Есть ли срок подачи неустойки на застройщика после подписания акта сдачи приема?

Суд с застройщиком

Есть ли срок подачи неустойки на застройщика после подписания акта сдачи приема?

Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.

Константин Серых

умеет общаться с застройщиками

Я помог ей получить неустойку и вернуть деньги за недостроенные метры. Об этом песнь моя.

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах — щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Типовой бланк претензии, который нам выдал представитель застройщика

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.

Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.

Права дольщиков защищает Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Заявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия

Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц — 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

«Атань!» — говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ. Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает, различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня.

Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Заявление о допуске представителя. Составляется в свободной форме с соблюдением основных формальностей

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ. Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

В заявлении указано, что лист необходимо выдать взыскателю на руки

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

  1. Не заключайте с застройщиком дополнительные соглашения, в которых он снимает с себя ответственность за нарушение срока передачи квартиры. Так вы сможете рассчитывать на компенсацию.
  2. Если фактическая площадь квартиры меньше проектной, сначала изучите договор. Если в нем по этому поводу ничего нет, можно требовать по закону соразмерного уменьшения цены квартиры за недостроенные метры.
  3. Если застройщик не хочет добровольно удовлетворять ваши требования, обращайтесь в суд. Перед иском подготовьте претензию, изучите судебную практику и законы.
  4. В судебном заседании всегда возражайте против снижения размера неустойки. Требуйте столько, сколько положено по закону или договору. Вы потребитель, это ваше право.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/neustoyka-ddu/

Почему опасно тянуть с неустойкой? – ЮК

Есть ли срок подачи неустойки на застройщика после подписания акта сдачи приема?

Срок сдачи по ДДУ уже прошел, дом не сдан, и вы ждете от застройщика новостей?

Вы уже знаете, что в этом случае по закону вам положена компенсация, и чем раньше вы за ней обратитесь, тем больше шансов на то, что:

  • вы ее в принципе получите.
  • вы получите ее в максимальном размере.

Самое лучшее время для взыскания неустойки – до подписания акта приема-передачи. Можно начинать процесс сразу после начала просрочки, т.е. на следующий день после наступления срока передачи квартиры по ДДУ.

Преимущества взыскания неустойки при минимальном сроке просрочки

Многим дольщикам кажется, что более позднее обращение в суд позволит получить максимальную сумму компенсации. Однако это не так:

  1. Подавляющее большинство граждан обращаются за неустойкой после подписания приемо-передаточного акта.

    В результате в суд одновременно подаются сотни заявлений на взыскание неустойки с одной и той же компании.

  2. Застройщик, увидев лавину исков в свою сторону, начинает прятать счета и выводить деньги. В итоге при получении компенсации возникают проблемы.

    На счетах застройщика может не оказаться денег для удовлетворения требований всех дольщиков.

  3. Чем позже обратиться за неустойкой, тем больше вероятность возникновения финансовых проблем у застройщика.

    На практике есть много подобных случаев, когда дольщики так и не смогли взыскать неустойку по ДДУ.

  4. Поэтому чем раньше подать иск, тем быстрее и без лишних проблем можно получить неустойку.

Некоторые считают, что если инициировать взыскание неустойки сразу после наступления просрочки, размер компенсации будет меньше. Данное утверждение также неверно.

  1. Судебное рассмотрение дела – это длительный процесс, который продолжается около трех месяцев. За это время сумма неустойки увеличивается.
  2. Размер взыскиваемой неустойки по ДДУ уточняется на день вынесения судебного решения. Таким образом, дольщик получит компенсацию за весь период просрочки.

Мы часто слышим вопрос: «Если к моменту вынесения судебного решения акт приема-передачи еще не подписан, можно ли обращаться в суд за новый период просрочки?»

Да, конечно можно, и даже нужно снова подавать иск в суд для взыскания новой неустойки. Период ее исчисления начинается со дня принятия судебного решения. Таким образом, вы окажетесь в числе первых дольщиков, получивших неустойку. И когда основная масса граждан только пойдет в суд за неустойкой, вы уже сможете получить компенсацию за новый период просрочки.

Не желаете связываться с судебной волокитой? Не хотите разбираться во всех юридических моментах? Есть простое решение!

Вам даже не придется доставать кошелек! Мы сделаем все за вас и без предоплаты! Вам нужно только один раз приехать к нам в офис для заключения договора. Или мы сами бесплатно приедем к вам. Все остальное мы сделаем сами, уже без вашего участия!

  1. Вам не придется нести расходов – мы работаем по системе постоплаты.
  2. Мы оказываем услуги по взысканию неустойки через Арбитраж без предоплаты.
  3. Мы заинтересованы вместе с вами в том, чтобы вы получили максимальную компенсацию с застройщика.
  4. Наша комиссия зависит от фактического размера неустойки и надежности вашего застройщика.
  5. Мы сами выезжаем для подписания документов в удобное для вас место!
  6. Наш сервис позволяет вам дистанционно контролировать работу по вашему делу!
  7. Кроме того за вами будет закреплен персональный юрист и менеджер!

