Если расторгнуть ДДУ по вине застройщика, можно ли получить проценты по ипотеке?

Расторжение ДДУ при ипотеке по инициативе дольщика | Услуги юриста в Москве

Если расторгнуть ДДУ по вине застройщика, можно ли получить проценты по ипотеке?

Становясь участником долевого строительства, необходимо внимательно отнестись к выбору застройщика и тщательно изучить условия договора. При подписании ДДУ, стороны возлагают на себя определенные обязательства.

Так, подрядчик берет на себя обязанность обеспечить дольщика объектом недвижимости, указанным в соглашении. А другая сторона обязуется регулярно уплачивать фиксированную сумму за будущую жилплощадь.

К сожалению, иногда наступает момент, когда застройщик не может предоставить обещанную квартиру. Поэтому дольщики решаются на аннуляцию договоренностей с подрядчиком. И если в объект долевого строительства вкладывались личные сбережения, участник остается в выигрыше.

Однако бывает так, что денежные средства были взяты в банке под залог строящегося объекта недвижимости. О возможностях расторжения ДДУ при ипотеке расскажет компания «Норма Права».

Когда расторгается договор долевого участия с ипотекой

Если для оплаты по ДДУ привлекаются заемные средства, дольщик становится особо заинтересованным в соблюдении подрядчиком оговоренных условий. Ведь клиент платит не только по счетам договора, но и проценты за использование ссуды. Но, к сожалению, 80% строительных фирм работают с нарушением сроков сдачи объекта.

Если качество предоставленной квартиры не соответствует заявленному в документах, или объект сдан с нарушением сроков, участник вправе расторгнуть соглашение по своей инициативе и вернуть вложения. Но если договоренности подписывались с привлечением ипотечного займа, процедура имеет ряд тонкостей.

Так, заказчик должен иметь достаточные основания для расторжения, ведь в договоре долевого участия, помимо застройщика и дольщика участвует и третья сторона — банк, в котором зарегистрирован ДДУ. В этой ситуации любые действия со стороны заемщика должны согласовываться с займодателем.

В противном случае возможны значительные финансовые потери.

Расторгнуть договор долевого участия можно в нескольких ситуациях.

  1. Подрядная фирма нарушает установленный срок сдачи и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.
  2. Строительная компания повысила стоимость жилой площади путем преднамеренного увеличения ее размеров, без согласования.
  3. Сдаваемая в эксплуатацию квартира оказалась меньше заявленной.
  4. Двойная продажа или отказ регистрации документов в соответствующих ведомствах.
  5. После передачи жилья были обнаружены скрытые дефекты. По закону здание должно быть не только возведено, но и пригодно для проживания. Если это не так, заказчик может устранить изъяны своими силами за счет подрядной фирмы или предъявить требование к строительной компании. Однако если огрехи не были устранены в разумный срок, дольщик имеет основания для отказа от соглашения с взысканием неустойки.
  6. Строительство жилого объекта было заморожено, и есть понимание, что застройщик не сможет сдать объект в положенный срок. Но при привлечении к разбирательству органов суда, заказчик должен доказать факт задержки сдачи объекта.
  7. Застройщик не перезаключил договор поручительства с кредитной организацией в течение двух недель.

Важно учитывать, что расторжение договора долевого участия с ипотекой в одностороннем порядке возможно только через суд. Судами также определяется порядок возмещения потраченных денег.

Как происходит аннуляция

Участники долевого строительства для покупки жилья в новостройке оформляют кредит. В такой ситуации ДДУ, дающий право требования объекта с компании, занимающейся строительством, находится в залоге у кредитора. И только с разрешения кредитной организации участник может совершать юридически значимые действия по договору.

Банки не приветствуют пересмотра условий соглашения, в особенности его расторжение. Ситуация усложняется необходимостью ежемесячно выплачивать проценты по займу.

И если дольщик принял решение об аннулировании договора долевого участия с ипотекой, ему важно соблюсти четкий порядок действий. Это ускорит процесс и снизит финансовые потери.

Участник должен учитывать, что процедура расторжения занимает время, а все его действия должны происходить в рамках законодательства РФ и подтверждаться официальными документами.

