Доплата после замеров бти

Игра в рулетку. Почему только в суде и с большими затратами дольщик может выяснить точный размер квартиры в новостройке и справедливость доплаты за

Доплата после замеров бти

Дата размещения статьи: 24.05.2016

Сегодня интересы дольщика нарушаются не только тогда, когда компания-застройщик не сдает вовремя жилой объект, но и в более распространенной ситуации. Например, когда после осмотра новой квартиры без пяти минут владельцу жилья в новостройке предъявляют счет за лишние квадратные метры, которые не сошлись с данными БТИ.

Как правило, в такой ситуации строители вообще не желают разговаривать с будущим владельцем недвижимости.По крайней мере, не приходилось слышать, когда застройщик в ответ на письменную претензию своего дольщика соглашается перемерить спорные метры.

Более того, в личной беседе один из руководителей строительного холдинга, работающего в подмосковном Пушкино, признался, что, несмотря на вал обращений о повторной инвентаризации, ему не выгодно создавать прецеденты и идти на поводу у каждого дольщика.

А ведь для будущего собственника каждый лишний сантиметр оборачивается весомыми суммами доплаты.В итоге покупателя вынуждают сначала внести оплату за спорную площадь, которая идет на счет компании-застройщика, а затем подписать акт приема-передачи объекта недвижимости.

И только потом, если не остынет пыл и не жалко денег, можно заказать повторную инвентаризацию в БТИ. С застройщиком после всего можно встретиться только в суде.Как выяснилось, досудебного механизма урегулирования подобных споров нет. Предлагается странная схема: сначала заплати за товар, а потом отсуживай оплаченное.

Почему сегодня сложилась ситуация, когда у дольщика-соинвестора нет никаких прав, кроме обязанностей своевременно делать взносы? Почему невозможно договориться, что называется, “на берегу” застройщику и дольщику-соинвестору? Попытаемся разобраться в этих вопросах.

Куда нести печаль свою?

– Это незаконно, – считает депутат Госдумы, инициатор законопроекта о дольщиках Александр Хинштейн. – Во-первых, договор долевого участия (ДДУ) заключается между застройщиком и гражданином на условиях фиксированной цены. Во-вторых, в документе фиксируется метраж новостройки. И, в-третьих, указывается конкретный срок передачи объекта недвижимости. В случаях, если застройщик требует у дольщика доплатить, например, за набежавшие метры, это является нарушением прав гражданина. В этом случае человеку следует обратиться в прокуратуру, в Роспотребнадзор и в Госстройнадзор. Именно эти три ведомства, в соответствии с законом, осуществляют контроль и надзор за соблюдением законодательства в этой сфере.По словам депутата, у дольщика есть еще один рычаг: он может не подписывать условия, выдвинутые строительной компанией, и пойти в суд, потребовав заплатить ему неустойку за то, что застройщик самовольно изменил требования федерального законодательства.И даже если в своем ДДУ вы обнаружите пункт о том, что указанная в договоре сумма является неокончательной, это еще ничего не значит. Как сообщил Хинштейн, сегодня не существует типового договора с дольщиками.Мы только недавно договорились с коллегами из Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, что такой документ необходимо разработать во избежание возможных разночтений и недопущения ущемления интересов дольщиков, – отметил депутат. – Сейчас форма договора застройщика с дольщиком является произвольной, и компании, пользуясь этим, порой вносят в документ любые добавления. Хотя в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” четко указано, что сумма заключаемого договора является четко фиксированной, – резюмировал А. Хинштейн.Считается, что в среднем россиянин занимается вопросами недвижимости лишь раз в жизни. При покупке жилья в новостройке покупатели осознают, что ввязываются в капиталозатратное предприятие. Но хочется, чтобы этот процесс был максимально понятным и прозрачным. Если возникла разница между заявленной и фактической площадью, есть ли перспективы благополучного выхода из этой ситуации для будущего собственника?

Что и как считает БТИ?

Какие разъяснения дают в БТИ? Там только руками разводят. По словам генерального директора Московского областного БТИ Владимира Денисова, в российском законодательстве с 2013 года отсутствует нормативная база для осуществления государственного технического учета.

Это означает, что теперь здания, строения, сооружения и помещения подлежат кадастровому учету, для осуществления которого требуется не технический паспорт БТИ, а технический план, который подготавливает кадастровый инженер.