Важно, чтобы вы обратились к нам, как только образовалась просрочка. В нашей практике есть случаи, когда по одному и тому же объекту клиенты, которые обратились сразу и получили полную неустойку.

В то же время те, кто тянул и обратился после подписания передаточного акта, не смогли получить компенсацию, имея на руках исполнительный лист.

Кстати еще больше полезной информации вы найдете в нашей статье “Топ-10 советов по взысканию неустойки с застройщика”

Все просто и логично: после сдачи объекта застройщик вывел деньги, и на его счетах не оказалось средств для выплаты неустоек.

Чтобы так не получилось в вашем случае, обращайтесь за взысканием неустойки в Арбитражный суд как можно раньше. Наш гонорар исчисляется в процентах от полученной вами суммы. И наша цель – сделать так, чтобы вы получили с застройщика максимальный размер компенсации! Не тяните время, не давайте застройщику шанс уйти от ответственности!

Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/pochemu-opasno-tyanut-s-neustojkoj

Порядок взыскания неустойки с застройщика: последовательность, условия, основания

Есть ли срок подачи неустойки на застройщика после подписания акта сдачи приема?

Ксения Евгеньевна. Юрист. Юридический консалтинг, опыт работы в налоговой инспекции. Дата: 31 декабря 2017. Время чтения 9 мин.

Неустойка с застройщика взыскивается при нарушении срока передачи квартиры или устранения недостатков. Дольщик вправе обратиться напрямую в компанию, строящую дом, или в суд. Расчет неустойки производится по простым формулам. Принудительное исполнение возможно при получении исполнительного листа через банк или приставов

Законодательство в виде ФЗ № 214 предусматривает ответственность компании, привлекающей деньги на строительство домов, перед покупателем за нарушение отдельных обязательств. В частности, установлено взыскание неустойки с застройщика, размер которой определен законом.

Основания для взыскания

Денежные санкции установлены не за все нарушения, а лишь за невыполнение срочных обязательств. В частности, к ним относятся:

  • срыв срока передачи объекта в собственность, предусмотренного договором или дополнительным соглашением к нему;
  • устранение недостатков, обнаруженных дольщиком в новой квартире.

Выполнение главного обязательства, то есть передача предмета договора – основная задача застройщика, оплаченная покупателем. Срок окончания строительства указан в договоре. Если по каким-то причинам дом не может быть сдан вовремя, с дольщиком заключают дополнительное соглашение, которым меняют конечный срок передачи объекта.

Застройщик, предвидя, что он может просрочить выполнение обязательства, обязан за 2 месяца до наступления даты, указанной в договоре, направить в адрес покупателя письменное уведомление о сдвигах в строительстве и предложить заключить дополнительное соглашение в целях изменения срока сдачи объекта.

Важно! Подписывая дополнительное соглашение, дольщик лишается права требовать взыскания неустойки в связи с нарушением сроков строительства.

Подписание дополнительного соглашения не является обязанностью дольщика, поскольку на него распространяется свобода заключения договора. Отказ от подписания рекомендуется оформлять в письменной форме и направлять ценным письмом с уведомлением о вручении.

Последствия отказа от подписания соглашения таковы, что дольщик получает право требовать возмещения неустойки, начисляющейся до фактического дня передачи квартиры. Ее сумма довольно значительна.

Застройщик со своей стороны будет прилагать усилия, направленные на склонение дольщика к подписанию. Следует помнить, что он не сможет расторгнуть договор по этому основанию.

Закон устанавливает только один случай, когда застройщик сможет отказаться от договора в одностороннем порядке – отсутствие оплаты. Скорее всего, он проявит инициативу и обратится в суд, требуя расторжения договора.

Некоторые застройщики, крупные и серьезные компании, сами включают в текст дополнительного соглашения размер неустойки, осуществляя признание нарушения обязательства. В любом случае перед приятием решения рекомендуется внимательно изучить договор, текст соглашения, получить консультацию по взаимодействию с застройщиком и после этого принимать решение.

Второй случайвзыскания неустойки по ДДУ – нарушение сроков исправления недостатков. ФЗ №214 и самим договором установлены требования по качеству передаваемого объекта. Варианты исправления недочетов могут определяться договором. Основные же перечислены в ст. 7 ФЗ №214:

  • уменьшение цены квартиры;
  • возмещение расходов по самостоятельному исправлению;
  • бесплатное устранение недостатков.

Обратите внимание! Если при строительстве допущены серьезные нарушения, дольщик может требовать расторжения договора, возврата денег и уплаты процентов.

Требование об устранении недостатков предъявляется, если они были выявлены в течение гарантийного срока. Закон предусматривает два вида.

Таблица 1. Гарантийные сроки

Срок на объект строительстваСрок на инженерные коммуникации
Не менее 5 летНе менее 3 лет

Дольщик направляет претензию, в которой описывает выявленные нарушения, выбирает один из вариантов их устранения и устанавливает разумный срок для их исправления.

Нарушение указанного в претензии срока является основанием для расторжения договора.