Важно! При аннулировании соглашения теряется возможность претендовать на строящуюся квартиру, а значит проценты, оплаченные по кредиту, сгорают безвозмездно.

Законодательство Российской Федерации не дает прямого указания на то, что застройщик обязуется оплатить проценты по займам контрагента. Но любая сторона, нарушившая обязательства, должна выплатить пени и возместить убытки, которые понес контрагент.

В данном случае, проценты по ссуде считаются убытками, понесенными заказчиком, поэтому их нужно включить в исковые требования при подаче заявления в судебные органы.

Процедура расторжения договора долевого участия с ипотекой проходит в несколько этапов.

  1. Заказчик извещает банк о намерении расторгнуть ДДУ по собственной инициативе. В заявлении прописываются причины таких действий. Бумага направляется в банк по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Можно также доставить заявление самостоятельно. Но важно получить визу кредитной организации и снять копии.
  2. Параллельно запрашивается справка о сумме уплаченных процентов и остаток задолженности по кредиту, с учетом досрочного погашения.
  3. Направляется заказное письмо застройщику, с требованием прекратить действие ДДУ, где указывается два расчетных счета: дольщика – для возврата своих денег, и банка – для возврата займа. Если строительная компания отзовется на заказное письмо и пойдет на уступки, возможно, вам удастся договориться с ними в досудебном порядке. Для этого застройщик информирует контрагента о возможности аннулирования, с указанием сроков возврата средств.

Если компания, занимающаяся строительством, игнорирует обращения заказчика, необходимо обратиться в суд. В этом случае вместе с суммами по займу в исковые требования вписывается сумма уплаченных средств по ДДУ, проценты, внесенные по ипотеке и пени.

При урегулировании вопросов судом, банк также принимает участие в процессе, как заинтересованная сторона. Поэтому необходимо известить кредитную организацию о начале процесса.

Обращение в судебную инстанцию должно быть оформлено по таким правилам:

  • исковое заявление составляется грамотно и на законных основаниях, для чего можно привлечь профессионального юриста компании «Норма Права»;
  • со всех страниц ДДУ снимаются копии в количестве сторон, принимающих участие в процессе;
  • к исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком, повлекшее решение о расторжении соглашения;
  • к пакету документов добавляются банковские расчеты итоговой суммы взыскания в пользу заказчика и бумаги, которые подписывались при оформлении соглашения о долевом строительстве;
  • делается опись всех приложений.

Чтобы судебное решение было вынесено в пользу заказчика, необходимо подтверждение неукоснительного и своевременного выполнения возложенных на него обязательств по ДДУ. Это нужно, чтобы не дать застройщику возможности подать встречный иск.

Что нужно сделать после получения судебного решения

После принятия решения судом, строительной компании дается 10 дней для возврата сумм, указанных в судебном приказе. Если этого не произошло, дольщик вправе обратиться в Службу Судебных Приставов.

При аннуляции ДДУ, деньги могут быть возвращены в полном объеме на счет заказчика. В этом случае нужно ориентироваться на достигнутые договоренности с банком.

Если в договоре займа указано, что при расторжении договоренностей со строительным предприятием заемщик погашает кредит полностью, все средства переводятся на банковский счет.

При отсутствии этого условия, заемщик может продолжить уплату процентов по ипотеке, а возвращенные средства по телу займа потратить на приобретение другой недвижимости.

Важно! Ипотечный кредит и ДДУ заносятся в государственный реестр. Поэтому после подписания соглашения о расторжении или получения приказа, его нужно зарегистрировать в ЕГРП, где также гасится запись об ипотечном кредите.

Для регистрации расторжения, в Росреестр нужно предоставить:

  • паспорт;
  • заключенное соглашение о расторжении или уведомление об одностороннем аннулировании;
  • заверенная копия судебного решения, при аннулировании договора по суду.

Чтобы погасить запись об ипотечном займе в ЕГРП подаются:

  • уведомление банка о погашении долга;
  • совместное заявление кредитора и ссудополучателя;
  • документ об ипотечном займе;
  • копия и оригинал закладной с отметкой о погашении;
  • судебное решение о прекращении ипотечного займа (опционально).