– Разница между этими документами существенная: техплан может быть составлен по проектной документации застройщика без фактических обмеров, – поясняет Владимир Денисов, – техпаспорт же изготавливается по результатам обследования и содержит на порядок больше характеристик объекта.

И именно технический паспорт БТИ в большинстве случаев позволяет установить фактическую, а не проектную площадь квартиры.В БТИ уверены, что отсутствие государственного технического учета жилищного фонда может иметь куда большие последствия для собственников, чем предполагалось ранее.

Ведь подобные завышения площади – это не только единовременные доплаты застройщику сейчас, но и завышенные коммунальные платежи и налоговая нагрузка в будущем.

– Действительно, между застройщиком и участниками долевого строительства иногда возникают споры о внесенных в технический паспорт данных о площади помещений: если будущий собственник убежден, что квартиру необоснованно “увеличили” при инвентаризации, возникает вопрос, почему кто-то из-за чужой ошибки должен переплачивать порой сотни тысяч рублей за сантиметры, которые существуют только на бумаге? – недоумевает Денисов. – Прийти к консенсусу в подобных ситуациях можно и в досудебном порядке, но при соблюдении определенных условий. Если акт приема-передачи квартиры покупателем еще не подписан, нельзя не учитывать, что с юридической точки зрения дольщик, в отличие от застройщика, не является правообладателем жилья, так как отсутствуют правоустанавливающие документы. Соответственно, инициатива проведения технической инвентаризации (не важно – первичной или вторичной) с позиции законодательства может исходить исключительно от строительной компании как лица, которое располагает необходимыми документами на объект капитального строительства. Поэтому, не заручившись согласием застройщика, провести повторную техническую инвентаризацию не получится.

В чью пользу ошибка

На практике строители не всегда “залезают в бутылку”, отвечая категорическим отказом. Причем юристы в один голос заявляют, что застройщиков нельзя обвинять в злом умысле и тем более мошенничестве.- Неправильно утверждать, что застройщик всегда “ошибается в свою пользу”, – говорит руководитель юридического департамента “Национальной Юридической Службы” Юлия Галуева.

– В моей практике нередко встречались случаи, когда фактическая площадь построенного объекта получалась меньше планируемой, и тогда именно застройщик обязан вернуть дольщику разницу в цене. Изменение общей площади объекта, возникшее в процессе строительства, бывает связано с рядом причин, например с использованием разных материалов или технологий строительства, – продолжает юрист.

На чьей стороне суды

Судебная практика по этому вопросу сегодня не на стороне дольщиков.- Если ты подписал договор, в котором предусмотрена возможность изменения конечного метража квартиры и обязанность дольщика оплатить разницу, то пенять ты должен сам на себя, – говорит глава Союза третейских судов РФ Алексей Кравцов.

– Свобода договора в таких спорах становится во главу угла при разрешении их судами. Если же в договоре нет таких положений, то дольщик может расторгнуть его и вернуть предоплату с компенсацией убытков. Что же касается замеров БТИ, то на них присутствия дольщиков законом не предусмотрено.

БТИ является государственным органом, и его решения (результаты замеров) могут быть оспорены в арбитражном государственном суде в обычном порядке. В случае судебного изменения результатов замеров дольщик может возвратить доплату от застройщика, а тот в свою очередь может требовать компенсации понесенных убытков от БТИ.

Видимо, поэтому так редко в судебной практике встречаются иски дольщиков о возврате денежных средств в связи с фактическим уменьшением общей площади принимаемого от застройщика помещения.

– Напротив, куда большее количество дел, когда застройщик через суд требует взыскать доплату в связи с передачей дольщику помещений, фактическая площадь которых больше площади, указанной в первоначальном договоре долевого участия, – говорит управляющий партнер юридической компании LexProf Татьяна Гончарова.

– В этом случае при удовлетворении исков по данной категории дел суды руководствуются положениями договоров, предусматривающих доплату при увеличении площади, сведениями о замерах БТИ и фактом уведомления дольщика о необходимости произвести доплату.

При оспаривании дольщиком замеров БТИ суд по требованию дольщика назначает производство повторных обмеров, которые также выполняются работниками БТИ.- Никакие сведения о замерах помещения, выполненные с помощью подручных средств, судом не принимаются в качестве доказательства, – добавляет Татьяна Гончарова. – В то же время, если собственник помещения считает, что работниками БТИ действительно совершена грубая ошибка, он вправе отстаивать свои интересы и отказывать застройщику в оплате.