Порядок взыскания

Процедура взыскания зависит от контактности застройщика. Традиционно существует два способа решения проблемы:

Обращение в суд – право дольщика. Однако все же рекомендуется соблюсти претензионный порядок. Возможно, застройщик добровольно выплатит неустойку. Мирный способ разрешения проблемы более удачный для обеих стороны: он дешевле, проще и быстрее.

Рассмотрение спора в суде может затянуться (включая обжалование), дольщику придется дополнительно оплачивать услуги юристов.

В случае победы все расходы будут взысканы с организации, однако никто не дает гарантии на быстрое фактическое исполнение решения суда.

Расчет неустойки

В зависимости от характера нарушений,формула неустойки по ДДУ будет отличаться.

  1. За нарушение сроков устранения недостатков неустойка рассчитывается по правилам, определенным Законом «О защите прав потребителей» (ст. 23): 1% за каждый день просрочки. В качестве базовой принимается сумма, необходимая для устранения недостатков, именно от нее рассчитывается размер неустойки.

Таким образом, формула выглядит так: Сн = Ср ×1% ×Nд /100%, где

Сн = сумма неустойки (пени);

Ср – стоимость работ для устранения недостатков;

Nд – количество дней просрочки.

  1. Неустойка за нарушение срока передачи объекта регулируется статьей 6 закона № 214-ФЗ. Она равна 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Базовая сумма – цена договора, то есть стоимость квартиры. Для физических лиц размер неустойки удваивается (ставка принимается как 1/150).

Формула такова: Сн = Сд × 1/300 × 7,75% × 2 ×Nд /100%, где:

Сн – сумма неустойки;

Сд – стоимость договора;

Nд – количество дней просрочки.

Первым днем является день, следующий за крайним днем передачи объекта. Обычно в строительстве указаны кварталы, к примеру, срок окончания – 3 квартал 2017 год, первый день просрочки – 1 октября. Последним днем считается день подписания акта приема-передачи.

Рис. 2. Человечки, несущие дом с изображением знака процента. Источник: CreditSesame

Обратите внимание! Взыскать неустойку можно только в пределах срока исковой давности (3 года с момента нарушения прав, то есть первого дня просрочки).

Досудебный порядок

Перед составлением искового заявления по ДДУ, образец которого представлен ниже, следует попытаться решить вопрос мирно. Для этого дольщик составляет письменную претензию в свободной форме.

Таблица 2. Информационный состав претензии

ШапкаОсновная частьПросительная часть
Наименование застройщикаСсылка на договорВариант устранения недостатков
Адрес застройщикаУказание на оплату квартиры
ФИО дольщикаОписание нарушенийСрок устранения недостатков
Адрес дольщикаВариант их устранения
Контактный телефонСрок выполнения требованийРазмер суммы неустойки
Название документа (претензия)Расчёт неустойкиРазмер убытков
Ссылка на законРазмер морального вреда

Если гражданин понес убытки, вызванные нарушением обязательств со стороны застройщика, к примеру, в период просрочки передачи квартиры снимал жилье по договору найма, он вправе потребовать их возмещения. Соответствующее требование заявляется сразу или в конце процесса отдельным ходатайством, что актуально для тех, кто внес только предоплату.

Моральный вред возмещается, поскольку к сложившимся отношениям применяется законодательство о защите прав потребителей. На большую сумму здесь рассчитывать не стоит.

В таблице указаны варианты содержания для претензии по устранению недостатков, поскольку требование об исправлении недочетов по качеству оформляется письменно и фиксирует срок выполнения работ. Он необходим для дальнейшего расчета неустойки. Скачать бланк претензии можно здесь.

В качестве подтверждения могут использоваться разнообразные документы. К примеру, если речь идет о недостатках, допустимо использовать фото, заключения экспертов. Рассчитать неустойку допустимо, включивее в текст претензии или оформив в качестве отдельного документа, подписанного и датированного.

Претензия подписывается заявителем, на ней ставится дата составления. Направление в адрес осуществляется лично, почтой, через курьера. Основная задача – получить доказательства передачи бумаг:

  • отметка секретаря на экземпляре заявителя о принятии;
  • опись и почтовая квитанция;
  • квитанция с описанием документов от транспортной компании.

Претензионный порядок обычно регулируется договором. В результате рассмотрения претензии застройщик удовлетворяет ее, совершая платёж в пользу заявителя, отказывает путем игнорирования либо мотивированно в письменном виде. Второй и третий варианты – основания для обращения в суд.

Судебный порядок

Если застройщик отказывает в выплате неустойки или не выполняет принятое на себя обязательство, покупателю рекомендуется обращаться в суд. Для этого подготавливается исковое заявление.

В силу применения к сложившимся отношениям законодательства о защите потребителей, дольщик освобождается от уплаты госпошлины. Ее будет взыскивать с застройщика суд.

Если общая сумма требований меньше 50 тыс. рублей, то иск рассматривает мировой судья, если больше – районный суд. Судебный орган определяется исходя из места регистрации застройщика, места жительства дольщика или нахождения новостройки (территориальная подсудность). Решение о выборе суда принимает покупатель.