Расторжение договора долевого участия – это сложная процедура, тем более, если ситуация обременяется ипотечным кредитом. В таких делах существует множество подводных камней, которые может увидеть только юрист или адвокат, имеющий опыт работы в сфере недвижимости.

В компании «Норма Права» помогут разработать верный алгоритм действий, который позволит получить полную компенсацию от застройщика. Вы можете описать нам свою проблему на бесплатной консультации и мы дадим первичную оценку ситуации.

Для получения обратной связи, заполните онлайн заявку на сайте или позвоните по указанным номерам телефона.

Оставить заявку на бесплатную консультацию Оставьте ваше имя и номер телефона, наши сотрудники свяжутся с вами и назначат удобное время встречи

Более чем за 15 лет практики, наши юристы получили несколько сотен положительных решений суда. Московский правовой центр «Норма права» работает на некоммерческой основе, поэтому услуги наших специалистов доступны каждому. Участник Федеральной программы бесплатной юридической помощи при информационной поддержке Правительства Москвы.

Уютный офис
в центре Москвы 20 лет практики у юристов
и адвокатов Центра Более 90%
выигранных дел

Источник: https://vdolevoe.ru/uslugi-fizicheskim-licam/uslushi-dolshhikam/rastorzhenie-ddu-pri-ipoteke/

Что делать дольщику, если застройщик срывает срок сдачи дома

Если расторгнуть ДДУ по вине застройщика, можно ли получить проценты по ипотеке?

Несмотря на то что с 1 июля 2018 г. продажа квартир в новых проектах новостроек по долевым договорам будет запрещена, остается многомиллионная армия покупателей, вложивших деньги в недостроенные объекты.

На сегодняшний день в стране реализуется 119 млн кв. м по ДДУ.

Это значит, что еще на несколько лет вперед в России сохранится большое число граждан, чьи инвестиции останутся уязвимыми перед возможными проблемами в строительстве.

По официальным данным, общее число обманутых дольщиков в стране составляет 80 000 человек. Но еще намного больше участников долевого строительства находятся в промежуточной стадии нарастания проблем в проекте, когда девелопер еще не признан банкротом, но сроки ввода уже нарушаются.

Проанализируем, какую стратегию можно выбрать и на что рассчитывать дольщику в такой ситуации.

Покупатель квартиры в строящемся жилом комплексе может узнать о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию еще до того, как это произойдет. На этот случай законодательство предусмотрело для него простой план действий.

Если становится ясно, что жилой комплекс не будет достроен вовремя, застройщик обязан уведомить дольщика об отсрочке за два месяца до ее наступления. Причем речь идет лишь о минимуме, который прописан в законе. Ничто не мешает девелоперу поставить в известность покупателя о такой неприятности, к примеру, за полгода.

Вместе с уведомлением застройщик отправляет проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия (ДДУ). Его суть проста: покупатель соглашается на перенос сроков ввода здания в обмен на какие-либо преференции от девелопера.

Причем покупатели не обязаны соглашаться на перенос сроков, так как Гражданский кодекс предполагает, что изменение условий договора – это добрая воля обеих сторон соглашения. Если покупателя не устраивают новые условия, он может отказаться от допсоглашения.

Подписав дополнительное соглашение, дольщик подтверждает свою готовность подождать еще некоторое время. Отметим, что после этого он уже не сможет потребовать полагающуюся неустойку за перенесенные сроки, если, конечно, застройщик не нарушит новые договоренности. Кроме того, дольщик теряет право на одностороннее расторжение договора из-за переноса прежних сроков.

Вместе с тем покупатель должен понимать, что само по себе предварительное уведомление не дает ему права расторгать ДДУ или писать претензию – такие возможности откроются только после того, как девелопер нарушит сроки.

На практике застройщики далеко не всегда уведомляют покупателей. Причины понятны – не хочется сеять панику среди клиентов, а также далеко не всегда есть готовность предлагать привлекательные компенсации в обмен на перенос сроков.

Если застройщик нарушил сроки, то у дольщика есть два варианта дальнейших действий: умеренный и радикальный.

Первый предполагает выдвижение ряда требований напрямую застройщику без привлечения суда: передача квартиры и выплата разнообразных компенсаций. Есть шанс, что девелопер пойдет навстречу покупателю и конфликт будет улажен без расторжения ДДУ. Радикальный вариант предполагает разрыв договора долевого участия (плюс компенсации), если просрочка превышает 2 месяца.