Борьба за справедливость стоит денег

Юристы предупреждают ярых борцов за справедливость, чтобы они трезво взвешивали риски отказа от доплаты: если застройщик в судебном порядке докажет, что первоначальные обмеры произведены правильно, дольщик заплатит не только доплату за дополнительную площадь, но и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Цифра

Около 70% обращений жителей Подмосковья к местным властям касается ЖКХ и компаний-застройщиков. Глава Московской области Андрей Воробьев считает проблему дольщиков стратегически важной задачей. Он распорядился заносить в черный список неблагонадежные строительные компании, которые постоянно задерживают сдачу объектов, т.е.

фактически обманывают своих граждан-соинвесторов.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Источник: http://xn----7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai/article/17471

Почему застройщикам выгодно довести споры с дольщиками до суда

Доплата после замеров бти

Сегодня интересы дольщика нарушаются не только когда компания-застройщик не сдает вовремя жилой объект, но и в более распространенной ситуации.

Например, когда после осмотра новой квартиры без пяти минут владельцу жилья в новостройке предъявляют счет за лишние квадратные метры, которые намерили приглашенные застройщиком инженеры БТИ. И даже если дольщик самостоятельно, своей рулеткой, произвел замеры площади квартиры, которые не сошлись с данными БТИ, строители, как правило, не идут навстречу будущему владельцу недвижимости.

По крайней мере я не знаю еще ни одного случая. Более того, в личной беседе один из руководителей строительного холдинга, работающего в подмосковном Пушкино, признался, что, несмотря на вал обращений о повторной инвентаризации, ему не выгодно создавать прецеденты и идти на поводу у каждого дольщика.

А ведь для будущего собственника каждый лишний сантиметр в итоге оборачивается весомыми суммами доплаты.

Мультиформатные жилые комплексы стали популярны благодаря кризису

В итоге покупателю остается внести оплату, которая идет на счет компании-застройщика, подписать акт приема-передачи объекта недвижимости и только потом, если не остынет пыл и не жалко денег, заказать инвентаризацию в БТИ.

С застройщиком можно встретиться потом только в суде. Как выяснилось, у нас нет досудебного механизма урегулирования подобных споров.

Почему сегодня сложилась ситуация, когда невозможно договориться, что называется, “на берегу” застройщику и дольщику-соинвестору, пыталась разобраться “Российская газета”.

– Это незаконно, – считает депутат Госдумы, инициатор законопроекта о дольщиках Александр Хинштейн. – Договор долевого участия (ДДУ) заключается между застройщиком и гражданином на условиях фиксированной цены.

В документе фиксируется метраж новостройки. В случаях, если застройщик требует у дольщика доплатить за набежавшие метры, это является нарушением прав гражданина.

В этом случае человеку следует обратиться в прокуратуру, в Роспотребнадзор и в Госстройнадзор.

Акцент: Договор долевого участия заключается между застройщиком и гражданином на условиях фиксированной цены

По словам депутата, у дольщика есть еще один рычаг – он может не подписывать условия, выдвинутые строительной компанией, и пойти в суд, потребовав заплатить ему неустойку за то, что застройщик самовольно изменил требования федерального законодательства.

Консультация юриста: Повторное обеспечение жильем

И даже, если в своем ДДУ вы обнаружите пункт о том, что указанная в договоре сумма является не окончательной, это еще ничего не значит. Как сообщил Хинштейн, сегодня не существует типового договора с дольщиками.

“Мы только недавно договорились с коллегами из минстроя, что такой документ необходимо разработать во избежание возможных разночтений и недопущении ущемления интересов дольщиков, – отметил “РГ” депутат.

– Сейчас форма договора застройщика с дольщиком является произвольной, и компании, пользуясь этим, порой вносят в документ любые добавления. Хотя в 214-ФЗ четко указано, что сумма заключаемого договора является фиксированной”.

Считается, что в среднем россиянин занимается вопросами недвижимости лишь раз в жизни.

При покупке жилья в новостройке покупатели осознают, что ввязываются в капиталозатратное предприятие, но хочется, чтобы этот процесс был максимально понятным и прозрачным.

Если возникла разница между заявленной и фактической площадью, есть ли перспективы благополучного выхода из этой ситуации для будущего собственника?