В целом структура иска несильно отличается от претензии.

Таблица 3. Состав иска

ШапкаОсновная частьПросительная часть
Наименование судаСсылка на договорВзыскать с застройщика сумму неустойки
ИстецФИОУказание на оплату квартирыВзыскать сумму убытков
Адрес, телефонОписание нарушений
ОтветчикНаименованиеСроки нарушенийВзыскать понесенные судебные расходы
Адрес, телефонОписание досудебного урегулирования спора
Сумма искаРасчет убытковВзыскать штраф в размере 50% от присужденной суммы
Название документа (исковое заявление о взыскании неустойки)Расчет неустойкиВзыскать сумму морального вреда
Ссылка на закон

К иску прикладываются документы, подтверждающие позицию заявителя:

  • договор долевого участия и дополнительные соглашения к нему;
  • договор уступки, если она имела место;
  • квитанции об оплате квартиры;
  • акт взаиморасчета с застройщиком;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • претензия к застройщику;
  • ответ на претензию;
  • документы, подтверждающие убытки (договор найма жилья, например);
  • копия иска и документов для суда и застройщика.

Образец иска по ДДУ можно скачать здесь.

В результате рассмотрения иска суд принимает решение о полном или частичном удовлетворении требований заявителя. Что касается размера неустойки, то решения разных судов в этой сфере отличаются.

Чаще всего дольщики сталкиваются со значительным уменьшением неустойки. Впрочем, в регионах по-разному складывается практика.

Можно встретить мнение, что органы, далекие от центральных регионов, более лояльны к дольщикам и взыскивают большие суммы, чем их коллеги в Москве.

Исполнение решения

Исполнение решения – самая важная часть процесса: можно получить кучу положительных решений суда, но не взыскать деньги. Если застройщик добровольно не выплачивает деньги в течение 10 дней, то дольщику рекомендуется заказывать исполнительный лист.

Для этого он пишет заявление в свободной форме и передает его в канцелярию суда, принявшего решение. Получение документа возможно только после вступления судебного постановления в законную силу. Срок изготовления – одна рабочая неделя.

Существует два варианта принудительного взыскания: через банк и с помощью приставов. В первом варианте дольщик обращается в банк, который обслуживает расчетный счет застройщика (он указан в договоре). В кредитную организацию подается заявление и оригинал листа.

Обратите внимание! У организации одновременно может быть несколько открытых счетов. Узнать их можно в налоговой инспекции. Просто так эти сведения не дадут, поэтому к заявлению прикладывается заверенная копия исполнительного листа.

Знать обо всех счетах организации необходимо для того, чтобы в случае отказа одного банка обратиться в другой. Действуя самостоятельно, дольщик сможет быстрее взыскать свои деньги.

Если ни на одном расчетном счете денег нет, то следует обращаться к приставам. Но шансы на получение денег снижаются, поскольку основные средства, на которые можно обратить взыскание, обычно находятся на счетах. Однако приставы обладают таким полномочием, как арест счета в пределах нужной суммы. В ФССП также направляются заявление и оригинал исполнительного листа.

Взыскание неустойки или иной задолженности может затрудниться полным отсутствием средств. Особенно сложно это сделать, если застройщик находится в предбанкротном состоянии или «подготовился», то есть вывел деньги.

По всей стране масса примеров того, как застройщики обманывают покупателей, не выплачивая компенсации и даже не достраивая дом.

В связи с этим настойчиво рекомендуем проверять застройщика перед совершением дорогих покупок.

Смотрите видео по теме:

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/vzyskat-neustoyki-s-zastroyshhika/

Как взыскать с застройщика неустойку?

Есть ли срок подачи неустойки на застройщика после подписания акта сдачи приема?

Участие в долевом строительстве всегда сопряжено с определёнными рисками.

Застройщики имеют обыкновение нарушать свои обязательства по договору долевого участия (ДДУ), особенно это касается сроков сдачи квартиры. В этом случае дольщик может потребовать выплаты неустойки.

Как именно её получить? Давайте разберемся.

Что называют неустойкой, и какова формула её подсчёта?

Неустойка в долевом строительстве – это компенсация застройщиком ущерба дольщику в связи с неисполнением условий договора.

Отношения дольщика и застройщика регламентируются законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В ст.

6 этого закона говорится, что при нарушении сроков сдачи квартиры дольщику застройщик должен выплатить ему за каждый день просрочки сумму, рассчитываемую как 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости ДДУ.

 Photo: Mohammad M.Ammar

Ставку рефинансирования устанавливает ЦБ РФ, за последние четыре года она выросла с 8 до 11%, потом немного опустилась. С 01.01.2016 года её значение ЦБ РФ решил принимать равным значению своей ключевой ставки. Поэтому сейчас она отдельно не принимается. Ставку рефинансирования берут на день подписания акта приёмки по ДДУ.

Сейчас, в августе 2016 года, она равна 10,5%. Легко посчитать, что при стоимости ДДУ 10 млн. рублей каждый день просрочки обойдется застройщику в 10 000 000 * 0,105/ 150 = 7000 рублей. Если дольщик – юридическое лицо, то неустойка рассчитывается с коэффициентом 1/300 от ставки рефинансирования и поэтому будет в два раза меньше.