Главное отличие между этими сценариями состоит в следующем: в первом случае покупатель не отказывается от квартиры в строящемся ЖК и, продолжая оставаться участником долевого строительства, требует денежных компенсаций за нарушение застройщиком ДДУ. Радикальный вариант означает, что покупатель отказывается от квартиры, перестает выполнять обязанности дольщика и требует возврата вложенных денег помимо компенсаций.

И в том, и в другом случае напрямую застройщику направляется претензия. В ней покупатель требует передать квартиру (или другой объект долевого строительства), а также выплатить неустойку.

Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. К примеру, застройщик нарушил срок передачи объекта на 90 дней. Цена договора составляет 8 млн руб.

Размер неустойки составит 348 000 руб. (90 x 1/300 x 8 000 000 x 0,0725 x 2).

Помимо неустойки в претензию можно включить и другие требования. В частности, покупатель претендует на возмещение убытков.

Чаще всего непредвиденные затраты связаны с арендой квартиры из-за невозможности вселиться в готовое приобретенное жилье.

Для удовлетворения этого требования дольщику следует подкрепить претензию документами, доказывающими его убытки: договором найма жилья, квитанциями об оплате и т. п.

Всегда ли следует писать претензию при нарушении сроков строительства? Насколько эффективен этот механизм? Практика показывает, что данные вопросы сложнее, чем кажутся.

Прежде всего, дольщик должен учитывать специфику своей ситуации. Если строительство жилого комплекса все же идет, пусть и медленно, претензии, особенно с денежными требованиями, наносят дополнительный удар по экономике проекта.

Афиширование своих намерений на форумах дольщиков может создать панику, и одна претензия превращается в десятки и сотни аналогичных заявлений. Кто-то может вовсе расторгнуть ДДУ и потребовать деньги назад.

По сути, дольщики сами увеличивают шансы никогда не увидеть приобретенную квартиру.

Кроме того, застройщики далеко не всегда удовлетворяют претензии, а чаще всего делают это лишь частично. Поскольку практика показывает, что размер неустойки нередко снижается судом, девелоперы могут предложить, скажем, 10-30% от суммы и, тем более, отказать в покрытии убытков.

С другой стороны, всегда есть шанс, что претензия будет удовлетворена и дольщик получит какие-то деньги здесь и сейчас, а не спустя несколько месяцев по суду.

Известны случаи, когда нарушившие сроки девелоперы даже арендовали жилье для своих дольщиков, чтобы разрешить конфликт и не помешать дальнейшей реализации проекта.

Во-вторых, если застройщик не ответит на претензию и дело дойдет до суда, это станет дополнительным аргументом против снижения размера неустойки.

Срок ответа на претензию не установлен, поэтому можно подавать в суд и после 10 дней молчания застройщика. Если девелопер не хочет конфликта и готов договариваться, то он сам максимально быстро выйдет на связь с заявителем.

Наиболее сложные противоречия между дольщиком и девелопером разрешаются через суд. На этом этапе у покупателя есть выбор: ждать передачи квартиры, сохраняя отношения с застройщиком, или разрывать их и ждать денег. В обоих случаях можно требовать через суд денежные компенсации:

– компенсация морального вреда;

– взыскание штрафа (если застройщик не ответил на претензию);

– покрытие судебных издержек.

Проанализируем каждое из этих требований и шансы на их удовлетворение судом. Закон о долевом строительстве предусматривает большие неустойки для нарушающих сроки застройщиков. Чем дольше отсрочка и дороже объект, тем дороже нарушение ДДУ обходится девелоперу.

Однако суд далеко не всегда удовлетворяет высокие требования. Особенно часто размер неустойки снижается, если ее требует дольщик, который все же получил квартиру, пусть и с опозданием.

В то же время в судебной практике есть и жесткие решения в пользу покупателей – многое зависит от конкретного судьи и его точки зрения на ситуацию.

