Что мне предпринять, чтобы не остаться без жилья?

Как правильно рассчитаться при купле-продаже квартиры

Что мне предпринять,  чтобы не остаться без жилья?

Сделка купли-продажи квартиры одна из самых крупных и ответственных в жизни многих людей. Ключевой этап купли-продажи – подписание договора и расчет. Чем рискует покупатель квартиры? Какие риски у продавца?  Как лучше организовать этот процесс и обезопасить себя? В статье мы рассмотрим несколько основных ошибок и разберем меры предосторожности

Передача денег – это риск для двух сторон сделки. Продавец хочет получить деньги и потом передать квартиру, а покупатель, наоборот, расплатиться после получения квартиры.

Если у второй стороны есть злой умысел, то продавец рискует остаться без квартиры, и не получить расчет за нее. Покупатель рискует отдать деньги и не получить квартиру в собственность.

Такие конфликты решаются в судебном порядке, но не всегда успешно.

Непроверенная подлинность и качество купюр

Наличная передача денег при продаже жилья до сих пор самый популярный способ расчета в Беларуси. Купюры нужно проверить у специалиста. Порванные или пораженные грибком купюры подлежат замене. За замену банк возьмет комиссию. Процедура замены длится от дней до месяцев.  

Подлинность купюр проверяют с помощью специального оборудования – детекторов. Проверить купюры можно в банке или в агентстве недвижимости.  Если сделка проходит через агентство, заранее уточните, как будут проверять купюры.

Проведение расчетов в небезопасном месте

Случайный выбор места расчета – грубая ошибка многих продавцов и покупателей. Часто расчет происходит в продаваемой квартире без свидетелей, или в салоне автомобиля возле БТИ или нотариальной конторы. 

Запомните правило – не проводите расчеты в месте с большим количеством людей. Для этих целей категорически не подходят: торговые центры, рестораны и кафе, парковки и т.д. 

Никому не сообщайте о запланированной сделке, кроме самых доверенных лиц. Сообщите им о предполагаемом времени завершения сделки. Так ваши близкие смогут поднять тревогу, если вы перестанете выходить на связь. 

В день передачи денег откажитесь от передвижения на общественном транспорте. Если планируете пользоваться такси, вызывайте машину не на адрес БТИ или нотариальной конторы, а на адреса ближайших домов.

Мы рекомендуем проводить сделку в безопасном месте с привлечением специалиста, например, риэлтора или банковского работника. Для подписания документов и дальнейшего расчета подойдет переговорная комната вашего агентства недвижимости или банка. В кабинете регистратора или нотариуса расчеты формально запрещены.

Передача аванса или задатка в большом объеме

Внесение аванса или задатка в крупном размере, даже подтвержденное распиской, связано с серьезными рисками. Сделка еще не совершена и право собственности на квартиру не передано, а крупная сумма внесена.

Не стоит передавать более 5% от стоимости объекта в качестве задатка или аванса. Взыскать с продавца сумму аванса при его отказе от сделки может быть очень непросто.

Особенно сложно добиться возврата денег, если продаваемая квартира – единственное имущества продавца и у него нет официального дохода.

Передача денег без расписки

В договоре купли-продажи либо в акте приема-передачи недвижимости есть пункт о том, что расчеты произведены полностью. Не лишней будет расписка о передаче всей суммы, написанная от руки получателем денежной суммы. Она может быть использована, как письменное доказательство при необходимости. Если вы вносите деньги частями – каждая из них должна быть подтверждена распиской от получателя.

Передача денег без свидетелей

Если в сделке не участвуют представители агентства недвижимости, то необходимо найти нескольких свидетелей. Мы советуем найти 2 свидетелей, которые подпишут расписку о передаче денег.

Эти люди смогут подтвердить в случае спора, что сделка совершена и расчет произведен в полном объеме.

А расписка послужит письменным доказательством именно факта передачи денег, а не факта заключения сделки.

Расчет в валюте

Законодательство предусматривает расчеты между гражданами только в белорусских рублях. В договоре купли-продажи можно предусмотреть, что оплата по нему может быть эквивалентна определенной сумме в иностранной валюте. В этом случае сумма к оплате в рублях определяется по официальному курсу соответствующей валюты или курсу, установленному соглашением сторон. 

Желание рассчитаться в валюте один из главных мотивов расчета наличными для многих продавцов и покупателей. Неустойчивость курса рубля давно приучила белорусов хранить крупные суммы в твердой валюте.

