Должна ли образовательная организация иметь в собственности землю под своим зданием?

Учесть земельный участок

Должна ли образовательная организация иметь в собственности землю под своим зданием?

В редакцию пришел такой вопрос: учреждение получило земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование для эксплуатации административного здания и свидетельство о государственной регистрации права.

Участок относится к категории “земли населенных пунктов”, его разрешенное использование – “для эксплуатации административного здания”.

Как в этом случае оформить передачу участка, нужно ли платить налоги? На вопрос мы попросили ответить экспертов службы Правового консалтинга ГАРАНТ Д. Д. Хенкееву, В. В. Пименова.

Бюджетный учет

В соответствии с положениями Инструкции по бюджетному учету, утвержденной приказом Минфина России от 30 декабря 2008 г. № 148н (далее – Инструкция) земельные участки, не относящиеся к имуществу казны, могут учитываться на счете 0 103 00 000 “Непроизведенные активы”. В пункте 28 Инструкции определены условия, при которых непроизведенные активы должны отражаться в учете. Рассмотрим их.

  1. Активы должны использоваться в деятельности учреждения. В рассматриваемой ситуации земельный участок соответствует этому условию.
  2. Права собственности на активы должны быть установлены и законодательно закреплены. В рассматриваемой ситуации это условие выполняется, что подтверждено документами, удостоверяющими регистрацию прав собственности,1 постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а также решением о передаче участка.
    Напомним, имущество, закрепленное собственником за учреждением и приобретенное им, принадлежит учреждению на праве оперативного управления (ст. 120, 296 ГК РФ). Наряду с этим предусмотрена отдельная норма о передаче земельных участков, находящихся в госсобственности, на праве постоянного (бессрочного) пользования. Оно предоставляется учреждению на основании решения госоргана, уполномоченного предоставлять земельные участки в пользование (ст. 268 Гражданского кодекса). Передача земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование учреждениям предусмотрена и статьей 20 Земельного кодекса. Значит, учреждение не является собственником активов, учитываемых на его балансе. Активы могут принадлежать учреждению лишь на праве оперативного управления (праве постоянного (бессрочного) пользования).
    Еще один момент. Земельные участки могут учитываться только по бюджетной деятельности на счете 0 103 00 000 “Непроизведенные активы”, а в отношении земли, относящейся к казне, на счете 0 108 04 000 “Непроизведенные активы в составе имущества казны”. Следовательно, второе условие, установленное пунктом 28 Инструкции, предполагает документальное оформление права собственности на конкретный земельный участок соответствующим публично-правовым образованием, а не наличие права собственности на землю у балансодержателя участка (учреждения).
  3. Активы должны быть вовлечены в экономический (хозяйственный) оборот. По нашему мнению, понятие вовлечения в экономический (хозяйственный) оборот должно рассматриваться в свете положений статьи 129 Гражданского кодекса. Она определяет оборотоспособность объектов гражданских прав, к которым относятся земля и другие природные ресурсы (ст. 128 ГК РФ). Под оборотом земельных участков понимают их отчуждение или переход от одного лица к другому.

Ограничения оборотоспособности земельных участков определены статьей 27 Земельного кодекса. Данной нормой установлено, что земли, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Вовлечением участков в хозяйственный оборот, по нашему мнению, является их:

  • приобретение;
  • безвозмездное получение от других бюджетов, государственных и муниципальных организаций других бюджетов, негосударственных организаций;
  • продажа;
  • передача другим бюджетам, государственным и муниципальным организациям другого бюджета, негосударственным организациям.

Передача в постоянное (бессрочное) пользование в этот список не входит.

Заметим, Минфин России в рамках разъяснения положений утратившей силу Инструкции по бюджетному учету, утвержденной приказом Минфина России от 10 февраля 2006 г.

№ 25н, также указывал, что постановке на учет подлежат только те участки, по которым у учреждения в соответствии с Земельным кодексом имеется право распоряжения (письмо Минфина России от 26 мая 2006 г. № 02-14-10а/1406).

А граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе ими распоряжаться (п. 4 ст. 20 Земельного кодекса).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации речь не идет о вовлечении участка в экономический (хозяйственный) оборот. Ведь его передача учреждению не связана с переходом права собственности на землю.

Проанализировав ситуацию, получаем: участок, полученный учреждением на праве постоянного (бессрочного) пользования, не подлежит учету на счете 0 103 00 000 “Непроизведенные активы”. Следовательно, Инвентарная карточка учета основных средств (форма 0504031) по данному объекту не ведется.

Однако согласно пункту 263 Инструкции учреждения могут вводить дополнительные забалансовые счета для обеспечения управленческого учета.

Поэтому не возбраняется учитывать участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование, на введенном дополнительном забалансовом счете.

В режиме указанных счетов также нужно предусмотреть возможность учета участков, по которым отсутствует кадастровая стоимость.

Налогообложение

Налог на имущество.Земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы) не облагают налогом на имущество (п. 4 ст. 374 Налогового кодекса).

Это относится и к имуществу, которое принадлежит на праве оперативного управления федеральным органам исполнительной власти, в которых законодательно предусмотрена военная и (или) приравненная к ней служба, используемое этими органами для нужд обороны, гражданской обороны, обеспечения безопасности и охраны правопорядка в Российской Федерации.

Земельный налог. Плательщики земельного налога – организации и физические лица, обладающие участками, которые признаются объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса. Это относится к объектам, принадлежащим на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ).

Не признают плательщиками земельного налога организации и физические лица в отношении участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды. Основанием для взимания земельного налога является наличие у плательщика правоустанавливающих документов на землю (письмо Минфина России от 20 июля 2009 г. № 03-05-05-02/39).

Заметим, не являются объектом налогообложения:

  • участки, изъятые из оборота;
  • земли, ограниченные в обороте, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
  • участки, ограниченные в обороте, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд. В письме Минэкономразвития России от 24 июля 2009 г. № Д23-2429 чиновники указали: участки, отнесенные к категории земель населенных пунктов, в соответствии с градостроительными регламентами могут иметь вид разрешенного использования – для обеспечения обороны и безопасности и должны эксплуатироваться в соответствии с этим видом разрешенного использования. Вместе с тем участки, принадлежащие организациям, чьей профильной деятельностью не является выполнение работ по государственному оборонному заказу, могут быть признаны объектами налогообложения. Следует также заметить, что земельные участки, которые   предоставлены федеральным государственным учреждениям здравоохранения – центрам гигиены и эпидемиологии – в постоянное (бессрочное) пользование и на которых они в соответствии со своим уставом осуществляют работы по обеспечению государственного санитарно-эпидемиологического контроля, являются ограниченными в обороте как предоставленные для обеспечения безопасности. Значит, они не являются объектом обложения земельным налогом в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 389 Налогового кодекса (письмо Минфина России от 20 июля 2009 г. № 03-05-05-02/39);
  • земельные участки из состава земель лесного фонда. Согласно статье 101 Земельного кодекса к землям лесного фонда относят лесные земли2 и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие). Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности (ст. 8 Лесного кодекса). Поэтому лесной участок, входящий в состав земель лесного фонда, не должен признаваться объектом обложения земельным налогом на основании подпункта 4 пункта 2 статьи 389 Налогового кодекса, а организация, которой предоставлен лесной участок, не должна признаваться плательщиком земельного налога в отношении этого участка (письмо Минфина России от 1 марта 2010 г. № 03-05-05-02/10).
  • земельные участки, ограниченные в обороте, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда. 

Внимание! С 1 марта 2010 года собственники недвижимости могут отправлять документы, необходимые для постановки недвижимости на кадастровый учет, в электронном виде.

Порядок постановки на кадастровый учет по Интернету утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 28 декабря 2009 г. № 555. Необходимые для этого документы (к примеру, план земельного участка, технический план здания), подаваемые в электронном виде, нужно заверить электронной цифровой подписью.