В подсчёте количества дней просрочки тоже есть свои тонкости. Ведь в ДДУ указывается не конкретная дата, а квартал, в котором должна произойти сдача квартиры. Поэтому отсчёт просрочки начнётся с первого числа первого месяца следующего за ним квартала.

Конкретное количество дней просрочки – это количество дней, которое прошло с этой даты до даты окончательной приёмки квартиры дольщиком по акту приёмки или на текущую дату, если приёмки квартиры так и не произошло. Нередко застройщик пытается склонить дольщика подписать акт приёмки с не проставленной датой или задним числом.

Помните, что соглашаясь на подобные условия, вы лишаете себя возможности получить с него неустойку.

Как взыскать неустойку?

Посчитайте неустойку на дату предъявления требования застройщику или на дату окончательной приёмки (если вы квартиру уже приняли). Помните, что сумма неустойки до приёмки вами квартиры растёт каждый день. Поэтому спешить надо прежде всего не вам, а застройщику.

 Photo: Gordon Joly

Требование о выплате неустойки составляется в произвольной форме. В нём указываются ваши претензии, сумма требования с её расчётом и срок, который вы отводите застройщику на досудебное его удовлетворение. Для подтверждения расчётов не мешает приложить копии договора и акта приёмки.

После этого направляете требование застройщику по почте. Чтобы тот не мог отвертеться от факта получения, посылайте письмо с уведомлением и описью вложения. Можно не полениться и самостоятельно сдать требование в офис застройщика с обязательной отметкой о принятии.

Возможны два варианта. Вариант первый: застройщик благоразумно согласится с вашими справедливыми требованиями и выплатит неустойку.

Вариант второй: застройщик будет категорически отказываться или «тянуть резину». Тогда вам прямая дорога в суд.

В последние годы судебная практика в ситуации с выплатой неустойки заметно склоняется в пользу дольщиков. Поэтому ваши шансы добиться положительного решения в суде велики.

 Photo: Patrick Poculan

Ещё одним фактором, склоняющим застройщика к добровольной уплате неустойки, является Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1. В нём чётко сказано, что при удовлетворении в суде иска дольщика застройщик будет обязан оплатить не только саму неустойку, но и судебные расходы дольщика. К тому же, застройщику грозит штраф за отказ от добровольной выплаты неустойки.

Судебное взыскание неустойки

Если застройщик добровольно решать проблему с выплатой неустойки не желает, приходится подавать иск в суд по месту регистрации застройщика или месту жительства дольщика. Исковое заявление, помимо сведений об истце и ответчике, содержит сумму иска с её расчетом, также к нему прилагаются документы, включающие направлявшееся ранее требование застройщику и его ответ.

Госпошлина с иска, не превышающего 1 млн рублей, не взимается, при большей сумме иска она составит 13 200 рублей плюс полпроцента от суммы, превышающей миллион. Повторим, что при удовлетворении иска госпошлину и прочие судебные расходы оплатит застройщик.

 Photo: Bruce Guenter

Если вы не уверены, что сможете полноценно самостоятельно представлять свои интересы в суде, заключите договор с юридической фирмой. Благо, предложений о подобных услугах за пять минут в интернете можно найти не один десяток, и цены на них вполне приемлемые.

Посчитайте только, что вам выгоднее по предлагающимся условиям – платить в качестве гонорара процент от неустойки или договариваться о фиксированной сумме.
В среднем, срок взыскания неустойки с застройщика через суд сейчас равен примерно трём месяцам.

Если вы очень спешите, и у вас нет времени и желания самому судиться с застройщиком, вы можете воспользоваться предложениемнеких финансовых агентств о выкупе у вас права на получение неустойки. Тогда есть возможность получить деньги в размере до четверти суммы неустойки за несколько дней.

И надо учесть, что неустойки суммой менее полумиллиона рублей эти агентства, как правило, не интересуют.

Что еще можно включить в иск и постараться взыскать по суду?

Кроме собственно неустойки, застройщика с помощью суда можно заставить:

  • компенсировать моральный вред,
  • компенсировать убытки, связанные с оплатой юридических услуг и госпошлины,
  • выплатить штраф за отказ от добровольной выплаты неустойки – в размере 50% от суммы неустойки по судебному решению.

 Photo: Vladimir Agafonkin

Кроме того, можно попытаться взыскать компенсацию за вынужденную аренду жилья на время просрочки застройщика по ДДУ. Некоторые юристы, правда, требование по компенсации аренды включать в иск не рекомендуют, мотивируя это тем, что судебная практика по таким требованиям пока не в пользу дольщика.

Исполнительное производство

После удовлетворения иска в суде вам нужно будет возбудить исполнительное производство. Для этого после получения исполнительного листа подайте заявление в службу судебных приставов или предъявите его в банк, в котором у застройщика есть счёт.