Чтобы рассчитаться рублями, покупатель должен оплатить конверсию валюты. Продавец тоже заинтересован хранить крупную сумму в валюте, и также несет расходы на конверсию рублей.

Для суммы 100 000 долларов США две такие конверсии могут обойтись и в 1000 долларов. 

Так рождается мотив. В договоре участники сделки указывают рубли, а по факту передают валюту минуя конверсию. Доказать фактический расчет в валюте крайне сложно, чем и пользуются предприимчивые граждане. 

В худшем случае при расчете в валюте, деньги за квартиру конфискуют, и наложат штраф от 50 до 100 базовых величин. Это предусмотрено п. 1.2. Указа Президента Республики Беларусь от 09.02.2015 года № 49. Саму сделку потенциально могут признать ничтожной как не соответствующую законодательству согласно ст. 169 Гражданского кодекса РБ.

Совершать безналичный расчет в валюте при покупке квартир также запрещено. Правоохранительные органы легко смогут вычислить такой расчет. Последствия вам уже известны.

Наличный расчет до подписания договора купли-продажи

Мы рекомендуем подписывать договор купли-продажи и рассчитываться в присутствии нотариуса или регистратора.

Укажите в договоре, что расчет произведен до подписания, и что договор имеет силу акта приема-передачи недвижимости согласно ст. 527 Гражданского кодекса РБ.

Подписанные продавцом экземпляры договора купли-продажи обмениваются на сумму денег от покупателя. После чего договор подписывает покупатель и удостоверяет чиновник. Это исключит возможность злоупотребления.

Важно понимать, что в кабинете регистратора и нотариуса нет условий для подсчета и проверки купюр. Вам необходимо заранее подсчитать и проверить их. После подсчета необходимо запечатать точную сумму к оплате за квартиру в заранее подготовленный конверт.

На конверте поставить подписи сторон и заклеить так, чтобы его невозможно было вскрыть без видимых повреждений. На сделку к регистратору или нотариусу ехать совместно покупателю с деньгами и продавцу.

При таком подходе нет необходимости еще раз подсчитывать деньги у чиновников при совершении сделки.

Наличный расчет после подписания договора купли-продажи

Продавец и покупатель сначала заключают договор купли-продажи у регистратора с условием расчета в течение одного дня после подписания. Право собственности остается у продавца до момента подписания акта приема-передачи квартиры. 
После этого продавец и покупатель производят расчет в банке. Тут возможны различные варианты:

  1. Деньги могут сниматься с расчетного счета покупателя и в наличном виде передаваться продавцу. Акт приема-передачи недвижимости подписывается продавцом одновременно с получением денег. 
  2. Самый оптимальный вариант когда покупатель меняет валюту на рубли, а продавец сразу же приобретает желаемую сумму валюты. У каждой из сторон остаются банковские документы, подтверждающие легальность расчета. Остается минимизировать конверсионные потери. Своим клиентам мы помогаем подобрать лучшие условия конверсии, обычно это около 150 $ за 100 000 долларов, или по 75$ на сторону.

После расчета покупатель с актом самостоятельно обращается к регистратору за получением свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности. Для этого нужно предусмотреть договором право подачи покупателем документов для регистрации без участия продавца. 

Безналичный способ

Стороны заранее выбирают наиболее выгодный друг для друга банк с минимальными комиссиями за перечисление. Договариваются о распределении расходов, в том числе по конверсии. Продавец открывает в выбранном банке расчетный счет в белорусских рублях.

Важный нюанс при выборе банка – обменный курс должен быть выгодным для продавца и покупателя. Именно этот курс необходимо использовать для привязки стоимости квартиры в эквиваленте.

По общему правилу БТИ использует в тексте договора курс Национального банка РБ, если будет использован он – продавец не получит желаемую сумму в валюте.

 Банк продает валюту по более высокому курсу, чем курс НБ РБ.

Выбрав банк, стороны обращаются в БТИ за составлением и удостоверение договора купли-продажи с безналичным расчетом после подписания. Тут пригодится договор продавца на открытие счета. Реквизиты расчетного счета вносятся в текст договора купли-продажи, и указывается срок на перечисление денег. Лучше взять не менее 5 банковских дней. 

Покупатель перечисляет деньги на расчетный счет продавца.