Обратившись за разъяснениями в БТИ, там только руками разводят. По словам гендиректора Московского областного БТИ Владимира Денисова, с 2013 года в российском законодательстве отсутствует нормативная база для осуществления государственного технического учета.

Это означает, что теперь здания, строения, сооружения и помещения подлежат кадастровому учету, для осуществления которого требуется не технический паспорт БТИ, а технический план.

“Разница между этими документами существенная: техплан может быть составлен по проектной документации застройщика без фактических обмеров, – пояснил “РГ” Владимир Денисов, – техпаспорт БТИ же изготавливается по результатам обследования и содержит на порядок больше характеристик объекта недвижимости”.

Власти предложили ввести раздельный учет средств дольщиков в ЖСК

В БТИ уверены, что отсутствие государственного технического учета жилищного фонда может иметь куда большие последствия для собственников, чем предполагалось раннее. Ведь подобные завышения площади – это не только единовременные доплаты застройщику сейчас, но и завышенные коммунальные платежи и налоговая нагрузка в будущем.

– Действительно, между застройщиком и участниками долевого строительства иногда возникают споры о внесенных в технический паспорт данных о площади помещений: если будущий собственник убежден, что квартиру необоснованно “увеличили” при инвентаризации, возникает вопрос – почему кто-то из-за чужой ошибки должен переплачивать порой сотни тысяч рублей за сантиметры, которые существуют только на бумаге? – недоумевает Денисов. – Прийти к консенсусу в подобных ситуациях возможно и в досудебном порядке, однако при соблюдении определенных условий. Если акт приема-передачи квартиры покупателем еще не подписан, инициатива проведения технической инвентаризации может исходить исключительно от строительной компании – как лица, которое располагает необходимыми документами на объект капитального строительства. На практике строители не всегда “залезают в бутылку”, отвечая категорическим отказом.

Ипотека на квартиры в старых домах станет дешевле

Причем юристы в один голос заявляют, что застройщиков нельзя обвинять в злом умысле и тем более мошенничестве. “Неправильно утверждать, что застройщик всегда “ошибается в свою пользу”, – рассказала “РГ” руководитель юридического департамента “Национальной юридической службы” Юлия Галуева.

– В моей практике нередко встречались случаи, когда фактическая площадь построенного объекта получалась меньше планируемой, и тогда именно застройщик обязан вернуть дольщику разницу в цене.

Изменение общей площади объекта, возникшее в процессе строительства, бывает связано с рядом причин, например, с использованием разных материалов или технологий строительства”.

Судебная практика по этому вопросу сегодня не на стороне дольщиков. “Если ты подписал договор, в котором предусмотрена возможность изменения конечного метража квартиры и обязанность дольщика оплатить разницу, то пенять ты должен сам на себя, – говорит глава Союза третейских судов РФ Алексей Кравцов.

– Свобода договора в таких спорах становится во главу угла при разрешении их судами. Если же в договоре нет таких положений, то дольщик может расторгнуть его и вернуть предоплату с компенсацией убытков.

В случае судебного изменения результатов замеров дольщик может возвратить доплату от застройщика, а тот в свою очередь может требовать компенсации понесенных убытков от БТИ”.

Рынок ипотеки отброшен в “эпоху возрождения”

Видимо поэтому так редко в судебной практике встречаются иски дольщиков о возврате денежных средств в связи с фактическим уменьшением общей площади принимаемого от застройщика помещения.

“Напротив, куда большее количество дел, когда застройщик через суд требует взыскать доплату в связи с передачей дольщику помещений, фактическая площадь которых больше площади, указанной в первоначальном ДДУ, – считает управляющий партнер юридической компании LexProf Татьяна Гончарова.

При оспаривании дольщиком замеров БТИ, суд по требованию дольщика назначает производство повторных обмеров, которые также выполняются работниками БТИ. “Никакие сведения о замерах помещения, выполненные с помощью подручных средств, судом не принимаются в качестве доказательства, – добавляет Татьяна Гончарова.

– В то же время, если собственник помещения считает, что работниками БТИ действительно совершена грубая ошибка, он вправе отстаивать свои интересы и отказывать застройщику в оплате.

Однако юристы предупреждают ярых борцов за справедливость, чтобы они трезво взвешивали риски такого отказа: если застройщик в судебном порядке докажет, что первоначальные обмеры произведены правильно, дольщик заплатит не только доплату за дополнительную площадь, но и проценты за пользование чужими денежными средствами.