С возмещением убытков дело обстоит сложнее. Суд может не увидеть прямой связи между срывом возможного новоселья и необходимостью дольщика арендовать из-за этого квартиру. Отказать в удовлетворении убытков суд может хотя бы на том основании, что покупатель имеет прописку, пусть даже и не в том городе, где работает и приобрел строящееся жилье.

Моральный вред компенсируется куда чаще. Причем если раньше нужно было его доказывать (приносить справки от врачей), то теперь сам факт нарушения права дольщика (несвоевременное получение ключей от квартиры) уже считается судом достаточным основанием. Проблема лишь в том, что моральный вред компенсируется слабо – максимум до 30 000 руб., а иногда счет идет на несколько тысяч.

Штраф присуждается почти всегда, если застройщик не ответил на претензию, а дольщик не нарушил алгоритм ее подачи. В полном объеме покрываются и судебные издержки.

Как и в случае с претензией, мы рекомендуем учитывать реальные возможности застройщика и этап строительства его дома. Если есть признаки, что застройщик столкнулся с временными трудностями, то лучше их не усугублять. В то же время отказываться от требований вовсе не стоит: до банкротства шансы на их удовлетворение выше, чем после, когда может выясниться, что покрыть убыток нечем.

Радикальный вариант (расторжение ДДУ), как и описанный выше умеренный сценарий, не исключает денежных требований, но к ним еще добавляется возврат вложенных в строительство средств и отказ от квартиры.

Кроме того, если покупатель расторгает ДДУ, то с него снимается обязанность выполнять его условия, тогда как в первом случае дольщик и дальше должен платить деньги, к примеру, если покупал квартиру в рассрочку.

Расторжение ДДУ происходит просто: покупатель пишет соответствующее уведомление и отправляет его застройщику. С момента отправления такого уведомления он больше ничем не обязан застройщику, который в течение 20 рабочих дней возвращает средства, уплаченные за квартиру.

Сложнее обстоит дело с ипотекой. Дольщик заключает кредитный договор с банком, который не прекращает свое действие из-за расторжения ДДУ. Проще говоря, покупатель по-прежнему должен платить банку, пока застройщик не вернет кредитору дольщика перечисленные на строительство средства.

Кроме того, права требования квартиры (от которых пытается отказаться дольщик) находятся в залоге у банка. Поэтому без согласия кредитора отказаться от них будет непросто. Если же банк одобрит такой шаг дольщика, то последний все равно теряет большие суммы в виде уже уплаченных процентов.

Впрочем, эти проценты можно включить в финансовые требования в иске к застройщику (наряду с неустойкой, штрафом и т. д.).

Как показывает практика, чаще всего расторжение договора – наименее продуктивный для дольщика путь, особенно если ситуация в бизнесе застройщика тяжелая и фактически он уже стал непризнанным банкротом.

В этом случае покупатель рискует не получить внесенные за квартиру деньги, все прочие компенсации и, тем более, квартиру.

Кроме того, следует учитывать, что даже если средства дольщику вернут, ситуация на рынке может поменяться не в его пользу, скажем, жилье подорожает.

Если же покупатель выбирает умеренный сценарий и сохраняет ДДУ, то рано или поздно, скорее всего, он все же получит когда-то приобретенную квартиру. Даже если застройщика признают банкротом, власти не оставляют покупателей строящегося жилья один на один с проблемой.

Региональные власти обычно содействуют в меру своих возможностей обманутым дольщикам. Они помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, занимаются поиском инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам жилье из резервного жилого фонда до окончания строительства, выкупают права требования к застройщику и т. д.

Чаще всего для получения помощи необходимо добиваться включения в реестр обманутых дольщиков. Чтобы туда попасть, срок задержки передачи квартиры покупателю должен достигнуть 9-ти месяцев. Кроме того, власти выдвигают ряд требований:

– дольщик предоставляет полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– участник долевого строительства является гражданином РФ;

– жилой комплекс, в котором была приобретена дольщиком квартира, возводится на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор относится к ДДУ или признан таковым в суде.

Выбор стратегии поведения дольщика, столкнувшегося с нарушением сроков ввода, в конечном счете сводится к его информированности. Пожалуй, именно в этом и состоит главная проблема, ведь без точной и достоверной информации о состоянии бизнеса застройщика никто не может предположить, готов ли он отвечать на претензии, возвращать покупателям деньги или достраивать объект.