Когда средства поступят, стороны встречаются и подписывают акт приема-передачи, после чего покупатель регистрирует переход права собственности на свое имя в БТИ.

Это безопасный способ расчетов – нет перемещений по городу с крупной суммой наличных, а факт расчета подтверждается банковским документом. Минус – потери на комиссиях за перечисление и конверсию валюты.

Теперь вы знаете как не допустить ошибку при расчетах в сделке купли-продажи квартиры. Выбирайте наиболее подходящий способ рассчитаться и действуйте. 

Осталась самая малость – договориться обо всем с продавцом или покупателем. Именно в таких переговорах кроется масса риэлторской работы. Нужно соблюсти баланс среди десятков требований и условий сторон. Сделать это бывает очень непросто. Особенно, если есть цепочка связанных друг с другом сделок, когда продавец квартиры, становится покупателем встречной недвижимости и так далее. 

Поделитесь статьей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым. А вы всегда сможете найти ее, когда она понадобится. 

Желаем удачных переговоров и легкого совершения сделки!

Помощь в продаже недвижимости: +375 44 581 96 78, Евгений

Источник: https://avangard-n.by/articles/kak-rasschitatsya-pri-kuple-prodazhe-kvartiry.html

Как не остаться без квартиры в сложной ситуации

Что мне предпринять,  чтобы не остаться без жилья?

Здравствуйте. У меня случилась очень неприятная ситуация. Помогите, пожалуйста, разобраться в ней. До брака мне родители купили квартиру. После свадьбы я и моя тёща решили разменять две однокомнатные квартиры – мою, которую купили мне родители, и тёщину – на двухкомнатную. Мы сделали обмен.

(В договоре на квартиру указывается, что была мена.) Так у этой квартиры стало два собственника, у которых была одинаковая часть на эту квартиру – 1/2 доли. Пока мы были в браке, но уже у нас разладилась семейная жизнь, тёща с женой подделали мою подпись и через знакомых в паспортном столе прописали мою несовершеннолетнюю дочь в эту квартиру.

Мы развелись, но жили ещё вместе полгода. Я работаю вахтовым методом, и, когда я уехал в очередной раз на работу, моя бывшая жена, забрав ребёнка, ушла жить к другому мужчине. И вывезла всё нажитое в совместном браке имущество. Я на работе сразу написал заявление на удержание с меня алиментов. Ну, ушла и ушла. Я опять уехал на работу.

Приезжаю домой, и не могу открыть дверь ключом. Оказывается, моя бывшая жена переехала в эту квартиру со своим сожителем и меня домой не впустила. Я пошёл к участковому милиционеру, и мы пришли вместе, но она и тогда не открыла. Ведь моя жена не имеет право жить там без моего согласия.

Но они мотивируют тем, что там прописана моя дочь, и она имеет жить там по месту её прописки, как опекун. Говорит, дочь живёт в своей комнате, она – в маминой (хозяйки 1/2 доли), и что та сдала 1/2 квартиры её сожителю в найм. Вторая собственница меня тоже не впустила.

Говорит, что квартира спорная, потому что она подала в суд с дочерью на раздел квартиры в пользу дочери только моей 1/2 доли. Хотя в суд меня ещё не вызывали. Получается, судебного решения нет о том, что я не имею проживать в данной квартире.

И ещё жена отказывается оплачивать прописку дочери, хотя получает ежемесячно алименты в размере 10500 рублей. Ответьте мне, пожалуйста, на вопросы, и подскажите, что мне можно предпринять, чтобы не остаться без квартиры. Предлагал тёще размен, как было раньше, – не хотят. Купить мою долю тоже отказываются.

1. Имеет ли право проживать в этой квартире моя бывшая жена? 2. Как заставить оплачивать прописку дочери в данной квартире? 3. Может ли суд принудить отписать мою 1/2 доли в пользу дочери и оставить меня без жилья? 4. Можно ли приватизировать или продать 1/2 доли квартиры, не спрашивая разрешения второго собственника?

Гридчин Павел Николаевич

У юриста, рассматривающего ситуацию, всегда возникает ряд уточняющих вопросов, ответы на которые помогут выбрать правильное направление. Изложенная Вами ситуация не является исключением. За неимением возможности уточнить детали, ответы будут поверхностными.

Полагаю, Вам придется доказывать в суде, что доля собственности в спорной квартире не является совместно нажитым имуществом.