Если вы взыскали по суду неустойку после подписания акта приёмки, будьте готовы к неприятному сюрпризу: денег на счетах застройщика может законно не оказаться по причине якобы исполнения им всех его обязательств перед дольщиками. Страховых сумм от страховой компании, в которой застраховал гражданскую ответственность застройщик, на всех дольщиков тоже может не хватить, поскольку застройщики нередко страхуются в мелких страховых компаниях.

Поэтому юристы советуют расторгать договор и взыскивать неустойку до принятия квартиры по акту приёмки.

Дальнейшие законодательные шаги для обеспечения безопасности участия в ДДУ для дольщика

Общая тенденция изменения законодательства в долевом строительстве такова, что требования к застройщику ужесточаются, а гарантии для дольщика увеличиваются. В 2015 году повышены требования к объёму собственных средств и уставному капиталу страховщиков, страхующих гражданскую ответственность застройщика.

Требования эти настолько жестки, что на момент принятия закона им соответствовало всего 15 компаний. Ещё один серьёзный шаг заключается в том, что теперь введена уголовная ответственность за привлечение средств по ДДУ без наличия разрешения на строительство. В УК РФ в связи с этим появилась новая ст. 200.3.

 Photo: ume-y

В июле 2016 года был принят Федеральный закон N 304-ФЗ о внесении изменений взакон N 214-ФЗ. Изменения существенные, они начнут работать с 01.01.2017 года. Будет увеличен минимальный размер уставного капитала застройщиков, также будет создан единый открытый реестр застройщиков дополнительно к уже существующему реестру застройщиков проблемных.

Застройщиков обяжут перейти на работу со счетами эскроу (суть этого нововведения в том, что средства дольщиков по ДДУ размещаются на специальных счетах в банке, застройщику они перечисляются только после предъявления банку передаточного акта, подписанного дольщиком). Должен появиться типовой договор ДДУ, утверждённый Правительством РФ.

Поэтому застройщику не удастся ограничивать права дольщиков своими произвольными требованиями.

В осеннюю сессию Госдумы 2016 года планируется принять закон о формировании единого компенсационного фонда, который с января 2017 заменит работу страховых компаний в области долевого строительства. Жизнь дольщика должна стать спокойнее. Вот только не очень понятно, насколько существенно увеличатся издержки застройщика. Не приведет ли это к удорожанию жилья в новостройках?

Алиса Орлова 

11.08.2016

Источник: https://knowrealty.ru/kak-vzyskat-s-zastrojshhika-neustojku/

Застройщики задолжали

Есть ли срок подачи неустойки на застройщика после подписания акта сдачи приема?

Нарушение застройщиками предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта получило массовый характер. В этом случае согласно закону можно требовать неустойку в суде.

«Такая категория споров всегда была популярна в судах общей юрисдикции.

В последние пару лет в связи с экономической ситуацией в стране в целом застройщики начали чаще нарушать обязательство по срокам передачи домов и квартир», — говорит Эдуард Оганян, адвокат, глава коллегии «Оганян, Арапиев и партнеры».

Последние, наиболее яркие случаи, напомнил он, это споры с застройщиками в Новой Москве. Земельные участки, на которых велось строительство, входили сначала в состав Московской области, а потом перешли к Москве. Смена юрисдикции повлекла срывы сроков и даже попытки изменить стоимость квартир.

«Сводная статистика по делам, связанным со срывом сроков строительства, указанных в договоре участия в долевом строительстве, такова: всего судами общей юрисдикции было рассмотрено 1455 подобных дел.

По данным Москомстройинвеста, который ведет реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, в него включено 700 человек (на 03.06.

2016)», — сообщил Алексей Кузнецов, глава юридической компании «Деловой дом».

Судов могло бы быть гораздо больше, если бы не миролюбие граждан.

«Рост таких судебных споров при наличии просрочки сдерживается лишь ленью участников долевого строительства: после того как желаемый объект наконец получен, многие успокаиваются и прощают провинившемуся застройщику все обиды, не желая далее ввязываться в судебные тяжбы. Но, конечно, выбор дольщика в такой ситуации должен определяться во многом длительностью допущенной просрочки, а следовательно, и суммой неустойки, о взыскании которой может идти речь», — замечает Евгения Лим, старший юрист юридического бюро «Падва и Эпштейн».

Суд в большинстве случаев встает на сторону участников долевого строительства. Решений в пользу жильцов выносится достаточно много в любом районном суде.

Обращение в суд для расторжения ДДУ, как правило, производится после соблюдения досудебного порядка урегулирования данного вопроса: участник долевого строительства направляет в адрес застройщика письменное требование либо передать в кратчайшие сроки квартиру, либо выплатить неустойку за срыв сроков. Однако если строительство прекращено или приостановлено и налицо обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет достроен, можно обращаться непосредственно в суд, минуя стадию переговоров с застройщиком.

Как свидетельствуют данные, имеющиеся в распоряжении «Газеты.Ru», за время кризиса пятая часть застройщиков ушла с рынка. Себестоимость… →

«При взыскании неустойки необходимо определять ее размер на дату исполнения решения суда, а не на дату вынесения решения или обращения в суд. В таком случае неустойка, которая начисляется в процессе рассмотрения вашего иска, будет учтена и выплачена», — советует Кузнецов.