Эти сведения охраняются правом коммерческой тайны и могут оставаться скрытыми от взоров властей, покупателей и общественности до тех пор, пока девелопер не потеряет полностью какую-либо дееспособность. Поэтому покупатели строящегося жилья и власти должны прилагать максимум усилий к тому, чтобы на самых ранних этапах возникновения проблем в бизнесе девелопера, выяснять корень и масштабы проблемы.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/06/29/774157-dolschiku-zastroischik-srok-sdachi-doma

Как расторгнуть договор долевого участия?

Если расторгнуть ДДУ по вине застройщика, можно ли получить проценты по ипотеке?

LIVING – это не только экспертиза. Это инновационный сервис подбора и покупки квартиры

  • 1Выбирайте среди всех квартир
  • 2Сравнивайте варианты
  • 3Записывайтесь на просмотр

ЗнаниеКак расторгнуть договор долевого участия?

1. Что такое договор долевого участия?

2. В каких случаях дольщик может разорвать договор?

3. Кому выгодна «паника» вокруг строительства ЖК?

4. Стоит ли верить фирмам-помощникам, которые обещают с легкостью расторгнуть ДДУ, да ещё и с плюсом?

5. Могу ли я расторгнуть договор ДДУ, если приобрел квартиру в ипотеку?

6. Влияет ли инфляция на возврат средств при расторжении ДДУ?

7. Почему строительные компании тянут время и не расторгают договор?

Рынок недвижимости переживает не лучшие времена, несмотря на то, что государство, отменив субсидирование ипотечных ставок, заявило о том, что кризис на рынке закончился.

При этом по информации экспертов, лишь около 30% строительных компаний сдают свои объекты в срок. Задержки и недоделки, увы, нельзя назвать чем-то из ряда вон выходящим.

Порой покупателям не остается ничего, кроме расторжения договора долевого участия.

Что такое договор долевого участия?

Договор долевого участия (ДДУ) – основной документ, который регулирует отношения девелопера и клиента. Он является узаконенной формой инвестиционной деятельности. Ведь строительная компания привлекает для работы над объектом средства дольщиков. В рамках этого соглашения застройщик берёт на себя обязательства по возведению объекта в оговоренные сроки.

Эксперты называют такую форму договора одной из самых надежных на рынке недвижимости.

«Существуют определенные требования к такому договору. Предполагается, что при ДДУ интересы «дольщиков» защищены. Риски того, что застройщик не выполнит свои обязательства, минимальны. Тем более, договор долевого участия можно заключать только на определенном этапе строительства при наличии определенного пакета документов. Это значит, что застройщик не может в рамках ДДУ, например, как по договору инвестирования или как делают жилищно-строительные кооперативы, начинать собирать деньги в тот момент, когда еще отсутствует разрешительная документация на объект. Определенный риск, конечно же, существует, но он в разы меньше, чем при вступлении в жилищно-строительный кооператив. Таким образом, по договору застройщик должен построить объект качественно и в срок, а дольщик – принять объект и оплатить».

В каких случаях дольщик может разорвать договор?

Дольщик имеет право расторгнуть договор как в одностороннем порядке, так и через суд.

Причины расторжения в одностороннем порядке:Причины расторжения в судебном порядке:
– неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором на два месяца;– прекращение или приостановление строительства комплекса, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан дольщику;
– неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона: «В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования»;– существенное изменение проектной документации строящейся недвижимости, в состав которой входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
– существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;– изменение назначения общего имущества, нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
– нарушение застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 Федерального закона: «В случае прекращения поручительства до истечения его срока действия поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства»;– в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
– в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
«Так стоит ли при наступлении одного из вышеуказанных случаев расторгать договор? Каждый случай надо рассматривать индивидуально. Если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта, то законом и договором долевого участия предусмотрены очень серьезные санкции в виде неустойки и пени. Поэтому у дольщика появляется право потребовать от застройщика компенсацию за нарушение сроков. Конечно, если объект долевого строительства построен так, что его невозможно использовать по назначению, то расторгать договор необходимо».

Ранее массовое расторжение ДДУ могло обанкротить девелопера. Но теперь к строительству допускаются только финансово-устойчивые компании.