кстати

По данным Росстата, за восемь месяцев 2015 года было построено 590 тысяч новых квартир общей площадью 45 миллионов метров жилья

Источник: https://rg.ru/2015/10/22/interesi.html

Квартира от застройщика оказалась больше, чем в договоре

Доплата после замеров бти

Мы купили квартиру, площадь около 63 м², скоро получаем ключи. На форуме покупателей квартир на этой стройке многие обсуждают, что уже были в своем жилье и у всех фактическое превышение площади, за которую потом нужно платить.

При каком превышении имеет смысл обращаться в суд?

Можно ли это сделать после получения ключей и выплаты денег за дополнительные квадратные метры?

Татьяна Е.

Судя по всему, речь идет о долевом участии в строительстве. Вы заплатили деньги, когда квартиры еще не было, а ее площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, ее измерили и посчитали фактическую площадь. Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.

Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.

Это не значит, что строители могут как угодно менять площадь дома, размеры комнат, толщину стен и высоту потолков. Но в процессе стройки могут быть погрешности, на которые сложно повлиять, даже если точно соблюдать все нормы.

Окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, и выполняет их государственное предприятие — Бюро технической инвентаризации (БТИ). Только на основании этих обмеров составляют акты приема-передачи квартиры. Именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не та, что указана в договоре.

Представьте стену длиной 6 м. Если сместить ее на 10 мм, то площадь комнаты изменится на 600 см², или 0,06 м². А если таких стен в комнате две, а в квартире четыре комнаты? Выходит уже 0,48 м². К доплате может получиться приличная сумма — несколько десятков тысяч рублей.

Бывают случаи, когда фактическая площадь отличается на несколько квадратных метров, а доплачивать требуют даже сотни тысяч. Строительными отклонениями такое расхождение объяснить нельзя. Это хитрость застройщика или вообще злоупотребление и мошенничество.

Цена квартиры или права на нее — это существенное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр и всю квартиру договора быть не может.

Юридически увеличение или уменьшение размера квартиры ведет к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в договор пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3—2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.

Например, в договоре может быть написано, что если площадь изменилась на 0,3 м², то доплаты не будет. А если больше, то доплатить нужно только за превышение.

Иногда условие об изменении площади в договоре вообще не прописано. А когда приходит время принимать квартиру, дольщикам присылают дополнительное соглашение, документы из БТИ и требование о доплате. Многие теряются и соглашаются отдать деньги, хотя делать это не обязаны.

Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию. И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.

Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры.

Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты.

А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене. Но это неправильно.

Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию — на 50% меньше.

Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре. Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.

Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.

Если у вас есть сомнения в точности обмеров, которые делал застройщик, вы можете заказать независимый обмер. Но оплатить его придется самостоятельно, в Москве это стоит от 3500 рублей. Заказывать новые замеры нужно в БТИ. Экспертиза других организаций не подойдет, по крайней мере для суда.

Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру.

Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться. Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора.

А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала — вы не купите такую же за эти деньги.

Учтите, что застройщик вправе требовать доплату исходя из цены квадратного метра на момент покупки квартиры, а не сегодняшней цены квартиры. Даже если сейчас она гораздо выше.

Если не хотите доплачивать, направьте застройщику претензию. Составлять ее лучше с юристом. Дождитесь официального ответа.

Даже если застройщик понимает, что вы имеете право отказаться и не доплачивать, он все равно попросит денег.

Кто-то не станет вникать и доплатит за превышение, а кто-то во всем разберется, откажется и отстоит свои права. Вполне возможно, в вашем случае до суда вообще не дойдет.

Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре — изучите его и многое прояснится.

Можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, но это долгий и затратный способ. Можно просто передать квартиру по фактической площади в акте приема-передачи.

Обычно в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что по договору площадь была такая, фактически она такая, поэтому дольщик должен доплатить столько-то рублей в определенный срок (или уже доплатил).

Это одновременно будет считаться и уведомлением об увеличении площади.

Если вы подпишете акт приема-передачи в таком виде, то до оплаты долга квартира целиком будет в залоге (ипотеке) у застройщика, даже если она уже в ипотеке у банка.