Размер неустойки, которую застройщик по закону обязан выплатить, рассчитывается по следующей схеме: за каждый день просрочки 1/300 ставки рефинансирования российского Центробанка, действующей на день исполнения обязательства, помноженная на цену квартиры, указанную в договоре.

Например, при просрочке на год за квартиру стоимостью 3 млн руб. застройщику придется выплатить порядка 800 тыс. руб.

Но на практике суды обычно значительно снижают неустойки: порой вместо полумиллиона рублей истец получает лишь несколько десятков тысяч. Это делается на основании ст.

333 ГК РФ (если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку).

Как уточнил Оганян, допустимый предел снижения неустойки не указан в статье и остается на усмотрение суда.

«К примеру, не так давно взыскивали в суде неустойку за просрочку двух квартир с застройщика А101, размер рассчитанной неустойки составлял чуть более 1 млн руб., однако суд, применив ст. 333 ГК РФ по заявлению застройщика, снизил неустойку до 100 000 руб.», — рассказывает юрист.

При этом разные суды и даже судьи могут назначать самый разный размер компенсации по делам, касающимся одного и того же строительного объекта.

«Мы не рекомендуем обращаться в суд по месту нахождения застройщика, поскольку там могут рассматриваться помимо ваших требований еще с сотню таких же исков. Судьям будет очевидно, что если удовлетворить всех в полном объеме или с большими суммами, то застройщик не сможет достроить дом, денег просто не хватит на строительство и погашение неустойки.

Поэтому суды по месту нахождения застройщика, как правило, существенно снижают размер, могут для всех установить лимит 50 000, и все.

Поэтому лучше обращаться по своему месту жительства», — советует Кузнецов.

Но даже если суд постановил выплатить неустойку, застройщики часто отказываются исполнять решение суда, подавая апелляции и оттягивая момент выплат.

«Мы можем порекомендовать два варианта: положить свой исполнительный лист на счет застройщика в банке (информацию о счетах можно получить в налоговой инспекции), и при поступлении на счет необходимой суммы дольщик получит деньги.

Второй способ — обратиться за помощью в службу судебных приставов», — говорит Кузнецов.

Путь в долговую яму

Иногда обращение в суд может сыграть против участника долевого строительства. Как отмечают юристы, не всегда стоит спешить обращаться в суд с иском о взыскании неустойки за срыв сроков строительства.

Все чаще можно слышать жалобы от покупателей, которые никак не могут получить заветные ключи от новой квартиры. Хотя все обещанные сроки прошли… →

«Дело в том, что финансовые трудности застройщика могут быть незначительными и непродолжительными. В таком случае, решив возникшие проблемы, строительство дома продолжится и завершится.

Иная ситуация может возникнуть, если дольщики ринутся взыскивать с застройщика неустойку и приводить в исполнение полученные решения суда.

Долги застройщика лишь возрастут, и выплаты по неустойке могут привести застройщика в долговую яму», — объясняет Кузнецов.

В результате история может закончиться банкротством, после которого вернуть деньги будет значительно сложнее.

Поэтому перед обращением в суд следует, по возможности, объективно оценить степень финансовых трудностей застройщика.

«Смысл обращаться в суд имеется, когда очевидно, что застройщик в ближайшее время точно не передаст квартиру, хотя дом уже построен и введен в эксплуатацию.

В этом случае жильцы имеют право заявлять в суде требование о признании права собственности и взыскании неустойки в соответствии с законом о ДДУ за просрочку передачи объекта, а также штрафа согласно ФЗ «О защите прав потребителя», — говорит Оганян.

Незаметные пункты договора

Но не у всех истцов есть на практике реальные шансы выиграть судебные разбирательства с застройщиками. Например, бывают случаи, когда застройщик готов передать квартиру, но уже с просрочкой, и указывает в акте приема-передачи пункт об отсутствии у покупателя материальных претензий. Поэтому юристы советуют внимательно читать все соглашения.

Покупка недвижимости в Европе связана с целым рядом рисков. Известны случаи, когда местные агенты, пользуясь незнанием клиентов, продавали объекты по… →

«Подписывая данный акт, покупатель получает квартиру, но лишен возможности получить неустойку за просрочку. В таких случаях нужно действовать на опережение, зная дату подписания акта, раньше предъявлять исковое заявление в суд и после уже подписывать данный акт приема-передачи», — советует Оганян.

Также часто в договорах прописываются пункты, освобождающие их от ответственности за просрочку, которые нужно учитывать, иначе иск будет необоснованным.

Нередко дольщикам предлагают расторгнуть ДДУ, чтобы возвратить внесенные денежные средства. Производить расторжение рекомендуется только в случае, если имеется 100-процентная уверенность в том, что деньги действительно будут возвращены.

«В противном случае иные долговые обязательства застройщика отодвинут ваши требования на второй план, и вы рискуете остаться и без квартиры, и без денег на долгий срок», — предостерегает Кузнецов.