«Говорить о том, что это может обанкротить застройщика можно было до недавнего времени. Потому что совсем недавно (с 1 июля 2017 г.) размер уставного капитала застройщика поставят в зависимость от объемов строительства. Это создает определенную подушку безопасности как для дольщика, так и для самого застройщика».
«Нужно понимать, что чаще всего строительство ведется преимущественно за счет привлеченных средств, поэтому каждый отказ – это удар по всей стройке. Покупатели это понимают, поэтому далеко не всегда спешат расторгнуть ДДУ, если ввод объекта откладывается более чем на два месяца. Однако, когда становится очевидным, что застройщик грубо нарушает свои обязательства, ждать у «моря погоды» не стоит».

Часто в социальных сетях распускают слухи о банкротстве того или иного застройщика. Кому выгодна «паника» вокруг строительства ЖК?

«Например, знаю что у некоторых строительных организаций есть целые отделы, основная задача которых писать плохие отзывы про конкурентов и хорошие про себя. Верить всему что пишут в сети Интернет – опрометчиво. Негатив может быть выгоден конкурентам и юристам. Чем больше и дольше люди судятся, тем больше финансовых благ для юристов.»
«В открытых электронных ресурсах свое мнение могут оставлять самые разные люди, в том числе не имеющие никакого отношения к проекту. Они могут черпать свои сведения из ненадежных ресурсов или даже слухов. Более того, сами дольщики – это люди, которые вкладывают немалые деньги в строительство, поэтому они часто склонны к эмоциональным оценкам и острой реакции на любые, даже незначительные тревожные данные или наблюдения. Проще говоря, заниматься конспирологией и искать чей-либо корыстный интерес в тревожных сообщениях на форумах следует в самую последнюю очередь. В то же время нужно понимать, что на рынке новостроек царит острая конкуренция, и не стоит сбрасывать со счетов возможные происки конкурентов».

Стоит ли верить фирмам-помощникам, которые обещают с легкостью расторгнуть ДДУ, да ещё и с плюсом?

Эксперты утверждают, что в самой процедуре расторжения ДДУ нет ничего сложного, её может провести любой покупатель самостоятельно, не прибегая к помощи юристов. Другой вопрос – возврат денег, особенно в сложных ситуациях, связанных с банкротством.

В этом случае действительно лучше обратиться к профессионалам, однако нужно понимать, что гарантировать возврат вложенных средств вам никто не будет (да и не сможет).

Нередко банкротство застройщика завершается тем, что его активов не хватает на покрытие расходов дольщиков, и в этой ситуации уже никаких средств от строительной компании получить не удастся.

Как происходит расторжение ДДУ?

Либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке по решению суда.

По соглашению сторон:

– Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения;

– При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения;

– Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ;

– Определение порядка и сроков возврата денежных средств;

– Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

Если застройщик не пошел на встречу и отказался согласовывать расторжение:

– исковое заявление вместе с пакетом документов подается в суд;

– соответствующее уведомление направляется застройщику;

– проводятся слушания;

– суд обязывает застройщика выплатить дольщику уплаченную сумму, проценты, штрафы.

Как отмечают эксперты, вести дело без юриста в суде сложно.

Только квалифицированный специалист сможет грамотно составить исковое заявление и предоставить веские доказательства того, что застройщик нарушил условия договора, а клиент должен получить не только уплаченные деньги и проценты, но и неустойку (при просрочке сдачи объекта), штраф по закону «О защите прав потребителей», компенсацию за понесенные расходы.

«Расторжение ДДУ дольщиком в судебном порядке также редко проходит гладко. Представители застройщика стараются доказать, что неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, чтобы снизить ее сумму. Редко российские суды удовлетворяют требования о компенсации затрат на съем квартиры или морального ущерба. К сожалению, в законе о Долевом участии нет прямого указания на то, что при расторжении ДДУ по вине застройщика, он должен выплатить ипотечные проценты. Однако при грамотном подходе к делу, квалифицированный специалист сможет доказать в суде, что застройщик обязан возместить причиненные убытки. В данном случае, все будет зависеть от того насколько грамотно выстроена позиция в суде. В судах пока не сложилась однозначная практика по взысканию убытков в виде процентов по оплаченному кредиту. При расторжении ДДУ по вине застройщика спустя большой промежуток времени, возврат средств происходит по первоначальной стоимости. А за весь этот период будет начислен процент за пользование чужими денежными средствами. Важным моментом является то, что все деньги, вложенные в строительство, будут взыскиваться с компании, заключившей с дольщиком договор. Если начинается процедура банкротства, шансы вернуть вложенные деньги практически равны нулю, даже если эта компания – «дочка» крупного застройщика».