Если Вы докажете отсутствие права Вашей бывшей жены на раздел доли собственности в спорной квартире – это одно направление развития событий, если нет – это уже другое направление. Пока ни того, ни другого не произошло – это третье направление развития событий.

Каждый из вариантов влечет за собой соответствующие правовые последствия. В своем ответе буду руководствоваться сложившейся ситуацией на данный момент.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Если отвечать на вопрос, имеет ли право Ваша бывшая супруга проживать в спорной квартире на том основании, что в этой квартире зарегистрирована ее дочь, то ответ будет –  нет, не имеет. Нельзя вселиться в квартиру только на указанном Вами основании.

Дело в том, что место  жительства ребенка определяется местом  жительства того родителя, с которым после расторжения брака остался ребенок.

Проживание в спорной квартире как Вашей бывшей жены, так и  “ее сожителя” на условиях предоставления другим сособственником части жилого помещения в пользование без Вашего согласия, также нельзя считать законным, так как в данном случае нарушаются  Ваши права собственника.

  Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. И уж конечно,  в реализации  Вашего права собственника доли жилого помещения,  никто не имеет право препятствовать.

Вы вправе срезать дверные замки сам или с помощью соответствующих служб, если  наличие новых дверных замков препятствует Вам в пользовании указанного жилого помещения. Далее. Вы не можете заставить бывшую супругу оплачивать  коммунальные услуги  за дочь, так как обязанность по  оплате несут собственники жилого помещения солидарно. По третьему вопросу.

Ни один практикующий юрист не скажет Вам с уверенностью, какое решение примет суд. Но в данном случае я не вижу оснований для прекращения Вашего права собственности.  По четвертому вопросу. Речь не может идти о приватизации, так, как квартира уже приватизирована, судя по тому, что определены собственники.

При  намерении продать свою долю  собственности в недвижимости, необходимо соблюсти требование законодателя об уведомлении другого собственника(ов) о соответствующем намерении. Дело в том, что другие собственники доли в недвижимом имуществе имеют  преимущественное, перед третьими лицами, право покупки.

  Необходимо в письменном виде известить лиц, имеющих право преимущественной покупки доли о намерении продать долю, в уведомлении указать стоимость. Если в месячный срок заинтересованные лица не ответили согласием купить долю в праве, то собственник может продать ее  любому третьему лицу. Молчание уведомленных лиц приравнивается к отказу купить долю в праве.

При продаже доли постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки,  участник(ки) долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Трехмесячный срок исчисляется с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о состоявшейся продаже доли квартиры (в данном случае) с нарушением его права. Преимущественное право распространяется только на возмездное отчуждение, иными словами, долю в праве собственности можно подарить, не испрашивая согласие заинтересованных лиц (сособственников).

В сложившейся ситуации следует обратиться в суд, с иском о признании регистрации дочери недействительной, о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением и об определении судом порядка пользования спорным жилым помещением с другим собственником.

На ваши вопросы отвечает юрист Анна Соколова,
Бизнес-бюро “
Doc-Net

Источник: https://rg.ru/2008/12/24/spor-yurist.html

Что делать дольщику, если застройщик срывает срок сдачи дома

Что мне предпринять,  чтобы не остаться без жилья?

Несмотря на то что с 1 июля 2018 г. продажа квартир в новых проектах новостроек по долевым договорам будет запрещена, остается многомиллионная армия покупателей, вложивших деньги в недостроенные объекты.

На сегодняшний день в стране реализуется 119 млн кв. м по ДДУ.

Это значит, что еще на несколько лет вперед в России сохранится большое число граждан, чьи инвестиции останутся уязвимыми перед возможными проблемами в строительстве.

По официальным данным, общее число обманутых дольщиков в стране составляет 80 000 человек. Но еще намного больше участников долевого строительства находятся в промежуточной стадии нарастания проблем в проекте, когда девелопер еще не признан банкротом, но сроки ввода уже нарушаются.

Проанализируем, какую стратегию можно выбрать и на что рассчитывать дольщику в такой ситуации.

Покупатель квартиры в строящемся жилом комплексе может узнать о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию еще до того, как это произойдет. На этот случай законодательство предусмотрело для него простой план действий.