Если вам не хочется отдавать квартиру в залог, придется доплатить до подписания акта. Доплачивать вы должны из расчета той цены, которая была указана за 1 м² в основном договоре. Требования доплатить по цене метра на сегодняшний день незаконные.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/zastroyshik-perestaralsa/

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

Доплата после замеров бти

Согласно 214-ФЗ, расторжение ДДУ допускается только при существенном расхождении между проектной и фактической площадью. Под существенным расхождением понимается 5% от площади квартиры.

В данном случае речь идет о студии, то есть квартире малой площади, и увеличение на 2,8 кв. метра, действительно, может составить более 5%.

Если так и есть, то дольщик имеет все основания для расторжения ДДУ в судебном порядке по п.п.2 п. 1.1. ст. 9 закона 214-ФЗ.

Если дольщик не пожелает воспользоваться своим правом на расторжение договора, то возникает новый вопрос, связанный с обязанностью доплаты за излишние квадратные метры.

Здесь необходимо изучать положения договора, касающиеся порядка формирования цены ДДУ и ее оплаты. Если цена ДДУ определена как произведение цены 1 кв. метра на стоимость 1 кв.

метра и предусмотрен порядок автоматического изменения цены ДДУ, то требования застройщика о доплате обоснованы.

Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен

Купить квартиру и сделать ремонт за 12 месяцев

В настоящее время практически во всех ДДУ указывается примерная (проектная) площадь квартиры и отдельно прописывается, что окончательная площадь подлежит уточнению по обмерам БТИ. То есть застройщик предупреждает, что расхождение возможно, и дольщик, подписывая договор, подтверждает, что ознакомлен с данным обстоятельством.

Отвечает ведущий юрист единой городской службы «Помощь дольщикам» Жанна Малис:

Требование застройщика о необходимости доплатить после увеличения размера объекта долевого строительства допустимо и законно. Но только в тех случаях, когда такая возможность изначально была предусмотрена в договоре долевого участия.

В законе о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) допускается возможность изменения сторонами цены объекта строительства даже после заключения самого договора. Одним из самых распространенных оснований для подобного изменения будет являться модификация площади объекта строительства.

Следует отметить, что в 95% случаев размер объекта долевого участия, определенный в ДДУ, будет отличаться от фактической площади передаваемой квартиры/апартаментов. Тогда предусматривается перерасчет уплаченной суммы.

Если фактическая площадь уменьшается, застройщик обязан вернуть излишне выплаченные денежные средства. Если же метраж увеличивается, то дольщик обязуется доплатить необходимую сумму.

Но возможен и такой вариант, что цена в договоре фиксирована и дальнейшему изменению не подлежит даже в случае перерасчета площади объекта.

Таким образом, если застройщик требует оплаты за увеличение площади объекта строительства, то, скорее всего, действует правомерно.

Определить, действует застройщик добросовестно или же пытается извлечь необоснованную выгоду, можно на основании конкретных формулировок условий договора о цене.

Для того чтобы избежать подобных спорных моментов, следует внимательно ознакомиться с текстом договора при его заключении и удостовериться, что условия поняты верно.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Скорее всего, речь идет о договоре долевого участия, заключенного в соответствии с 214-ФЗ. Согласно вышеуказанному закону, застройщик и дольщик обязаны согласовать цену договора. В соответствии с п.2 ст. 5 данного закона, стороны вправе предусмотреть в договоре условия об изменении цены.

На основании указанной нормы права большинство застройщиков включают пункт, согласно которому при увеличении площади более чем на 1 кв.

метр (или определенный процент от общей площади) дольщик обязан доплатить. При уменьшении площади более чем на 1 кв. метр, застройщик обязан произвести возврат денежных средств.

Введения в заблуждение нет, так как дольщик подписывал договор и был ознакомлен с его условиями.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Проектная площадь действительно зачастую отличается от фактической. Обязательство о доплате по метрам прописано в договоре долевого участия, следовательно, в силу вступают договорные взаимоотношения.

В случае, если в договоре не было никаких уточняющих пунктов по данному вопросу, то «лишнюю площадь» придется оплачивать.

Если же Вы считаете, что данный договор противоречит действующему законодательству, то необходимо оспаривать это в судебном порядке.

В чем смысл поправок в 214-ФЗ?