Могу ли я расторгнуть договор ДДУ, если приобрел квартиру в ипотеку?

«Дольщик имеет право расторгнуть ДДУ, даже если он оплатил или оплачивает его с помощью заемных средств. Сначала он разрывает контракт с застройщиком, который перечисляет сумму займа, а также проценты за пользование средствами, которые рассчитываются исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России в двойном размере. Эти средства передаются не лично дольщику, а возвращаются на ипотечный счет банка, который ранее выдавал кредит. После этого банк и дольщик подают совместное заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке. сложность в данном случае – это несоответствие компенсации процентов за пользования средствами от застройщика, и процентами по кредиту, которые должен заплатить дольщик. Как правило, они намного выше, поэтому расторгать ДДУ с ипотекой, особенно незадолго после заключения договора, – невыгодно.»

Влияет ли инфляция на возврат средств при расторжении ДДУ?

Застройщик возвращает ту сумму (плюс проценты), которая указана в договоре долевого участия. Рыночный рост (или падение) цен ни застройщик, ни участник долевого строительства не компенсируют друг другу.

Именно поэтому расторжение договора на финальных стадиях строительства экономически невыгодно для дольщика, так как фактически объект, приобретенный два-три года назад мог подорожать на 20-30%, а возвращена будет только цена договора.

Почему строительные компании тянут время и не расторгают договор?

«При решении вопроса о расторжении ДДУ, строительные компании постоянно тянут время. Ведь клиент не просто разрывает соглашение, но ещё и забирает у компании оборотные средства. В следствии этого компания вынуждена будет кредитоваться. Естественно, ей это невыгодно. Например, на рынке недвижимости существует схема, благодаря которой застройщики возвращают через два года строительства дольщику ту же сумму, что он заплатил. Иногда с небольшими процентами, а иногда и вовсе без них. Таким образом, они два года пользуются деньгами практически бесплатно».

Источник: https://living.ru/znanie/kak-rastorgnut-dogovor-dolevogo-uchastiya/

Счета эскроу

Если расторгнуть ДДУ по вине застройщика, можно ли получить проценты по ипотеке?

В 2019 году застройщикам предстоит перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Как будет работать новый механизм и как люди смогут им воспользоваться — рассказываем в коротких карточках

Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС

В 2018 году началась самая значимая реформа строительной отрасли в России с 2004 года — летом 2019-го застройщикам предстоит перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу.

Совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства должно обеспечить безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Как будет работать новый механизм и как люди смогут им воспользоваться — рассказываем в коротких карточках.

Счета эскроу Что нового для покупателей квартир в новостройках

https://www.youtube.com/watch?v=03wwd6Vp3Jc

С 1 июля 2019 года деньги за покупаемые в новостройках квартиры перестанут напрямую передаваться застройщикам, а будут находиться на специальных счетах эскроу в банках, называемых эскроу-агентами.

Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и депонируются (замораживаются) на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов делает невозможными ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Покупка Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволит максимально защитить интересы всех сторон сделки.

Покупатель может оформить ипотечный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том и в другом случае у заемщика будут равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома.

При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Финансирование Откуда застройщик будет брать деньги на строительство дома

Банки будут выдавать застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов. Счета эскроу будут открываться в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу станут источником дешевого фондирования по кредитам застройщикам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Риски А если что-то пошло не так

Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги.

В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю. Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита. Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

Данила Литвинов, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ:

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке.

Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки.

Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»

Николай Алексеенко, генеральный директор ового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо).

Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы.

В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски.

Во-вторых, в при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам.

В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5caae41f9a79479fb7af9d10

Глав-книга
Добавить комментарий