Если становится ясно, что жилой комплекс не будет достроен вовремя, застройщик обязан уведомить дольщика об отсрочке за два месяца до ее наступления. Причем речь идет лишь о минимуме, который прописан в законе. Ничто не мешает девелоперу поставить в известность покупателя о такой неприятности, к примеру, за полгода.

Вместе с уведомлением застройщик отправляет проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия (ДДУ). Его суть проста: покупатель соглашается на перенос сроков ввода здания в обмен на какие-либо преференции от девелопера.

Причем покупатели не обязаны соглашаться на перенос сроков, так как Гражданский кодекс предполагает, что изменение условий договора – это добрая воля обеих сторон соглашения. Если покупателя не устраивают новые условия, он может отказаться от допсоглашения.

Подписав дополнительное соглашение, дольщик подтверждает свою готовность подождать еще некоторое время. Отметим, что после этого он уже не сможет потребовать полагающуюся неустойку за перенесенные сроки, если, конечно, застройщик не нарушит новые договоренности. Кроме того, дольщик теряет право на одностороннее расторжение договора из-за переноса прежних сроков.

Вместе с тем покупатель должен понимать, что само по себе предварительное уведомление не дает ему права расторгать ДДУ или писать претензию – такие возможности откроются только после того, как девелопер нарушит сроки.

На практике застройщики далеко не всегда уведомляют покупателей. Причины понятны – не хочется сеять панику среди клиентов, а также далеко не всегда есть готовность предлагать привлекательные компенсации в обмен на перенос сроков.

Если застройщик нарушил сроки, то у дольщика есть два варианта дальнейших действий: умеренный и радикальный.

Первый предполагает выдвижение ряда требований напрямую застройщику без привлечения суда: передача квартиры и выплата разнообразных компенсаций. Есть шанс, что девелопер пойдет навстречу покупателю и конфликт будет улажен без расторжения ДДУ. Радикальный вариант предполагает разрыв договора долевого участия (плюс компенсации), если просрочка превышает 2 месяца.

Главное отличие между этими сценариями состоит в следующем: в первом случае покупатель не отказывается от квартиры в строящемся ЖК и, продолжая оставаться участником долевого строительства, требует денежных компенсаций за нарушение застройщиком ДДУ. Радикальный вариант означает, что покупатель отказывается от квартиры, перестает выполнять обязанности дольщика и требует возврата вложенных денег помимо компенсаций.

И в том, и в другом случае напрямую застройщику направляется претензия. В ней покупатель требует передать квартиру (или другой объект долевого строительства), а также выплатить неустойку.

Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. К примеру, застройщик нарушил срок передачи объекта на 90 дней. Цена договора составляет 8 млн руб.

Размер неустойки составит 348 000 руб. (90 x 1/300 x 8 000 000 x 0,0725 x 2).

Помимо неустойки в претензию можно включить и другие требования. В частности, покупатель претендует на возмещение убытков.

Чаще всего непредвиденные затраты связаны с арендой квартиры из-за невозможности вселиться в готовое приобретенное жилье.

Для удовлетворения этого требования дольщику следует подкрепить претензию документами, доказывающими его убытки: договором найма жилья, квитанциями об оплате и т. п.

Всегда ли следует писать претензию при нарушении сроков строительства? Насколько эффективен этот механизм? Практика показывает, что данные вопросы сложнее, чем кажутся.

Прежде всего, дольщик должен учитывать специфику своей ситуации. Если строительство жилого комплекса все же идет, пусть и медленно, претензии, особенно с денежными требованиями, наносят дополнительный удар по экономике проекта.

Афиширование своих намерений на форумах дольщиков может создать панику, и одна претензия превращается в десятки и сотни аналогичных заявлений. Кто-то может вовсе расторгнуть ДДУ и потребовать деньги назад.

По сути, дольщики сами увеличивают шансы никогда не увидеть приобретенную квартиру.

Кроме того, застройщики далеко не всегда удовлетворяют претензии, а чаще всего делают это лишь частично. Поскольку практика показывает, что размер неустойки нередко снижается судом, девелоперы могут предложить, скажем, 10-30% от суммы и, тем более, отказать в покрытии убытков.

С другой стороны, всегда есть шанс, что претензия будет удовлетворена и дольщик получит какие-то деньги здесь и сейчас, а не спустя несколько месяцев по суду.

Известны случаи, когда нарушившие сроки девелоперы даже арендовали жилье для своих дольщиков, чтобы разрешить конфликт и не помешать дальнейшей реализации проекта.