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке

Отвечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина:

Как правило, в условия ДДУ застройщик включает положение о том, что проектная площадь объекта недвижимого имущества может отличаться от изначально запланированной после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию по результатам обмеров органов технической инвентаризации (БТИ). В результате между застройщиком и участником долевого строительства происходит перерасчет стоимости ДДУ как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения в зависимости от ситуации.

При проектировании строительства многоквартирного дома застройщик указывает ориентировочные площади объектов недвижимости в связи с тем, что в процессе проведения строительных работ невозможно соблюсти изначально запланированные параметры.

Таким образом, требование застройщика об оплате за дополнительно построенную площадь, которую невозможно было определить на этапе проектирования объекта, является законным. Однако перерасчет должен быть проведен с применением понижающих коэффициентов в случае, если изменения затронули летние неотапливаемые помещения, лоджии, балконы.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выбрать новостройку и застройщика?

Инструкция: как оформить перепланировку?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/doplachivat_li_esli_ploschad_kvartiry_bolshe_zayavlennoy/7461

Как не попасть на деньги с новостройкой Что делать, если площадь купленной квартиры оказалась меньше

Доплата после замеров бти

Мы получаем немало писем от читателей с просьбами помочь разобраться в том или ином спорном вопросе в сфере недвижимости. Сегодня мы рассматриваем одну из наиболее распространенных ситуаций, встречающихся в редакционной почте.

Классический капкан на покупателя

Человек покупает квартиру на первичном рынке на ранней стадии строительства дома по договору долевого участия (ДДУ), в срок вносит все положенные платежи в требуемом объеме.

А к моменту сдачи новостройки в эксплуатацию сталкивается с тем, что после обмера представителями бюро технической инвентаризации площадь приобретенного жилища оказывается меньше, чем указывалось в проектной документации.

Возмущение покупателя и его стремление получить с застройщика излишне уплаченные деньги вполне можно понять — он-то рассчитывал купить квартиру одной площади, а на деле получает совсем другую. Принимая во внимание размер стоимости квадратного метра в столичном регионе (подробности см. в материале «СП» от 10 февраля с.г.

«Подорожание „первички“: процесс пошел?»), а также тот факт, что расхождения между проектной и реальной площадью нередко достигают пары-тройки «квадратов» (а то и больше), переплата гражданина может исчисляться далеко не одной сотней тысяч рублей. А ведь это только в эконом-классе, где цены самые низкие.

Однако застройщики деньги возвращать отказываются.

У покупателя возникает резонный вопрос — а на чьей стороне здесь правда? И можно ли вообще вернуть деньги, уплаченные за несуществующие метры?

Для начала мы решили выяснить, а насколько распространена такая ситуация на рынке первичного жилья? Является ли она для рынка нормой, или же это, скорее, исключительные случаи?

Как рассказал нам директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов, случаи, когда после обмера БТИ указанная в ДДУ площадь квартиры меняется, встречаются часто.

«Проектная площадь может отличаться от фактической в ту или иную сторону, — говорит он, — но ничего страшного в этом нет. В типовых сериях жилых домов отклонения фактической площади от проектной минимальны, погрешность в среднем может составлять от 0,1 до 2%.

А серьезные расхождения, как правило, встречаются в домах, возведенных по индивидуальному проекту».

Если после обмера БТИ площадь квартиры уменьшилась или увеличилась, продолжает Рустам Арсланов, то застройщик должен произвести перерасчет — вернуть деньги дольщику за недостающие квадратные метры или попросить доплаты за дополнительную площадь.

Перерасчет стоимости происходит по цене квадратного метра, указанной в ДДУ. Правда, по словам эксперта, покупатель не сможет рассчитывать на изменение цены договора, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки».

Исключения также могут составлять случаи, когда погрешность является несущественной, в пределах 0,1−0,5%.

«Обычно в ДДУ, — дополняет коллегу Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development, — присутствует соответствующий пункт об этом.

Например, в некоторых компаниях специально оговаривается разница площадей в 1 квадратный метр».

Если же разница больше, продолжает специалист, и составляет, например, 5−10 квадратов (тогда как общая площадь объекта — 50), это значит, что документация в процессе строительства претерпела существенные изменения.

Однако так гладко все выглядит только в теории. На деле же, отмечает директор одного из риелторских агентств восточного Подмосковья Светлана Блаженова, все, в конечном счете, естественно, упирается в деньги. Особенно в Москве, где стоимость квадратного метра достигает просто заоблачных высот.