Заявление и необходимые для кадастрового учета документы в Росреестр можно подавать либо через федеральную государственную информационную систему “Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)” либо через официальный сайт Росреестра, либо по e-mail в орган кадастрового учета, либо посредством отправки с использованием веб-сервисов по той же форме, что и обычное бумажное заявление.

Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Д. Д. Хенкеев, В. В. Пименов.
в журнале
“Бюджетный учет” № 5 май 2010 

1 Права собственности на землю, а также права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

2 Земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, – вырубки, гари, редины, прогалины и другие.

Источник: http://www.garant.ru/article/253964/

Верховный суд разобрался с землей, на которой стоят частные дома

Должна ли образовательная организация иметь в собственности землю под своим зданием?

Кому по закону принадлежит земля, на которой стоит жилой дом, – собственнику земельного участка или новому хозяину дома? Такой “земельно-домовой” вопрос оказался до такой степени острым и болезненным, что рассудить спор смог только Верховный суд. Вынесенное им решение по одному частному спору может оказаться важным не только для тех граждан, которые непосредственно участвовали в этих судебных процессах, но и остальным собственникам земли и частных домостроений.

Суть возникшего конфликта проста. В Краснодарском крае некий гражданин оказался владельцем земельного участка и стоящего на нем жилого дома. Недвижимость перешла к нему по наследству.

Новый хозяин по дарственной уступил дом женщине, а она оформила на дом право собственности и зарегистрировала свою недвижимость в госреестре. Причем дама узаконила одновременно свои права и на дом, и на землю, на которой этот дом стоит.

Оформив все документы, гражданка дом благополучно продала.

Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома.

Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными.

Он считал, что только у него есть право собственности на землю под домом, и женщина могла распоряжаться лишь строением, не трогая его участок.

Районный суд полностью удовлетворил требования истца, вернув ему землю. Краснодарский краевой суд с таким решением не согласился и отменил решение районного. Но решение второй инстанции отменил уже президиум краевого суда. Он вернулся к началу и сказал, что районный суд, пойдя навстречу собственнику земли, был полностью прав.

В итоге дело дошло до Верховного суда, который сказал – нет, не прав был президиум краевого суда, и подобные земельные споры надо решать иначе.

Вот логика главного суда страны. Итак, хозяин через дарственную передал женщине дом. Участок, на котором дом стоит, хозяин ей не передавал.

Женщина регистрирует на себя право собственности на дом и землю. Потом недвижимость продает. Районный суд, приняв от собственника земли иск, согласился вернуть мужчине землю. Вторая инстанция назвала это решение ошибочным.

Потому, что вопрос о признании прав мужчины на участок земли на повестке заседания районного суда не стоял. Там речь шла об аннулировании регистрации дома и земли, а также признании незаконным договора купли-продажи дома с землей.

А требования о признании права собственности мужчины на землю в иске не было прописано. Но почему-то районный суд этот вопрос решил. Судебная коллегия краевого суда на такую ошибку указала и районное решение отменила.

Президиум краевого суда все вернул на “районный уровень” и подтвердил, что право на спорный земельный участок принадлежит мужчине.

Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс. В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все “прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков”, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В другой статье – 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Кстати, подчеркнул Верховный суд, точно такое же положение содержится и в Гражданском кодексе. Это статья 552. В ней говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости.

Кроме этого, напомнил коллегам Верховный суд, есть еще один Федеральный закон. Он так и называется “О введении в действие Земельного кодекса”.

И в нем также предусмотрено, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность.

Верховный суд из всех этих правовых норм делает однозначный вывод – право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание.

Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит. По ходу разбора этого гражданского дела неожиданно выяснилось, что мужчина, подаривший даме дом, свой земельный участок в собственность не оформлял.

Он считал себя хозяином участка, но соответствующего документа у него не было. Так что право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земли также перешло к даме.

Верховный суд встал на сторону новой хозяйки, которая по закону оказалась права.

Источник: https://rg.ru/2013/05/21/zemlya.html

Глав-книга
Добавить комментарий