Во-вторых, если застройщик не ответит на претензию и дело дойдет до суда, это станет дополнительным аргументом против снижения размера неустойки.

Срок ответа на претензию не установлен, поэтому можно подавать в суд и после 10 дней молчания застройщика. Если девелопер не хочет конфликта и готов договариваться, то он сам максимально быстро выйдет на связь с заявителем.

Наиболее сложные противоречия между дольщиком и девелопером разрешаются через суд. На этом этапе у покупателя есть выбор: ждать передачи квартиры, сохраняя отношения с застройщиком, или разрывать их и ждать денег. В обоих случаях можно требовать через суд денежные компенсации:

– компенсация морального вреда;

– взыскание штрафа (если застройщик не ответил на претензию);

– покрытие судебных издержек.

Проанализируем каждое из этих требований и шансы на их удовлетворение судом. Закон о долевом строительстве предусматривает большие неустойки для нарушающих сроки застройщиков. Чем дольше отсрочка и дороже объект, тем дороже нарушение ДДУ обходится девелоперу.

Однако суд далеко не всегда удовлетворяет высокие требования. Особенно часто размер неустойки снижается, если ее требует дольщик, который все же получил квартиру, пусть и с опозданием.

В то же время в судебной практике есть и жесткие решения в пользу покупателей – многое зависит от конкретного судьи и его точки зрения на ситуацию.

С возмещением убытков дело обстоит сложнее. Суд может не увидеть прямой связи между срывом возможного новоселья и необходимостью дольщика арендовать из-за этого квартиру. Отказать в удовлетворении убытков суд может хотя бы на том основании, что покупатель имеет прописку, пусть даже и не в том городе, где работает и приобрел строящееся жилье.

Моральный вред компенсируется куда чаще. Причем если раньше нужно было его доказывать (приносить справки от врачей), то теперь сам факт нарушения права дольщика (несвоевременное получение ключей от квартиры) уже считается судом достаточным основанием. Проблема лишь в том, что моральный вред компенсируется слабо – максимум до 30 000 руб., а иногда счет идет на несколько тысяч.

Штраф присуждается почти всегда, если застройщик не ответил на претензию, а дольщик не нарушил алгоритм ее подачи. В полном объеме покрываются и судебные издержки.

Как и в случае с претензией, мы рекомендуем учитывать реальные возможности застройщика и этап строительства его дома. Если есть признаки, что застройщик столкнулся с временными трудностями, то лучше их не усугублять. В то же время отказываться от требований вовсе не стоит: до банкротства шансы на их удовлетворение выше, чем после, когда может выясниться, что покрыть убыток нечем.

Радикальный вариант (расторжение ДДУ), как и описанный выше умеренный сценарий, не исключает денежных требований, но к ним еще добавляется возврат вложенных в строительство средств и отказ от квартиры.

Кроме того, если покупатель расторгает ДДУ, то с него снимается обязанность выполнять его условия, тогда как в первом случае дольщик и дальше должен платить деньги, к примеру, если покупал квартиру в рассрочку.

Расторжение ДДУ происходит просто: покупатель пишет соответствующее уведомление и отправляет его застройщику. С момента отправления такого уведомления он больше ничем не обязан застройщику, который в течение 20 рабочих дней возвращает средства, уплаченные за квартиру.

Сложнее обстоит дело с ипотекой. Дольщик заключает кредитный договор с банком, который не прекращает свое действие из-за расторжения ДДУ. Проще говоря, покупатель по-прежнему должен платить банку, пока застройщик не вернет кредитору дольщика перечисленные на строительство средства.

Кроме того, права требования квартиры (от которых пытается отказаться дольщик) находятся в залоге у банка. Поэтому без согласия кредитора отказаться от них будет непросто. Если же банк одобрит такой шаг дольщика, то последний все равно теряет большие суммы в виде уже уплаченных процентов.

Впрочем, эти проценты можно включить в финансовые требования в иске к застройщику (наряду с неустойкой, штрафом и т. д.).

Как показывает практика, чаще всего расторжение договора – наименее продуктивный для дольщика путь, особенно если ситуация в бизнесе застройщика тяжелая и фактически он уже стал непризнанным банкротом.

В этом случае покупатель рискует не получить внесенные за квартиру деньги, все прочие компенсации и, тем более, квартиру.