Источник: https://www.gazeta.ru/business/realty/2016/07/14_a_9690743.shtml

Опасность европротокола — что, если виновник не предоставил извещение в течение 5 дней? || Непредоставление извещения о дтп

Есть ли срок подачи неустойки на застройщика после подписания акта сдачи приема?

Главный риск неисполнения этой обязанности по европротоколу до указанной даты заключался в том, что это давало право страховой компании выставить регресс виновнику.

Но с 1.05.2019 года такое последствие для виновного водителя упразднили.

Издан соответствующий Федеральный закон №88-ФЗ, в результате которого соответствующий подпункт «Ж» пункта 1 статьи 14 в законе Об ОСАГО утратил силу.

Следовательно, если конкретно ваш страховой случай в виде ДТП случился после 1 мая 2019 года, и вы пропустили 5 рабочих дней для извещения страховой об этом, то регресс будет незаконен.

Что делать, если не успел подать европротокол в течение 5 дней?

Итак, если авария оформлялась по европротоколу, то как виновник, так и потерпевший всё ещё обязаны в 2019 году направить каждый своё извещение в страховую компанию в течение 5 рабочих дней. Это регламентирует Федеральный закон «Об ОСАГО».

В случае если этого не сделать потерпевшему, то это не будет являться основанием для отказа виновнику. А вот если такое извещение не представит виновник, то его ранее ждал регресс — то есть потерпевший получал выплату, но затем страховая компания взыскивала всю выплаченную сумму в пределах 100 тысяч с виновника.

Хотя такая обязанность виновника предоставить европротокол в течение 5 дней и выглядела как явная лазейка для страховых обогатиться за счёт регресса виновнику, всё же доля логики здесь есть. Дело в том, что при оформлении ДТП с помощью европротокола не привлекаются сотрудники полиции, а фиксация ДТП, его характера, обстоятельств и повреждений производится самими участниками.

В связи с отсутствием при ДТП сотрудников полиции существенно повышается риск мошенничества с подставными ДТП. Согласно Гражданскому кодексу потерпевший вправе обратиться за выплатой в срок общей исковой давности (да, в законе «Об ОСАГО», прямо прописан срок 15 дней для извещения о ДТП, но эта обязанность потерпевшего ни на что не влияет), который составляет 3 года.

Если Вы виновник и не успели подать европротокол в страховую компанию в течение 5 дней, то шансы оспорить регресс есть, но они очень маленькие, если ДТП произошло до 1.05.2019 г.

Дело в том, что любой закон должен основываться на логике и мотивированной части введения того или иного правила.

И, если Вы докажете, что характер повреждений потерпевшего не вызывает сомнений (конечно, такое может быть только если потерпевший сам обратился в страховую в разумные сроки), то суд может учесть это и пересмотреть решение о регрессе.

Но шансы такого исхода дел, если Вы не предоставили европротокол в течение 5 рабочих дней, предельно малы, так как, во-первых, Вам придётся доказывать обратное от того, что чётко прописано в законодательстве, а, во-вторых, такое решение судьи может повлечь отмену самой такой трактовки закона, и не каждый судья возьмёт на себя такую ответственность.

И всё же есть несколько решений судо в судебной практике, когда регресс был выигран.

Одно из таковых основано на том, что ответственность как виновника, так и потерпевшего, была застрахована в одной и той же компании (Ингосстрах), а потому в иске страховщика было отказано на основании того, что в этом случае последний никаких рисков не понёс и ничего бы не изменилось, представь виновник европротокол вовремя.

За что ещё может быть регресс от страховой при европротоколе?

Да, непредставление своей копии европротокола виновником упразднили. Но есть ещё ряд условий, при невыполнении которых виновнику может быть выставлен счёт в размере выплаченной потерпевшему суммы:

  • если будет доказано, что вред был причинён умышленно при наличии вреда здоровью или смерти потерпевшему (если Вы специально врезались в потерпевшего);
  • если в момент ДТП виновник был пьян;
  • если виновник не был вписан в полис ОСАГО или не имел права управления автомобилем, которым управлял в момент ДТП;
  • виновник отремонтировал или утилизировал автомобиль в течение 15 дней после ДТП, не предоставив его для осмотра страховой;
  • если истёк срок диагностической карты — только для легковых такси, автобусов, грузовых авто с числом мест более 8 или автомобилей, оборудованных для перевозки опасных грузов.

Какие ещё есть обязанности виновника при европротоколе?

Обязанности виновника при оформлении ДТП европротоколом не ограничиваются только предоставлением европротокола в страховую в течение 5 дней. Всего их три. Давайте их перечислим:

  1. в течение 5 дней после ДТП предоставить в страховую компани свою копию европротокола;
  2. в течение 5 дней после получения требования от страховой предоставить повреждённый автомобиль для осмотра;
  3. в течение 15 дней после ДТП не приступать к ремонту своего автомобиля.

Источник: http://yurnedviga.ru/kak-byt-esli-nedostatki-kvartiry-vyjavleny-posle-podpisanija-akta/

Глав-книга
Добавить комментарий