Поэтому застройщики наловчились страховать себя от возвращения денег гражданам.

Например, они оперируют понятиями «конечная стоимость квартиры» и «конечная стоимость договора», указывая отдельным пунктом, что последняя является окончательной и изменению не подлежит даже после обмеров БТИ (один образец имеется в распоряжении «СП»), а разница рассматривается как законная прибыль застройщика.

«Хотя в нормальной компании, — подчеркивает Арсений Васильев, генеральный директор санкт-петербургской ГК „УНИСТО Петросталь“, — предусмотрен перерасчет стоимости квартир в случае уменьшения или увеличения площади квартиры после измерений БТИ.

Вряд ли можно считать нормой, если компания не делает перерасчет. Но, в любом случае, все условия сделки четко прописываются в заключаемом договоре. Так что прежде всего следует внимательно изучать документ, может, покупатель изначально проявляет невнимательность».

Если же вышеупомянутый пункт в договоре присутствует, и речь идет не о 5−10 метрах разницы, то, как правило, рассчитывать получить деньги с застройщика — дело заведомо безнадежное, отмечает подмосковный юрисконсульт Галина Волкова.

Потому что на практике, отмечают другие представители юридического сообщества, для вынесения судебного решения определяющим обстоятельством является факт добровольного подписания договора сторонами.

Особенно если автограф покупателя уже стоит под передаточным и дефектным актами.

Косвенно подтверждает это мнение и реальный пример, приведенный Светланой Блаженовой.

«Однажды мы покупали квартиру в одной из больших и красивых столичных новостроек, которые возводились еще при Лужкове фирмой под руководством его жены.

С менеджерами проекта беседовали очень серьезные и обеспеченные люди, решающие вопросы с нефтью, которые как раз собирались судиться по этому поводу с застройщиком. Так вот, информации о том, что излишне уплаченные деньги им вернули, у меня нет».

Пожалуй, резюмирует она, если речь идет не о 30−40 тысячах, а о миллионе-другом, то единственное, на что остается надеяться гражданину, так это на Федеральный закон № 214-ФЗ.

По логике вещей, после нескольких редакций в нем должны быть каким-то образом предусмотрены и такие варианты развития событий.

А поскольку он имеет статус федерального, то его нормы должны превалировать над любыми документами нижнего уровня, к каковым и относится ДДУ.

И действительно, в законе № 214-ФЗ (редакция от 13 июля 2015 года) имеется целая статья (№ 7), в которой, в частности, говорится, что застройщик обязан передать другому участнику ДДУ объект, точно соответствующий проектной документации, а в случае несоответствия — безвозмездно недостатки устранить или соразмерно уменьшить стоимость договора. При этом «условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными».

Значит, отвоевать свои кровные все-таки можно?

Как отмечают юристы, добиться своего все же можно. Только дело это хлопотное и накладное. Застройщики обычно очень активны, если речь идет о превышении проектной площади после обмеров БТИ, а в других случаях предпочитают медлить.

И если требовать разницу через суд, то гражданин должен быть готов как минимум к затратам на проведение независимой судебно-строительной экспертизы на предмет несоответствия жилья проектной документации. Это может обойтись участнику ДДУ в копеечку, да к тому же застройщик может выдвинуть кандидатуру своего эксперта.

И что в этом случае будет содержаться в заключении — большой вопрос. А именно эти выводы для суда становятся определяющими.

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/142802/

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

Доплата после замеров бти

В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы.

Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.

  • Как вернуть переплату?
  • Как посчитать размер переплаты?

Как может определяться цена квартиры по ДДУ?

С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:

  • как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
  • как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
  • как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.

Может ли вообще меняться цена долевки?

В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора.

Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора».

Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.

Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так:

При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.

Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?

Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.

  1. Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.

Пример претензии к застройщику о возврате части цены квартиры за недостающие метры

В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).

Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?

Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры.

Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.

Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?

Для этого вам нужны следующие данные:

  • проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
  • фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
  • стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:

Пример 1:

51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.

Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику

К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей

Пример 2:

53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей.

Фактическая площадь < проектной => застройщик возвращает деньги дольщику

К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей

Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?

Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.

Источник: https://paritet.guru/stati/sovetyi-dolshhikam-chto-delat-kogda-ploshhad-kvartiryi-otlichaetsya-ot-proektnoy.html

Глав-книга
Добавить комментарий