Кроме того, следует учитывать, что даже если средства дольщику вернут, ситуация на рынке может поменяться не в его пользу, скажем, жилье подорожает.

Если же покупатель выбирает умеренный сценарий и сохраняет ДДУ, то рано или поздно, скорее всего, он все же получит когда-то приобретенную квартиру. Даже если застройщика признают банкротом, власти не оставляют покупателей строящегося жилья один на один с проблемой.

Региональные власти обычно содействуют в меру своих возможностей обманутым дольщикам. Они помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, занимаются поиском инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам жилье из резервного жилого фонда до окончания строительства, выкупают права требования к застройщику и т. д.

Чаще всего для получения помощи необходимо добиваться включения в реестр обманутых дольщиков. Чтобы туда попасть, срок задержки передачи квартиры покупателю должен достигнуть 9-ти месяцев. Кроме того, власти выдвигают ряд требований:

– дольщик предоставляет полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– участник долевого строительства является гражданином РФ;

– жилой комплекс, в котором была приобретена дольщиком квартира, возводится на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор относится к ДДУ или признан таковым в суде.

Выбор стратегии поведения дольщика, столкнувшегося с нарушением сроков ввода, в конечном счете сводится к его информированности. Пожалуй, именно в этом и состоит главная проблема, ведь без точной и достоверной информации о состоянии бизнеса застройщика никто не может предположить, готов ли он отвечать на претензии, возвращать покупателям деньги или достраивать объект.

Эти сведения охраняются правом коммерческой тайны и могут оставаться скрытыми от взоров властей, покупателей и общественности до тех пор, пока девелопер не потеряет полностью какую-либо дееспособность. Поэтому покупатели строящегося жилья и власти должны прилагать максимум усилий к тому, чтобы на самых ранних этапах возникновения проблем в бизнесе девелопера, выяснять корень и масштабы проблемы.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/06/29/774157-dolschiku-zastroischik-srok-sdachi-doma

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Что мне предпринять,  чтобы не остаться без жилья?

Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату. Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.

Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо. 

Юридически, аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может.

Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения.

Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках. 

Задаток — это определенное обязательство

Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе.  Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

С задатком может быть три ситуации:

1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере 

Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»? 

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что сделано неправильно?

Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.

Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?

Это сравнительно новый  способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон. 

Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий. 

Что должно быть в договоре?

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

  • Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.
  • Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.
  • Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.
  • Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.
  • Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.
  • Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.
  • Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.
  • Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.
  • Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.
  • Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.
  • Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.
  • И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов.

Можно еще зайти на сайт суда по месту  нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам.

Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры. 

Сколько вносить?

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше. 

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут. 

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла  продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс.

Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил.

  На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Как оформить расписку?

Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

 В расписке должны быть:

  • Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации
  • Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору
  • Подпись продавца, такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре. 

Скачать образец расписки »

Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам. 

Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.  

Что делать, если предоплату не отдают?

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Запомнить

Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!

Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.

Как безопасно передать деньги продавцу 

Источник: https://blog.domclick.ru/post/avans-ili-zadatok-kak-pravilno-oformit-predoplatu-za-kvartiru

Как обезопасить себя от мошенничества с электронной подписью?

Что мне предпринять,  чтобы не остаться без жилья?

В МФЦ подтвердили: квартира принадлежит совсем другому человеку. Сотрудники предположили, что жилье продал новый собственник — сын пожилого человека, а отцу ничего не сказал. Но сын заявил, что никаких сделок с квартирой не совершал, и со всеми документами отправился разбираться в Росреестр.

Там ему сообщили, что передача прав действительно состоялась осенью 2018 года с использованием электронной подписи, полученной через личный кабинет на портале госуслуг. Никаких бумажных документов при этом не потребовалось.

Сын утверждает, что не получал никакой электронной подписи, хотя той осенью его личный кабинет пытались взломать (техподдержка тогда заявила об отсутствии «аномальных действий»).

Сведений о нотариусе, который заверил сделку, Росреестр сообщить не смог: система не владеет подобной информацией.

Впрочем, в этой сделке обошлось без участия нотариуса: переход собственности оформлен как «дар», а договор дарения с обеих сторон был скреплен электронными подписями. Покупателем оказался человек, зарегистрированный в Уфе.

Темная история

Эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков считает, что эта история не лишена пробелов.

