит проверить.  

Граждане Армении, Беларуси, Казахстана и Киргизии могут жить и работать в России без специальных документов, им нужен только паспорт своей страны. Оформление виз или чего-то подобного им не требуется.

Граждане Украины, Молдовы, Азербайджана, Узбекистана и Таджикистана для работы в России должны оформить специальный патент (это небольшая ламинированная карточка). Его нужно продлевать каждый год.

Пример патента для работы гражданки Украины

Граждане других государств должны получить рабочую визу (этим, как правило, занимается их работодатель). Виза вклеивается в паспорт.  

Пример рабочей визы

Также граждане других государств могут получить РВП (разрешение на временное проживание) или ВНЖ (вид на жительство) — это небольшие книжечки, вроде паспорта. В этом случае временная регистрация у них должна быть.При наличии РВП жить и работать человек может только в том регионе, где выдано РВП. Для ВНЖ таких ограничений нет.

Реже встречаются иностранцы с разрешением на работу как высококвалифицированным специалистам и беженцы.

Какие документы подписывать

Вы проверили все документы. Теперь можно заключать договор найма. К договору — и неважно, снимаете вы или сдаёте — не забудьте составить акт приёма-передачи квартиры и опись имущества. 

В акте обязательно нужно отметить показания счётчиков на день сдачи квартиры. А ещё подробно описать всё, что есть в квартире и в каком оно передаётся состоянии.

Не бойтесь показаться занудным и вносите в опись всё, что посчитаете важным и нужным: детальное описание имущества (вплоть до трещин,  потёртостей и пятен) при подписании договора убережёт вас от конфликтов в будущем при его расторжении.

Договор найма и акт приёма-передачи квартиры при аренде защищают обе стороны. Настаивайте на их заключении: в спорных ситуациях эти документы помогут отстоять справедливость.

Также можно завести специальный лист с расписками в получении денежных средств, в котором вы будете фиксировать ежемесячную оплату аренды.

Для арендодателя это может быть не очень привлекательно: если он не платит налоги с доходов от сдачи квартиры, он будет стремиться сохранить как можно меньше свидетельств передачи денег.

А вот для квартирантов это доказательство, что они платят вовремя и в полном объеме. Так что тут нужно договариваться.

Какие документы оформить: временная регистрация

Когда будете заключать договор на длительный срок, обсудите оформление временной регистрации. Многие собственники боятся регистрировать в квартире жильцов даже временно. Однако страхи эти напрасны: для владельца квартиры оформление временной регистрации  абсолютно безопасно: её можно отменить в любой момент, никаких прав на квартиру человек не приобретает.  

Пример временной регистрации

По закону, граждане РФ должны сделать временную регистрацию по месту пребывания в течение 90 дней после переезда. На деле это соблюдается не всегда, но жилец может попросить зарегистрировать его в съёмной квартире. За отсутствие регистрации по месту пребывания и арендодателю, и квартиранту положен штраф. Суммы отличаются в зависимости от региона.

Иностранец, скорее всего, попросит зарегистрировать его по месту жительства (то есть в съёмной квартире), потому что для него последствия несоблюдения законов РФ могут быть более плачевными, чем для россиян.

Сделать временную регистрацию очень просто. Для этого собственнику нужно обратиться в МФЦ или управляющую компанию своего дома, если она предоставляет услуги паспортного стола, и подать заявление о регистрации своего жильца.

Для этого понадобятся документ, подтверждающий право собственности, и паспорта собственника и жильца (поэтому идти лучше вдвоем) — оформление занимает несколько минут, свидетельство о регистрации выдают на месте, сразу же.

Временная регистрация автоматически заканчивается по истечении определённого срока, на который она даётся (например, можно прописать арендатора на срок действия договора найма), и у владельца не должно возникнуть проблем с выселением временно прописанных лиц. Выписать досрочно человека тоже можно: согласия арендатора для этого не требуется, хозяину квартиры нужно сходить в МФЦ и подать заявление на приостановление действия регистрации. Регистрация аннулируется сразу же.  

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Таисия Смирнова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/arenda-kakie-dokumenty-nuzhno-proverit-podpisat-i-oformit

Глав-книга
Добавить комментарий