Подделать можно упрощенный вариант электронной цифровой подписи (ЭЦП), но сделки с квартирами не проводятся по упрощенной подписи.

«Для подписания договора купли-продажи необходима усиленная ЭЦП, ее можно лично получить в удостоверяющих центрах, которые имеют право их оформлять. Например, в списке удостоверяющих центров есть знакомое всем БТИ».

В Росреестре правдивость этой истории ЦИАН.Журналу все-таки подтвердили. «В отношении данного факта Управлением Росреестра по Москве были проанализированы документы, представленные на государственную регистрацию права.

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) действительно содержатся сведения о том, что в октябре 2018 года был совершен переход права на квартиру на основании договора дарения, составленного в простой письменной форме.

Документы были поданы сторонами сделки в электронном виде и удостоверены их электронными подписями», — так ответило ведомство на наш запрос.

Получается, нужно срочно предпринимать меры для защиты своего имущества сегодня, чтобы не остаться без жилья завтра?

Только личное присутствие

В Росреестре нашим читателям дали совет — подать заявление о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя.

«Заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие вам объекты недвижимости без вашего личного участия (или вашего законного представителя) можно подать в одном из многофункциональных центров «Мои документы». Запись в ЕГРН о данном заявлении вносит государственный регистратор Росреестра», — пояснили в ведомстве.

Наличие в ЕГРН подобной записи служит основанием для возврата без рассмотрения документов, которые подаются не только третьими лицами по нотариально удостоверенной доверенности, но и нотариусами.

Эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков скептически относится к совету Росреестра. Использование ЭЦП эквивалентно личному участию. 

«Усиленная цифровая подпись — цифровой аналог подписи. И при регистрации она будет восприниматься как и личное присутствие».

Сергей Вишняковэксперт по безопасности сделок с недвижимостью

По словам Вишнякова, эффективно было бы указать в заявлении, что сделка возможна только при личном присутствии (без использования ЭЦП). Но такой опции при подаче заявления не предусмотрено.

Следим за руками

Если всерьез обеспокоиться тем, чтобы оградить себя от мошенников, то, например, один из доступных вариантов — оформить залог в пользу кого-либо (обременение не позволит продать или подарить недвижимость) или раздробить собственность по долям, говорит Сергей Вишняков.

«Всё это усложняет дальнейшее взаимодействие с защищаемым объектом: когда вы захотите продать недвижимость, придется заново собирать всех собственников или искать человека, на которого был оформлен залог».

Сергей Вишняковэксперт по безопасности сделок с недвижимостью

«Обезопасить себя и свою собственность от мошеннических действий поможет усиленный контроль за персональными данными и документами, в том числе используемыми в интернете. Это касается сканированных копий документов, паролей и прочей личной информации. Кроме того, особое внимание надо уделять всем подписываемым документам», — рекомендуют в Росреестре.

Предсказуемая опасность

Адвокат, председатель Ассоциации адвокатов России за права человека Мария Архипова, комментируя эту ситуацию, подчеркивает: проблема была предсказуема в начале 2017 года, когда был принят закон об электронной подписи.

Уже тогда было очевидно, что необходимы изменения: нововведение было чревато подделками электронных подписей и ростом числа сделок, совершенных в обход собственников.

«Наши предложения поддержали многие юристы и даже политики (например, на нашей стороне была партия «Справедливая Россия»). Мы хотели, чтобы у собственников было больше гарантий безопасности. В частности, мы предлагали вернуть свидетельство о праве собственности — его можно было оставить хотя бы на пластиковой карточке, заменив бумажный вариант. Но у человека документ был бы на руках».

Кроме того, юристы выступили с инициативой считать сделки с электронными подписями волеизъявлением граждан, которое делается в письменной форме и направляется в соответствующие органы регистрации — Кадастровую палату.

«К сожалению, у нас очень любят внедрять разные инновации. Павел Крашенинников (председатель Комитета Государственной думы по государственному строительству и законодательству — Прим. ред.) выступил против введения дополнительных гарантий безопасности и настоял, чтобы работа с электронной подписью велась в том виде, в котором она закреплена в принятом законе, без изменений».

Получается, юристы предупредили об опасности, депутаты их поддержали, но высшие инстанции предпочли оставить все как есть, сокрушается юрист.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-obezopasit-sebja-ot-moshennichestva-s-elektronnoj-podpisju-293811/

Глав-книга
Добавить комментарий